英国房地产开发政策现状与未来，本文主要内容关键词为：英国论文,房地产开发论文,现状论文,未来论文,政策论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
英国是工业化发展最早的资本主义国家，其房地产业经过数年发展，不管从其自然状况、经济属性，还是从其制度特性、法规建设等方面看都已到了相当完善的程度。在英国，由专业金融机构的参与，政府的调节控制，产业发展与建设者的不断创新，民众的支持而构成了全国房地产业发展的主旋律。在该国，房地产开发一直是最令人兴奋、满足而且是复杂的活动，因为它改变与制约着人们周围的生活环境。由房地产开发而影响自然景观并不是其主要目的，而在成功中去感受个人的地位、能力、判断力及组合能力。
过去人们极少对独立房地产开发作深入研究探讨，现在已成为人们广泛探讨的主题。英国近十年房地产的开发政策由于政府的交替变换而发生变化，开发房地产类型受更加自由化市场的影响，私有化是房地产开发的重要特征。
1、英国政府对房地产开发的影响
在英国，政治常是房地产开发的中心问题。由于轮流执政的工党和保守党的党派观点相异，房地产开发政策也表现出不同的特点。工党和保守党的党派观点的差异，主要表现为这两个党的经济理论信条不一样。保守党坚持的自由市场是创造和分配财富最有效的方法，他们认为，在房地产开发中，自由市场最能符合公众的意愿，并能最有效地向最大多数用户提供他们能够消费得起的最高质量产品。工党的信条与此相反，它强调政府的干预作用和控制，不论用户支付能力如何，都有权得到象样的住房。但实现这个目标，得靠政府的干预和控制。政府的作用就是要取得足够的资源来满足全国性的房地产需求。这两种相反的观点，鲜明地表现在工党和保守党交替执政期间所推行的房地产开发政策上。二次世界大战后执政的工党面临严重的住房短缺，为了解决住房短缺的问题，工党推行的政府干预和控制措施是：继续执行战时建房许可证制度，控制私人建房；通过有关法规，向地方政府提供补贴，鼓励其多建房；扩大对没有家具的住房出租的租金进行控制，以保护承租户的利益；指导新城镇建设，接受都市的过剩人口；授予地方政府制定“绿带”地界的权力，这也就意味着授予了地方政府扩张城市规模的权力。五十年代保守党上台后放松了政府的干预和控制，把市场作为住房供给的主要机制和制定建房原则的核心。在一些主要的问题上，保守党都采取了与工党相反的政策或措施，废除了建房许可证制度，允许自由市场活动。建立住房补贴法，减少了给地方政府建房的补贴，使地方政府建房数量下降。保守党认为实行住房租金控制不利于对出租性物业的投资刺激，因此制订了住房维修和租金法，实行租金的非控制，允许所有者实行有限加租来冲销上涨的维修费用。并允许私人确定租金水平，取消所有住宅的高额财产税，使承租户按产权所有者规定的租金缴纳房租。而在六十年代后期，当工党重新执政时，又提出要靠补贴来解决住房需求，实行租金控制，提出了“公平租金”的概念。
七十年代早期，保守党再组阁后仍然积极鼓励私人建房，大幅度减少政府补贴。并提出公平租金口号，要求地方政府建房的房租每年提高，直到公平租金，使地方政府的住房收支达到平衡，以实现取消中央政府提供补贴的目的。如果由此造成地方政府建房收支平衡有余，那么余额部分就支付给环境保护部门，或资助给有严重亏损的地方政府的有关部门。这些做法，造成了地方政府建房率的下降。七十年代后期工党执政，当时面临通货膨胀、高利率、收支不平衡等不景气的经济状况。对房地产开发采取的措施是：禁止租金上涨；废除“公平租金”原则；规定政府的土地、建筑物等资本要素的补贴；通过公有土地法，赋予政府购买土地权力，购买的土地作为公有地，用于地方政府建房和自有住房建设，也可根据地方政府的方案把土地转租或出售给私营建筑部门去开发。实施全面住房战略，克服住房短缺。
自八十年代以来，特别在撒切尔夫人执政时期，制定了一系列影响房地产开发的政策。主要是限制公共部门在住房方面支出及地方当局权力，使地方议会对房地产开发影响力下降。为了鼓励私人开发，提出要保证有足够的土地供给私人。由于通货膨胀和经济停滞迫使政府实行紧缩政策，进行经济调整。调整房地产开发方面是大幅度削减住房方面开支，减少公共住宅建筑投资，削减包括住房在内的社会福利开支，出售公共住房，鼓励个人购买出租的公共住房。
虽然英国工党和保守党在房地产开发问题上的理论观点不一样，政策有很大的差别乃至十分对立，但事实上，没有任何一个党派在执政期间，完全地实施了自己的政策，实践了自己经济观点。因为在一个现代工业化的社会里，面对复杂的收入结构和复杂的社会需求结构，无论是自由市场机制还是政府控制或干预机制，单纯地依赖其中任何一种机制，都不能有效地解决复杂或多结构的房地产开发问题。何况对于那些仅靠自己的收入不能住上具有适当水平住宅的国民，无论是保守党还是工党都认为国家必须承担房地产开发责任，为国民提供住宅。因此，即使在保守党政府执政期间，地方政府也兴建了许多公营住宅。
2、英国房地产开发现状与发展趋势
近年来，由于大多数房地产开发决策来自地方议会，地方政府的作用在降低。由于政府政策导向企图改善全国投资水平不平衡，使房地产开发资金流向一些特定项目和开发公司。全国服务和基础设施私有化的增长，而公共部门面临的是资金短缺，主要表现在运输、给排水系统、垃圾处理设施方面投资的缺乏。更加自由化市场与非专政控制正改变着一些房地产类型，伦敦市中心办公楼在过去六年里增加了一半，这是前政府所能达到最高增长点。企业厂房也在增加，开发资金主要来自海外，这越发显示出基础设施方面投资不足。
这期间伦敦开发完成了自乔治朝代以来最大的办公楼，由于土地所有者的早期参与竞争，开发过程不到一年。而同期某核电站在极少规划问题的人口稀少地区的开发，咨询期就为三年。近来许多开发建议处理早于开发申请已引起一些问题。竞争没实质性地改进开发质量，咨询常达不到时间与成本要求。高层面开发与建筑质量应考虑到个人兴趣与评价。现存开发体系低估了建筑用户的满足要求，也没发现调节关系的满意工具。病态建筑综合症是开发商与物业经理面临的另一问题。
在过去十年里，英国房地产业在下降，类型结构也在调整。尽管最近有几项大的海外制造商的开发项目，但整个房地产面临的是投资不足。使用类别的变化允许在工业用地上开发更广阔用途的办公楼。但起步还有一些困难。
英国住房开发数量在这十年里无甚大变化，公营与私营部门各占一半。但近期私营部门占到开发总量的90%。私有住房开发建设面临的是土地获取问题。偏好绿地的开发商损毁了大片环境。
机构投资者继续偏好商业用房投资，在市中心区其开发建设一直呈上升势头。并有更多的超级商场、零售店出现在城镇开发边缘。市中心开发建设的商店、办公楼是成功的。但城市内部本身都面临投资不足和下降。
除了城市内部与其它地区相比的不平衡因素，还有南部地区投资与就业的集中化，象连接英法的英吉利海峡隧道那样的基础建设也可表明人们偏好南部地区。
私营部门开发者近年有上乘表现。与公营部门相比，他们融资更加容易，投资规模与领域有了较大增长，开发商与顾问在开发期内变得更具创新能力。大多开发需求、内容与形式同前十年相比更加不确定，无规律。新城镇开发公司能认识到他们的目的与责任，谨慎处置所有资产。现状表明，私营部门将是未来城镇开发的主力，并为相关建筑提供更多配套的基础设施。
在英国未来十年的房地产开发中，首先需提供更好基础建设方法，增加全国运输、给排水系统、垃圾处理方面的投资与建设。要重视用户对建筑质量的影响。其次是随着统一的欧洲市场的产生，将带来在房地产开发与建筑业方面竞争的增加，机遇的增多与环境的改善。政府应采取有力措施改变地区投资不平衡情况，利用更加公平方法处理房地产开发提议，保证英国房地产开发的稳定健康成长。
（资料来源：land and property Development NeW D: vectionsEdited by Richard Grover）