关键词：房地产；开发前期；策划；规划设计
引言
针对房地产开发行业中的各个相关企业来说，在开发设计工作进行的过程中需要注意到的最为重要的问题就是前期开发环节当中涉及到的各项工作。一般情况之下来说，在已经将项目用地许可拿到的基础之上，也就可以站在整体的层面之上将房地产开发领域当中的前期开发工作划分为项目市场策划以及整体规划设计工作两个层面之上的内容。站在运行机制的层面之上展开相应的分析工作，假如说是可以使得前期策划工作和整体性规划设计工作有机的相互融合在一起的话，那么想要在此基础之上对成本形成有效的控制，与此同时使得开发工作的效率水平以及开发经济效益水平得到一定程度的提升就显得较为容易。
1规划设计
项目策划的结果是理论构架，如何把理论构架转换为实物模型，是前期开发的另一个重中之重，即：规划设计阶段。规划设计的任务一般由外脑———设计院来完成，由开发单位或建设单位的规划部门进行控制和决策。设计院的设计依据往往是根据建设单位提供的项目规划设计任务书和对建设地块的简单了解，因此，项目规划设计任务书的准确性和精确度便成为前期策划和规划设计的契合点———规划设计任务书即前期策划的成果结晶。规划设计任务书是传递开发者与模型设计者之间思想沟通的纽带，因此，要力求准确度和精确度。设计者更重要的是在最大程度上满足规范要求的情况下来实现开发者的商业意图，是框架下的艺术发挥，而不是理念的主导。
2房地产开发前期策划与规划设计结合的主要工作内容
2.1可行性研究
在项目可行性研究的过程中，还要综合考虑规划与设计的可行性，如果策划的方向通过规划与设计也不可实现，这说明项目开发也是有问题的，是不可取的，因此通过可行性研究阶段可以有效评判房地产项目开发是否可行。
2.2项目的市场定位
（1）价格定位。由于项目市场定位中的价格定位具有一定综合性，即导致房地产项目价格升降的因素众多，因此，前期策划人员应将主要因素，作为市场定位依据。如，旅游房地产，就是房地产价格定位中的主要影响因素，相关人员应将其充分重视起来。（2）市场定位。上述针对项目进行的市场定位，均要落实在实际工程的实处，才能使前期的策划工作达到事半功倍的效果。（3）深化分析目标客群。在经过市场调研、预测与分析后，要对目标客群进行更深一步的分析研究，即通过锁定主要客户群，来为后续的营销策划工作提供便利。既方便房地产开发商获取项目建设的经济利益，又实现房地产项目开发建设的价值与投资回报目标。
2.3规划设计
房地产开发前期策划工作完成后，其理论框架已基本完成，接下来就是要通过具体的规划设计将抽象的概念具体化，由于在前期的策划阶段中已经考虑到了规划与设计的可操作性，因此不会使得规划设计工作无从下手。在规划设计阶段，设计师通过前期策划方案可以明确开发商的定位及要求，可以科学合理地根据项目实际情况及环境做出最为合理的设计，这种规划设计工作结合了项目前期的策划工作也充分考虑到了项目的实际情况及客户需求，是非常具有科学性的，它可以促进整个房地产项目实施阶段的顺利进行。
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3地产开发前期策划与规划设计结合的要点
3.1设计单位的选择
当前的设计类单位主要分为三种类型：①大型设计院。其最主要的特点是综合实力强，包括设计人才的实力、内部会审会签及图档管理制度执行力度、内部管理制度的完善方面相对来说都是很强的。在图纸设计方面，“错、漏、碰、缺”的现象出现较少，并且对于后期的施工很方便，有利于项目的管控。但是其也存在着一定的缺点，比如设计方案趋向于保守，设计创新不足，不接受业主的限额设计等要求；②中型设计院。相对于大型设计院来说，其整体的综合实力稍弱，在综合配备上不及大型设计院，但是其主笔设计师的方案设计能力较强；③一般小型设计（事务所）院。房地产建设单位对其有较强的管控力度，但设计质量（方案和图纸质量）较差，其内部的管理制度不健全。
3.2项目策划与规划设计思想要统一
具体来说项目的前期策划要围绕房地产开发方提出的思想来开展，这样大的基调一旦确定后，整个项目的定位和发展趋势也基本确定了，剩下的就是在项目规划设计阶段通过具体的规划设计方案加以落实，这种统筹协调的结合可以避免项目反复更改而最终导致项目定位不准或者发展方向不对的情况出现，它可以科学合理地指导项目开发工作顺利完成。
3.3规划设计需以人为本，以居住人的舒适方便为本
房地产的开发主要服务对象是人，因此，在进行设计时要坚持以人为本的理念，尽量以舒适为前提，为人们提供一个良好的住房环境。但是在实际生活中。小区的主干道路上出现人车混乱的局面，例如，如果小区刚好处在十字路口，当红灯亮的时候，等红灯的车可排到小区的主门，这将为小区居民车辆的出入带来很多不必要的麻烦。如此种种的细小之处，也会给人们的生活带来一些不便。并且，这些细小的环节也能说明建筑设计师是否是从业主的舒适方便等方面来考虑设计的问题，如果仅仅从平面设计的美学效果来考虑设计，则正好犯了这一大忌。
3.4项目策划与规划设计要保证建筑的功能性
在房地产的策划阶段，要做好开发方案的规划，针对开发商的需求以及土地的实际情况，对建筑平面进行合理的布局，选择合适的建筑结构，对建筑功能进行定性。当策划完成，要结合实际的需求进行详细的规划设计。合理布局建筑，实现功能合理化，同时，注重建筑外观设计，合理搭配色彩，使其与周围环境能够融合，最终满足项目的总体定位与规划理念，提高业主的满意度与项目质量。
4注意事项
各个房地产开发项目实际工作的过程中，应当依据本地市场的实际情况，聘请相应的专业策划机构针对有待开发的项目展开市场定位工作，上文中提及到的这种措施在中小型房地产开发企业领域中展现出来的适用性是比较强的，但是假如所房地产开发企业本身的实际工作经验较为丰富并且综合竞争力水平比较高的话，是可以在对企业内部的策划机构加以一定程度的应用的基础之上将前期策划工作完成的。不管施行的是怎样的措施，产生的结果其实都是形成一种文本形式的具体构成结构，上文中提及到的这种具体集构结构形成的基础之上，可以使得房地产开发行业中的各个相关企业在实际工作的过程中积累下来一定数量的经验，摒弃在此基础之上自然也就可以是市场信息形成更加全面的把握了。
结语
在意识到房地产策划工作与规划设计结合的重要性之后，各房地产开发企业在项目开发中，一定要重视二者的有机结合，针对当前我国房地产竞争较为激烈的现状，更是要努力提高房地产项目开发效率，提升自身的核心竞争力，这样才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。
参考文献
[1]张利,陶全军.对房地产开发中项目前期策划工作的认识和思考[J].四川建筑科学研究,2017.
[2]王磊.房地产开发项目前期策划研究[D].西安:西安建筑科技大学,2015.
论文作者:王帅帅
论文发表刊物:《城镇建设》2019年2卷16期
论文发表时间:2019/11/15
标签：规划设计论文; 项目论文; 房地产开发论文; 工作论文; 设计院论文; 房地产论文; 任务书论文; 《城镇建设》2019年2卷16期论文;