中国工商银行黑龙江分行七台河分行矿区支行个人贷款中心 黑龙江七台河 154600
摘要：如今房地产行业的发展越来越迅猛，一线城市的房产销售市场都由低谷期过度到了巅峰期，价格更是出现了呈直线式增长，商品房的库存时间也缩减了许多。正是由于价格增长过快，才促使许多的银行看准时机，及时地调整了房地产信贷政策，使个人住房按揭贷款成为以后信贷投放的重要策略。随着地产市场的持续升温，个人住房按揭贷款内部的问题渐渐浮出水面，怎样防范风险、使地产行业稳定的发展，成为当今各个银行的重中之重。
关键字：按揭贷款；重要策略；防范风险
目前，就我国地产行业的发展情况来看，除二线城市外各开发商都面临着资金需求量的增长。相对于银行来说，为了争夺按揭贷款市场，获取到更大的经济利润，就必须及时将精力投入到个人住房按揭贷款市场。与此同时，我们还必须采取一定的预防措施，面对个人住房抵押贷款承担风险。找到更好的个人住房抵押贷款风险预防措施。
一、住房按揭贷款市场的发展前景
1.1房地产行业的市场变化
目前，我国的房地产主要形势体现在各一线城市的价格上涨比较明显外，其他的二线城市发展的并不明显，逐渐呈现常态化。以黑龙江为例，除哈尔滨外，其他城市房价呈下降趋势。在房地产政策的带动下，各地的地产行业都出现了大规模的变化。一线城市中，每个地方的住宅市场都比往年有了不同的增长，同时商品住宅市场的价格大约都在13000元/平方米左右，比去年增长了约15%，在这其中价格变动最大的莫过于天津、深圳这种一线城市。经过对销售市场的研究，2018年二线城市住宅销售面积约为178万平方米。同比去年各增长了约109%，以往的各大房地产在此次政策的带动下，都表现出了积极地态度，面对每一次土地招标都发挥出了最大的能力进行竞价，同比之下，各二线城市的房产行业表现不为明显。
1.2个人住房按揭贷款的前景
由于商品住宅的火爆程度不降反增，于是很多的银行都已将个人住房按揭贷款作为信贷投放的重中之重。随着房地产业的加速发展，各地区的个人住房抵押贷款也呈线性增长。目前，银行的信贷业务除了政府平台类贷款和各大型企业外，很难找到高效的增长点。信贷业务的整体增长率呈现出空前乏力的状态，正是个人住房按揭贷款市场的出现给了信贷业务的曙光，使各家银行转移到了这个新的战场。各地的银行纷纷拟定优惠的新政策，如邮政银行实施的贷款利率八八折上优惠政策，其他的银行实施的九折优惠政策等，各地的银行正在加紧努力，以抢占个人住房抵押贷款的市场份额。
二、个人住房按揭贷款风险和风险防范分析
根据中国银行业监督管理委员会的分析，目前房地产业贷款总额占贷款总额的20％，大部分贷款为个人住房抵押贷款。目前银行个人住房抵押贷款已成为影响中国房地产业发展的重要因素。近年来，随着中国经济压力的增大，对房地产市场的需求已经萎缩，住房存量长期处于居高不下，个人住房抵押贷款市场风险的积累，在房地产市场恶化的一些市场中，大量个人住房抵押贷款用户放弃了房屋，用以还款。在新的经济政策下，各大银行必须加强贷款风险的管理，加强个人住房抵押贷款的优惠政策。除了追求个人住房抵押贷款的需求外，我们还必须加大对房地产开发商资产的关注。
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2.1贷款利率存在的风险
与普通人相比，买房仍然是一笔很大的开支，因此个人住房抵押贷款的期限将更长，最短的期限将在5到10年之间。在此期间，可能会出现一个或几个经济变化，经济变化将改变市场贷款利率。由于利率的变化对银行的整体业绩非常重要，一旦个人住房抵押贷款业务的资产达到一定的临界点，只要利率稍有变动，就会给整个银行的运作带来更大的风险，要想解决风险只有加强和完善贷款体制，降低将款的利率。
2.2流动性贷款存在的风险
相对于银行而言，资产的流动性始终是其生存的基础，银行的资产在运营期间必须保持良好的流动状态。只有这样才能让银行始终持续在一个稳定的经营环境。当银行的流动性无法满足当前市场的需求时，银行之间就会出现挤兑风险，这将可能导致整个银行的破产。个人住房抵押贷款属于长期业务类型，资产流动性很差，银行利用短期流动性进行长期业务。一旦运作期间出现问题或者资金控制不到位，就会导致期限的分配不均，致使整个银行出现资金流动性风险。
2.3个人住房按揭贷款风险分析
在当今中国的房地产行业高速发展下，它同样也面临着重大挑战。个人住房抵押贷款出现风险的现象也经常发生。如果贷款用户因经济问题无法保证住房抵押贷款的还款要求，银行可以通过法律措施用抵押物品的方式回收资金。一旦商业银行合法处理一个家庭的财产，用户很可能无家可归，这将加剧社会矛盾，给社会的稳定带来极大的不便。出现这些情况正是由于政府制定的住房保障制度不够完善，只有创新住房保障制度，才会给银行的收益带来更大的便利，才会让个人住房按揭贷款风险降到最低。
另外影响个人住房按揭贷款的因素还有就是开发商的开发行为不规范导致，房地产的开发需要消耗大量的人力、物力以及大量的流动资金，同时还需要加强对开发商的资质、管理经验等审核标准，一旦开发商在规定的时间内没有正常交房，就会出现一系列的问题，严重的影响那些在银行按揭贷款的人们不想按期还款的心态，从而导致个人住房按揭贷款协议无法履行，使银行面临严重的违约风险。
2.4个人住房按揭贷款风险防范措施
加强培训银行信贷人员的风险管理能力，学会随着市场的不断变化而变化，并且银行还打造一支专业化的信贷团队，这些人员要充分的了解个人住房按揭贷款的流程，及时了解流程的风险，还要改变银行人员的配置，定期的对人员进行培训；促进个人住房按揭贷款的绿色发展；加强对开发企业的管理能力和贷款要求，了解资金的使用情况，及时检查项目的质量管理；完善银行内部风险控制体系，创新内部信用管理，加强控制和管理。为未来个人住房抵押贷款的可控发展铺平道路。
三、结束语：
在新形势下，个人住房抵押贷款有两个方面：控制的好可以解决很多的问题；一旦控制不好，重则银行面临破产，要想使地产行业持续发展，就要调整好信贷的政策，使个人住房按揭贷款成为信贷业务的重中之重。
参考文献：
[1]苏州市农村金融学会课题组.关于新形势下个人住房按揭贷款风险防范[J].现代金融，2016（05）
[2]孙玲，郑元.浅析新形势下住房按揭贷款风险防范策略[J].贵州农村金融，2010（02）
论文作者:李德永
论文发表刊物:《中国经济社会论坛》学术版2018年第5期
论文发表时间:2019/3/4
标签：个人住房论文; 银行论文; 按揭贷款论文; 抵押贷款论文; 风险论文; 市场论文; 流动性论文; 《中国经济社会论坛》学术版2018年第5期论文;