摘要：从工程变更与工程造价的关系、工程变更对工程造价的影响、工程变更产生的原因、管理控制工程变更的措施四个方面阐述了房地产工程变更，指出房地产企业应该重视工程变更。文以“民心佳园”项目为例从工程变更管理进行研究和探索，确保造价受控的同时也为正在推广的施工阶段全过程造价管理模式进行更好的总结和经验积累。
关键词：“民心佳园”；公租房；施工阶段；工程变更管理
“民心佳园”公租房项目位于重庆市北部新区鸳鸯组团，精装修住宅，净用地面积283779rfm2，总建筑面积1134577m2，为国内首个公租房项目，由于本项目的特殊性，如何有效进行造价管理备受各界的关注。设计变更和工程签证引起的丁程造价调整在工程总造价中经常占有很大的比重，也常常是造价大幅突破预算的主要因素。“民心佳园”项目工程变更管理主要从以下几个方面实施动态管理。
1 工程变更与工程造价的关系
房地产工程变更，是指在工程项目实施过程中，按照合同约定的程序，对招标文件中的原设计或经监理人批准的施工方案进行的、在材料、工艺、功能、功效、尺寸、技术指标、工程数量及施工方法等任一方面的改变，统称为工程变更。工程变更经过承发包双方书面确认，可直接成为双方办理竣工验收、结算、索赔等工作的依据，直接影响房地产企业建设工程投资造价。房地产工程结算总造价=合同价+合同约定的人工价调整+合同约定的材料价调整+施工图与招标清单之间的差额造价+设计变更造价+工程签证造价。
2 工程变更对工程造价的影响
一旦发生工程变更，工程成本会发生变化。由于工程变更产生的造价通常都不包括在原合同价内，这就牵涉到增加或减少工程费用的问题。该部分工程费用属于待发生成本范畴，直接导致甲方动态目标成本发生实际变化。据有关统计表明，房地产工程结算中，通过工程变更所增加的造价占整个工程造价的 5%～20%左右。下表实际案例的成本数据更加证实了这样的统计。
3 “民心佳园”公租房项目施工阶段工程变更管理分析
3.1建立完善、规范的工程变更管理制度，并严格执行
设计变更管理首先要做好管理制度建设，依据设计变更的管理方法和地产集团、公租房公司设计管理规定结合本项目的实际情况，制定了《民心佳园项目设计变更管理实施细则》。根据变更管理实施细则，我公司项目部明确规定对所有工程变更进行分类管理，建立台账，台账中明确记载变更单号、变更名称、变更内容、估价情况、资料交接时间及会签情况等，对会签认可的工程变更（包括设计变更和监理工程师下发的变更）进行造价动态管理，及时对变更按合同约定进行计价，原则上在每月的月报工作中详细报告本月变更增减金额，若发现单项变更金额超过100万元应及时与公租房公司取得联系。
3.2 采用设计优化、主动设计变更等方法管理好项目设计变更
设计变更管理尤其需要注重设计优化和设计变更综合考虑。杜绝变更的随意性，防止单纯为了施工方便而使提高造价的变更发生，同时变更不同突破原设计标准和规模。如施工单位在对车库面层施工时提出设计变更，原设计为100mmC25整体混凝土面层，采用原浆收光，施工单位觉得原浆收光耗费工时，施工成本较高，拟增加金刚砂耐磨面层。经过分析，此项变更除了提高建设标准就是为了施工方便，目前重庆一般商品房配套车库地面都较少使用耐磨地坪，如果按照市场价35元／m2计算，本项目车库面积10500m2将增加造价约370万元，人为提高了公租房的建设标准、增加了投资，及时予以了否决。
工程设计优化分为整体优化和局部优化，整体优化多用于方案设计的优化，此时优化能实现最佳效果，在改善布局、优化结构的同时一般还能大量节省投资。施工图除发现整体设计缺陷外很少采用整体优化，项目整体优化设计一般是针对新技术、新工艺、新材料和新设备。局部优化设计在项目施工阶段应用较多，一般在工程技术和经济方面都能取得不错效果，但优化设计对工程人员的经验、专业水准和能力都要求较高，能发现问题并提出好的解决方案是前提条件。
通过深入读图，我们发现原外墙保温设计采用传统做法，没有结合市场出现的砌体自保温材料把建筑外墙砌体结构与墙体保温进行综合考虑。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆我们在进一步掌握传统保温材料和砌体自保温材料的情况后，初步确定如果外墙能采用自保温砌体材料，不但能够简化施工程序，减少高空作业时间，节省工期，还能有效降低工程造价，于是向公租房公司提出了对外墙砌体和外墙保温进行优化设计的建议，经过设计单位按照保温节能规范要求重新计算，在确定可行的情况下，对原保温和外墙砌体进行了优化设计。优化后设计大量减少了外墙保温工程量。
在本工程施工阶段全过程造价管理中，我组织项目部的同事通过对施工图深入分析，多次实地踏勘现场并结合我们掌握的市场行情后发现双岔河涵洞和蔡家沟桥的设计可以通过变更实现更好的综合效益。我们在多次对现场踏勘后，先后征求了市规划局、国土资源和房屋管理局及园林局的意见后，确定双岔河属于本项目的用地控制线范围内，没有需要进行特殊保护的地域和苗木。设计单位对双岔河涵洞开挖回填调整为：石方部分按原槽浇筑考虑，不放坡，在石方界面顶部开挖1.5m台阶，上部土方按1：0.3进行放坡，特殊地段可以根据实际情况采取临时支撑；保护性回填的范围调整为以距离涵洞墙身1m为起点开始按1：1坡度回填至距离涵洞顶部3m为界。1#跌水井（K0+630.82）至K0+840段以1#趺水井为起点，底板底标高调整至244.5m，排水坡度采用原设计1.2％；K0+840至K1+034段以2#跌水井为起点，底板底标高调整至241.5m，排水坡度采用原设计1.2％；K0+840至K0+900段根据涵洞排水坡度进行开挖，施工过程中要加强安全检查，安排专人值班。蔡家沟桥取消，在涵洞施工达到回填条件后由施工单位组织社会平场土石方进行回填，回填按设计施工图进行，距离涵洞顶部20m、30m、40m三个阶段分别进行强夯。
3.3 工程签证
工程签证也是工程变更一部分，它是指对合同约定之外发生的工期或（和）费用由承发包双方、监理单位等进行共同确认，它以书面形式记录了施工现场发生的特殊事项，直接关系到业主与施工单位的切身利益，是工程结算的重要依据，尤其是总价包干合同，设计变更和工程签证更是结算价款调整的重中之重。
工程签证因其固有的特殊性，在竣工结算时绝大多数事项都已无法核实，因此工程签证必须保证其完整性、准确性、真实性、及时性和有效性，以确保工程结算时，能通过对其分析、审核，公平、公正的完成计量计价，切实维护承发包双方的合法权益。由于工程签证具有临时陛，且大多事后难以核实，因此要求签证必须原因明确、事项清楚、部位精准、工程量记录真实准确、文字说明详尽无歧义，对于文字难以描述清楚的事项或位置关系，应辅以图表加以明确。
工程签证的管理需要从责任清楚、客观公正、事前监管和整体考虑等几个方面来实施。（1）在本项目签证办理时需根据事项发生的原因，明确区分责任，属于施工单位合同义务的事项不需签证，由于施工单位自身责任而增加的费用、延误的工期，或因施工单位未及时采取相应措施导致扩大的损失部分不能签证。（2）签证办理应该实事求是，客观公正，坚持原则性与灵活性相结合。本项目在合同签订时，由于工期紧、任务重，为减少一些施工中经常发生的措施性、临时性工程收方签证，在合同专用条款中增加了25元／m2的包干费，其中就包括现场出入口及场内施工道路硬化的工作内容，发生时就不再办理收方签证。（3）对于工程签证要采取主动控制，事前控制，这样能尽量降低成本，减少损失。尤其是针对施工措施工程，要在实施前对措施方案从技术和经济相结合的角度去审核，保证技术可行的同时尽可能让经济更合理。（4）签证管理应从项目整体考虑，因地制宜，因时制宜，力争能通过施工工艺或施工顺序等适当调整，达到预期目标并减少签证，降低工程费用。本项目通过施工阶段造价全过程特别是设计变更管理，节约投资约2亿余元，并获得了价值约19．5亿元土地储备，取得了良好的经济效益和社会效益，为更好的推广和实施施工阶段造价全过程管理模式积累了经验。
4 结语
本项目通过施工阶段造价全过程特别是设计变更管理，节约投资约2亿余元，并获得了价值约19.5亿元土地储备，取得了良好的经济效益和社会效益，为更好的推广和实施施工阶段造价全过程管理模式积累了经验。
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论文作者:刘蕊
论文发表刊物:《基层建设》2020年第1期
论文发表时间:2020/4/21
标签：工程论文; 签证论文; 造价论文; 项目论文; 涵洞论文; 阶段论文; 工程造价论文; 《基层建设》2020年第1期论文;