摘要：设计是房地产项目的全过程成本控制的关键环节。设计阶段的成本控制是从设计招标到施工图设计的各个方面。本文讨论目前房地产项目设计阶段成本控制存在的主要问题以及在设计阶段控制成本的一些措施。
关键词：房地产；设计阶段；问题；成本控制
引言：对于房地产项目而言，成本控制是一项非常重要的内容，对于提高开发项目的管理水平和投资效益有着重要影响。成功的设计方案能够在很大程度上减少工程造价，确保工程项目顺利进行，而工程施工阶段的成本控制取决于合理优秀的设计。在这一项漫长的工期中，如果房地产开发企业有效地对整个项目进行成本控制，不仅仅有利于企业的资金合理流动，而且也能够实现资金的良性循环。由此可见，设计阶段成本控制在房地产工程项目中具有关键性作用。
一、目前房地产项目设计阶段成本控制存在的主要问题
目前在房地产项目设计阶段在成本控制方面主要存在以下问题：
1.1初步设计的深度不够
总承包一般先方案投标，方案通过后马上在此基础上总包报价，深度一般只达到了初步设计，可见初步设计尤为重要。但在实施过程中，许多方案设计只有几张效果图，平、立面图，连最基本的尺寸也没有，投资估算只能盲目估计。初步设计虽然有了建筑、结构、水电的设计，但往往也是粗糙的设计。图纸的设计深度不够导致设计漏项，尤其建筑设计不够细化，给结构设计确定荷载的大小带来困难，再加上设计人员缺乏责任心，缺乏深入细致的调查研究，工作敷衍了事，使得结构设计不规范、不标准。设计的粗制滥造，不得不补充建设内容，必然给工程量的计算带来差错，实际上已为“三超”中的概算超估算了条件。
1.2不重视设计产品的经济性
目前，国内的设计人员在技术水平、工作能力、知识面等方面已经达到国际水平，但缺乏经济观念，造成轻视设计的经济合理性，片面重视设计技术的先进性；加之现行的设计费的收取一般以工程总造价百分比或以不同建筑类型的单方面积单价作为标准，无论何种收费标准都只是考虑了工程规模和难易程度，没有把设计的经济性纳入考量的范围，对设计可能带来的浪费不负任何经济责任，这也导致致使部分设计单位忽视设计产品的经济性，片面追求方案的可执行性以及结构的安全性，对项目成本考虑不足，导致浪费发生，甚至导致设计单位为了本单位经济效益而加大工程造价的现象发生。
1.3限额设计落不到实处
目前我同房地产项日已开始试行限额设计，即按批准的投资估算控制初步设计，依照初步设计的总概算控制施工图设计。任何工程项目都存在着一定的不可预测因素，因此，不可避免会发生设计变更情况。而在房地产项目开发中，还存在着设计变更管理不善的地方，导致设计中存在的变更得不到妥善和及时的解决。尤其是设计单位与施工单位各自为政，导致设计与施工脱节，由此造成的变更量更大，甚至于某些重大的实际变更在施工阶段频繁出现，已施工的工程还必须拆除，由此造成的损失更大，使得工程成本得不到有效控制。
二、房地产项目设计阶段成本控制的关键点
根据目前房地产项目设计阶段成本控制存在的主要问题，为了有效的控制成本造价问题，下面作出了一些对策：
2.1优化设计方案
优秀的设计方案，应当取得良好的社会效益，还应具备经济的合理性。对于项目设计阶段而言，开发商可采取设计招标的方法，将设计方案与项目成本相结合，进行科学合理的比较，选出优秀的建筑设计单位和设计方案，从而使工程建筑不仅造型美观大方，且工程造价科学合理。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆将优秀方案进行比较时，可采取成本—效益的方法进行分析，不仅要满足工程—结构和使用功能，还应根据开发商的可行性报告所提出的经济指标择优选取设计方案，并与开发商的开发理念相结合，从而确定最终的设计方案。一定要结合房地产市场的实际需要进行单体详细设计，向设计单位提倡应用技术经济分析中的价值工程方法，通过细化功能，去掉多余功能，重点控制造价较高的功能，不断降低工程造价，强化对设计图纸的管理审核工作，在施工之前尽量控制工程变更，避免出现设计阶段的不完善之处，在设计出图前一定要克服这些问题，尽量付出最小的代价达到最优效果。
2.2实行限额设计，有效控制造价
可行性研究阶段编制的投资估算，经批准是初步设计的投资最高限额；初步设计阶段编制的设计概算，经批准是施工图设计的投资最高限额；施工图设计则按照概算投资细分指标进行限额设计，形成施工图预算。估算、概算、预算等不同阶段的投资指标有前后制约、相互补充之作用。只有防检与监控、预先措施与事后综合平衡相结合，才能不会突破投资目标值，这就是限额设计的目标管理。只要这个目标管理到位，限额设计工作就会成功，项目的投资目标值就能实现。
特别需注意影响建筑设计方案经济性的因素，比如说结构配筋，要求设计单位根据地质勘察报告的设计数据，按地质条件及楼房的抗震要求等要求选取最佳配筋率，从而控制工程造价。
积极推行限额设计，健全设计经济责任制。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。因此，各专业在保证功能及技术指标的前提下，必须制定双赢策略，合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。
2.3实行概预算制度
设计单位根据批准的可行性研究报告、投资估算和设计承包合同进行初步设计。在此阶段，设计单位应根据初步设计图纸和说明书及概算定额编制初步设计总概算。概算经过批准后，要作为房地产项目成本控制的最高限额。
设计单位根据批准的初步设计文件或扩大初步设计文件和主要设备定货情况进行施工图设计。在此阶段，设计单位应根据施工图纸和说明书及预算定额编制施工图预算，用以核实施工图阶段成本控制是否超过批准的初步设计概算。
2.4增设合同条款，有效控制造价
针对设计人员经济观念淡薄，设计变更随意性大的倾向，在选定设计单位签订设计合同时，应增设关于设计变更及修改的费用额度限制等条款。如，由于设计原因导致项目实施时需要变更设计的，应制定条约，当设计变更费超出施工合同价的某一比例（如5％）时，则扣罚一定比例的设计费。这样做有利于对设计规范与标准、工程量与概预算指标等进行各方面的控制，是一种有效的举措。
三、结束语
一个房地产建设项目是否成功取决于成本控制，而设计阶段成本控制是整个工程成本控制的关键。房地产工程项目设计阶段成本控制的过程是一个较为系统的工程，淋漓尽致的体现出事前控制思想，能够对控制工程项目成本有着事半功倍的作用。因为项目设计阶段成本控制较为复杂，涉及很多的环节和专业，所以我们必须要创造合适的条件，采取相关措施，使设计阶段成本控制更加系统和科学，从而降低房地产项目的开发成本，实现效益最大化。
参考文献：
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[3]张忠雄.房地产项目设计阶段成本控制与管理探讨[J].住宅与房地产，2017（4X）：26-27。
论文作者:周华源
论文发表刊物:《基层建设》2019年第14期
论文发表时间:2019/7/26
标签：阶段论文; 成本控制论文; 施工图论文; 限额论文; 初步设计论文; 房地产项目论文; 单位论文; 《基层建设》2019年第14期论文;