东莞市运河碧桂园房地产开发有限公司 523000
摘要：建筑行业促进了经济的发展，随着城市化进程的加快，房地产事业受到了社会各界的关注。而成本管理体系的健全完善对于房地产企业的运营效率以及预期的经济效益都有不同程度的影响，本文对房地产开发项目成本控制与管理进行研究。
关键词：房地产；开发项目；成本控制管理
由于科技的进步，我国经济得到了巨大的发展，居民生活质量也在不断提高，对房地产有了更高的要求。房地产行业由于其行业特点和其他行业相比有一定的特殊性，所以一般它会有比较长的资金周转周期，而且资金的需求量也相对较大，因此，房地产开发企业在成本管理这一块相比于其他企业显得更为重要。
1房地产开发项目成本控制与管理中的问题
1.1控制方法落后、意识不到位、体系不完善
对成本的管理主要是依靠财务部门的结算，但是由于实际中各方面的影响，导致最后得出的结果没有真实性，很难显示出各项目的成本细节数据。对房地产的事后评估不够重视，没有派专业的人员进行分析总结，工作的水平无法实现提高。企业觉得成本控制难度大，没有形成高效开发、快速流转的理念，思想意识还是停留在传统的层面上，没有与时俱进。
1.2资金使用分散，资金结算模式落后
由于房地产行业的特殊性，开发项目往往遍及全国各地，然而房地产开发企业一般采用的项目承包责任制则会导致资金分散，资金不够集中就容易出现各种资金对不上账的问题。再加上很多开发企业对项目成本管理的重视程度不大，使得很多分散的资金无法集中管理，资金过于分散就造成成本管理难度的增加，所以这里就缺乏一个具体的对分散成本的管理策略。
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1.3缺乏科学的财务预算
房地产行业作为资金密集型的行业，房地产企业往往项目投资规模巨大，随着土地成本、建筑原料和人工成本在市场中的变化，房地产开发需要的成本也处于不断变化中。而一些房地产企业在项目选择和实施前未能建立专业的市场研究队伍，做好投资前的调查和研究，对项目的价值及升值潜力也没有进行综合评估，没有对项目进行详细和针对性的财务预算。这导致在项目进行时，项目成本在变化的市场环境无法有目的、有计划的进行管理，从而可能导致资金链混乱，加大了企业的财务风险。
2房地产开发项目成本控制与管理措施
2.1强化预收账款管理，剥离非主业资产
房地产企业可以将预售账款作为企业资金来源的重要组成部分。因为预收账款不用支付利息，更主要的作用是其可以为企业的快速扩张做出巨大贡献。从房地产龙头老大，万达、万科以及很多的中小房地产企业来说，这已经是他们获取外来资金的重要手段。但是，是否应该取消房地产预售制度的争议一直存在，因此，建议将预收账款作为辅助的筹资方式。在当今，许多企业认为投资于多种产品或投资多个领域生产可以分散企业经营风险，针对这样的情形，企业应该做到有所为、有所不为，同时企业管理者应该将企业的资源集中到有望能够形成企业核心竞争力的行业，这可以使得企业成为市场的主导者而非市场的追随者。
2.2健全完善全成本管理的制度体系
为了更好的完成房地产企业开发项目的全成本管理体系的构建，很有必要健全完善全成本管理的制度体系，这样在企业进行全成本管理的时候就有足够的依据支撑，使得全成本的管理更加的科学可靠。首先，房地产企业应该制定科学的项目开发全成本管理细则，明确成本数据核算的标准，同时明确各个责任主体的职权，避免在出现问题的时候互相推卸责任。其次，房地产企业应该建立健全项目开发次级成本管理机制，明确次级成本管理的目标和责任主体，建立相应的问题反馈机制帮助企业及时的了解目前成本管理所存在的问题，及时的解决并总结，避免再犯。最后，房地产企业应该加强对于项目开发资金使用的监督管理。主要表现在：审批以及监督两个方面。审批需要严格，并且程序应该尽可能的规范化，设定各个审批流程的标准，只有达到标准才能进行审批，审批必须严格的按照流程来，除非遇到特殊的情况可以先借用事后再补审批程序。监督需要实时监督，了解成本的去向，避免贪污腐败的产生；并且定期的对资金的使用进行核查，在出现资金使用与实际支出存在差异的时候要及时的找出问题所在，解决问题的同时找出问题相关的责任人，按照制度进行责任的追究。
2.3加强事后分析、考核精细化管理、准确的成本评估
转变传统的管理模式，发挥出人的主观能动性，参与到项目的管理中去，明确自己的职责，提高运营能力。成立专项的考核组织，有相关的人员具体负责，对过程和结果分别进行考核，将最终的结果上报给领导审批。要对造成价格波动、决策和法律法规的影响尽量排除，实行奖惩制度，对于表现好的要给于物质和精神的奖励，和个人绩效实现挂钩，提升考核的权威性。要抱着严肃谨慎的态度，对工作认真负责，不能出现任何的疏漏。
2.4建立完善的成本预算管理制度
对成本预算管理要建立一个专门的部门或者小组，负责督促项目负责人在预算执行过程中更好的落实成本预算。一个成本预算计划表是一个完整的成本预算管理制度必不可少的一项，而一个简单的成本预算表中要包括成本流入合计、成本流出合计、拟筹资金、资金结余、资金警示、资金(净流量)等基本的费用预算。而成本流入合计主要包括银行借款、预售收入，成本流出合计主要包括工程费支出、材料费支出、归还借款、宣传费、设计费支出、日常财务支出、广告费等。各个企业可以根据自己的需求来进行相关的调整，以此来实现有效的成本预算管理。
2.5做好投资决策
主要包括市场分析和财务评价，市场分析，主要分析市场的竞争环境、供求关系，目标市场及市场可接受的价格水平；财务评价，主要对开发项目的收入与费用进行比较分析。市场分析对于选定投资目标、明确开发方案、进行产品定位均起着非常重要的作用，关系到一个项目投资的成败。市场分析有很强的专业性，涉及法律、金融、财务等专业知识，并了解当地相关政策，开发商也可委托房地产估价等中介机构提供专业服务，为投资决策提供参考意见。
3结论
房地产企业因为其自身的特殊性，所以在开发项目进行成本管理有必要选择更加适合的全成本管理的模式。使房地产开发项目在保证利润前提下，快速收回成本，降低财务、经营等成本，降低企业经营风险。
参考文献
[1]刘洪玉.房地产开发经营与管理[M].北京：中国建筑工业出版社，2017.6
[2]赵莹.房地产开发项目成本费用控制对策探析[J].中国集体经济，2017(24).
[3]米玉芹.房地产企业新开发项目成本控制的探讨[J].当代经济,2016.
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论文作者:曹龙娣
论文发表刊物:《防护工程》2018年第16期
论文发表时间:2018/10/18
标签：成本论文; 开发项目论文; 资金论文; 房地产企业论文; 企业论文; 成本管理论文; 项目论文; 《防护工程》2018年第16期论文;