论北京房地产市场预警体系的构建，本文主要内容关键词为：房地产市场论文,北京论文,体系论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
今年以来，北京等一些大城市房价“疯涨”，给市场和构建和谐社会带来不小的冲击。如何引导公众理性消费，成为摆在统计等相关部门面前的一项很现实的任务。而建立科学完善的房地产预警防范体系是一种直接快速准确监测房地产市场健康状况的有效手段。
那么，北京作为国家首都，如何在建立预警体系中避免预警指标庞杂，进一步增强预警体系的可操作性，从而对引导公众理性消费提高更好地发挥作用呢？本文从政府监控房地产市场的实际需要出发，在北京市1996年至2005年的房地产方面的有关数据基础上（数据来源：北京市统计局）；运用统计方法，尝试建立一个直观可操作的北京市房地产市场预警体系，并实现以下三个基本功能：第一，能够对北京市房地产市场的健康状况给出一个简单易理解的总体评价；第二，通过预警体系能够详细分析警情发生的原因，并有针对性的提出调控措施；第三，能够对影响房地产健康状况的重要指标的未来发展趋势进行专项预测。
一、北京市房地产市场预警体系的构成
构建房地产市场预警体系应从两个方面入手：第一，建立预警指标体系；第二，设置预警区间。
笔者将北京市房地产市场预警体系的总体目标定位为判断北京市房地产市场发展整体状况是否健康。综合业界和理论界的观点，房地产市场发展健康指房地产业增长速度适中，没有过热或过冷现象发生，产业内部各物业类型和各价位结构合理。因此，预警指标应能反映房地产市场的冷热和结构状况。房地产业的发展速度及其与国民经济发展的关系以及市场供求关系都能表现房地产市场冷热状况。前者主要由房地产开发投资增量指标及其与GDP增长率的比率指标体现，后者体现为价格和销售面积。结构状况包括两方面，一方面，物业类型上，住宅、办公、商业等用房各自所占比例；另一方面，价位结构上，各价位房产所占比例。考虑北京市的实际情况，住宅以及中低价位商品住宅的供应对房地产市场的影响最大，也是业界评价市场是否正常的两个最重要的因素。
基于上述方面，笔者认为北京市房地产市场预警指标体系应由三大板块组成并反映以下三种关系：第一板块，房地产业同国民经济间的协调关系；第二板块，房地产市场供求协调关系；第三板块，房地产业内部的协调关系。其中：第一、二板块能够反映房地产业的冷热程度，可将其综合并命名为房地产冷热指数，第三板块称为房地产结构平衡指数。房地产冷热指数和结构平衡指数综合后将形成可反映房地产健康状况的健康指数。
各个板块内部应由强代表性和高稳健性的统计指标组成。因此，统计指标的选择和确定是建立预警体系的关键。为此，将业界专家综合打分方法与统计分析方法相结合，兼顾定性和定量两个方面确定了表1所示的预警指标体系。
运用统计学的基本理论和分析方法，经过反复模拟测算和听取业界专家建议，笔者认为房地产经济的运行规律呈正态分布。依据警界划分原则，在足够长的发展过程中，房地产经济在正常区间运行的概率约为68.26%，在偏热和偏冷区间运行的概率各为9.19%，在较热和较冷区间运行的概率各为 6.68%。
设置预警区间的基本原则是：
以均值为中心，正负1倍标准差作为正常运行区间，称为绿灯区；（-1.5倍标准差，-1倍标准差）作为指标在较冷的区域运行，称为浅蓝灯区；（-∞，-1.5倍标准差）作为指标在偏冷的区域运行，称为蓝灯区；（1倍标准差，1.5倍标准差）作为指标在偏热的区域运行，称为黄灯区；（1.5倍标准差，+∞）作为指标在较热的区域运行，称为红灯区。在绿灯区运行，意味着房地产市场是健康的；在浅蓝灯区或者黄灯区运行，是亚健康；在蓝灯区或者红灯区运行，则是不健康的。
表1
二、北京房地产市场健康状况的实证研究
按照文章开始所述北京市房地产市场预警体系所要实现的三个基本功能展开实证研究。首先计算各综合指数并绘制各指数趋势图，对北京市房地产市场的健康状况作出总体评价；然后分析警情发生的原因，给出调控措施；最后对两个重要指标的发展趋势进行专项预测。
基于上述预警体系对北京市1996年至2005年房地产市场健康状况进行实证分析，计算出北京市房地产市场健康状况综合指数、冷热综合指数以及结构平衡综合指数，并绘制各指数趋势图如图1、图2、图3所示。
图3
房地产市场健康综合指数图非常直观的反映北京市房地产业的发展轨迹。整体看起来，从1996年到2005年北京市房地产市场基本都处在绿灯区内，市场健康运行，只有1998年和2001年突破了绿灯区的上下限，分别进入浅蓝灯区和黄灯区。1996年到1998年，市场一直处在振荡调整过程中，1998年开始进入复苏阶段，指数一路上扬，到2001年有一个飞跃，然后又小幅调整，市场逐渐走向理性，比较平稳的向前发展。2004年有走向黄灯区即亚健康的趋势，但经过国家宏观政策的调控，2005年指数又回落至绿灯区。因此，结合北京市近十年的房地产市场实际情况来看，这个体系能够直观并且基本正确的反映市场健康状况，是有效的。
对于出现警情的年份，进一步寻找警源，以便采取调控措施。以2004年为例，从各板块指数图上看，结构平衡指数处在绿灯区，而市场冷热指数则处在了绿灯区上限，指数图反映出2004年的警情是由于市场的冷热情况出现了问题，而非结构性问题，因此应重点关注预警体系中反映冷热指数的第一和第二板块。第一板块中（如图4所示），2004年处于绿灯区，说明北京市当年的房地产发展与国民经济的发展是协调的，而第二板块中（如图5所示）2004年已处在了绿灯区的上限，因此可断定，2004年房地产市场的警情主要是由市场供求的严重不平衡造成的。这一警情的判断也符合北京市当年房地产的实际情况。2004年商品住宅价格比2003年平均增长了6.5%，商品房销售面积达到了竣工面积的 80.6%。价格上扬而仍然旺销，说明市场是卖方市场，供小于求。如果不引导市场理性发展，则有可能出现价格暴涨的泡沫现象。2005年的数据表明，在宏观调控的作用下，商品住宅的价格增幅仍然达到了 23.3%。由此可见预警的重要性。
图4
图5
要达到很好的预警作用，仅仅有事后的趋势分析还是不够的，还必须对影响房地产市场健康状况的主要指标进行事前专项预测，以便确定控制范围，做到防患于未然。
从上述趋势图可见，房地产健康综合指数主要受房地产市场冷热指数的影响。（这并不说明结构平衡指数是不必要的。结构平衡指数反映房地产市场健康状况的一个方面，对于一个完整的预警体系仍然是必不可少的。）因此需要对一、二板块中的部分指标进行专项预测。本文选取商品住宅价格和房地产开发投资额作为预测对象。一方面，这两个指标含义简明，大众认知度和关注度高；另一方面，这两个指标的数据容易获得。
本文选择景气预警法并结合对数曲线趋势模型进行预测。
首先选取了住宅投资、新开工面积、GDP、固定资产投资、消费支出和住宅名义空置率（商品住宅空置量／3年商品住宅竣工量）等指标，对1996年到2005年的季度数据进行时差相关分析，发现住宅名义空置率在领先于住宅价格2个季度时达到最大相关性，相关系数为-0.665；二者之间是负相关关系，而且住宅名义空置率的变动规律将提前两个季度影响到住宅价格的反向变动，这与北京市房地产经济实际发展状况是相符的。简言之，住宅名义空置率作为住宅价格提前两个季度的警兆指标，能够比较准确地反映住宅价格的变化规律，可以用于对北京市住宅价格短期观测。如图6所示，住宅名义空置率在 1999年第4季度出现第一次波峰27%，两个季度后，即2000年的第2季度时，住宅价格下降到波谷 3641.25元／平方米。在2001年第3季度，住宅名义空置率降低到波谷17%时，住宅价格于两个季度后，即在2002年第1季度达到波峰值5060.78元／平方米。同理分析，住宅名义空置率在2002年第4季度再次达到峰值18%的两个季度后，住宅价格于2003年第2季度降低到波谷4113.36元／平方米。
图6
由图观之，当住宅名义空置率在2003年第4季度达到第4次波峰后，出现了近两年的持续下降，一直下降到2005年第3季度的最低水平9%，到2005年第4季度才有所上升。住宅价格也相应从2004年起总体上出现快速上升态势，并将一直持续到2006年第一季度，进入2006年第2季度以后，北京市住宅价格将小幅下降。
总之，住宅名义空置率是住宅市场供需双方最终博弈的结果，最能体现出市场上供给与需求的变动情况，而住宅价格也是综合反映市场供求结构的最终表现，二者都从整体上反映了住宅市场的变化规律，它们的时差间隔为两个季度，有利于更加灵敏准确地对住宅价格变动趋势进行有效预测与控制。因此，本研究最终选择住宅名义空置率作为商品住宅价格的警兆指标。
对于房地产开发投资额，政府可以采用一定的行政手段，将其控制在一定范围内，并且其走势很有规律性，因此我们采用对数曲线趋势模型来预测未来两年的具体数值。2006年房地产投资的预测值为 1703.554亿元，2007年为1835.264亿元；增长率分别为11.7%和7.73%。
三、政策建议
从上述分析可见，2006年北京市房地产市场的健康状况不容忽视。房价和投资额预测值虽然增幅有所回落，但是绝对值仍然是双双走高，并且2005年的结构平衡指数已经进入了红灯区，不采取有效措施进行调控，2006年的北京市房地产健康状况指数很可能进入红灯区。
因此房价和结构的调整是2006年宏观调控的重点。
国内外房地产市场的发展经验说明房价和结构的不合理都可以通过结构的调整来解决。因此建议政府在总结实践经验教训的基础上，制定有利于大比重建设小户型、低造价住房的政策措施，并加强调控和管理，以促其较快而健康地实施。
综上所述，建立一个理论充分、切合实际和规范可行的评价、预警体系，对房地产发展有一个全面、客观的评价，对今后的发展趋势有一个正确的估计，具有十分重要的意义。它是房地产健康发展的客观要求，也是政府和房地产管理部门的规划、决策和调控走向理性的需要。