摘要：当前我国建筑业发展迅速，住宅项目运维管理是工程项目建设后期的重要部分，BIM技术的应用能够实现建筑全寿命周期的管理工作，并且有助于运维管理效益的提高。文章主要从BIM技术的应用背景出发，对BIM技术在住宅项目运维管理中的应用展开探讨。
关键词：BIM技术；住宅项目；运维管理；住宅管理
引言
近年来,中国的建筑市场建设规模大、建设周期长的项目增长迅猛,相应产生的实际建筑难题越来越多,建筑信息技术化的发展给解决这些难题带来了契机。国家住建部的发展文件指出深度发展建筑信息化,推进BIM技术的应用,相信在政府部门的主导下,BIM技术能在项目建设过程中通过信息化、可视化操作、施工模拟等方面来辅助建筑业发展,解决建筑业的疑难问题。
1BIM技术在住宅项目运维管理中的应用背景
近年来，众多城市经济发展呈突飞猛进的趋势，大中型城的城市综合体、写字楼、商业呈块状发展己经成为一种主流发展趋势。但是，目前我国仍处于发展中阶段，财政、科研实力不够雄厚，随着人们对于人身安全的重视，又因科技过度发展导致的一系列安全隐患问题，以上都对基础设施建设的标准、安全性能、实用性、可控性都提出更高的要求。城市建筑作为一种居民生活基础设施，长期以来采用的都是政府招标建设或私有企业的开发商向地方政府、银行借款进行融资建设的模式，建筑物从拿地阶段到建设完成，投资额巨大，单一来源依靠国家出资补贴是不可取的。目前，为了达到降低公共项目国家投资建设成本支出的目的，我国在吸收民营资本参与城市建设中，较多采用的是BOT(Build-Operate-Transfer)的融资模式。建筑的完整生命周期分为设计、施工、运维、拆除几个大方面，众所周知，随着城市化的进程发展，可开发利用的土地资源的减少，拿地成本较高也成为影响整个项目的投资回收期的重要因素，有不少的专家针对开发价格更低廉、更适宜的材料去达到降低建设成本的目的，但由此投入的研究成本则更为巨大、周期更长。但与之相比，投入运营与维护的周期则更长，综合运维成本远远高于建设成本。综合以上情况，从建筑的运营维护阶段开展高效管理工作具有一定的必要性，需应用一套适用面广、智能处理、高效精准的标准化综合运维管理体系，达到快速、精准、智能管理的目的。随着网络科技时代的到来，这样管控方式则更符合“智慧城市”的概念，开展精准管控的运维管理工作也为“智慧城市”奠定了基础。现阶段“人工智能”已经具备有效代替过去传统的建筑运维管理工作中的单一重复性操作的方式，为了改善建筑运维管理工作，从而达到降低人力、设备维护成本的目的，缩短建筑项目的投资回收期，最终达到建筑项目的全生命周期内经济效益的良胜循环。
2BIM技术的住宅项目运维管理分析
2.1物业管理
BIM利用建模三维互动和关联数据等辅助手段进行可视化管理,并从各方面动态地了解该物业的状态,快速查询物业租赁、资源闲置、设备工具等信息,能够有效地进行能源管控,避免浪费不必要的资源,能够清楚的知道资源的流向,并可以做到节省资源。除了能够省钱的外,也能够减少排碳的数量。综上所述,BIM技术可以有效提升物业管理的效率和水平。
2.2设备运维管理
设备运营维护部门使用BIM技术进行管理需具备三要素:设备BIM模型、设备运维数据库以及更新维护接口。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆BIM模型来源于设计与施工模型,是实体建筑的虚拟展示,承载了海量项目相关数据信息,可对建筑设备进行三维可视化展示。设备运维数据库用于储存设备相关数据信息,既包括设计与施工建模时创建的设备基本信息,精细到可包含设备生产厂商、安装日期甚至购买价格,又包括设备日常维护产生的巡检维修等表单信息。更新维护接口主要用于链接BIM模型与数据库中对应的数据信息,实现设备系统及其构建与运维信息意义对应,支持数据导入更新。从时间顺序来看,基于设备运维管理实现过程可提炼为:BIM软件建立设计模型→施工模型信息更新→设备参数信息更新→运维信息数据更新。在实现过程中可借助Revit软件建立模型,基于此模型实现WebGL下的建筑设备模型三维可视化浏览交互,以OmniClass分类编码体系为设备赋予标识链接设备运维管理数据库,在BIM的建筑设备管理系统中实现移动终端集成方便使用。
2.3施工运维交接管理
在运维阶段,建筑施工管理人员若想对建筑施工现场进行全方位直观监控,提高判断参数化信息运行状态的精准性,仍然需要利用BIM技术构建数据信息模型,通过发挥该模型的协调性、模拟性、可视化与优化性等优势,开展施工管理与数据状态分析工作。利用BIM对建筑施工运维工作进行管理,可以及时发现施工质量问题,针对不同问题制定不同预防与维护措施,对增强建筑结构稳定性与使用安全性起到了良好的促进作用,不仅为提高施工质量提供了强有力保障,对避免各类资源浪费、节约资金成本也产生积极影响,有利于推动建筑施工管理工作水平进一步提高。
3BIM技术在运维阶段应用案例分析
南京协泰科技大厦位于南京市建邺区新城科技园云龙山路西侧,用地性质为科研设计用地,容积率≤5.0。建筑类别甲类,其中节能设计达65%,建筑高度94.85m。南京协泰科技大厦作为研发中心大楼,在竣工验收合格后迅速投入使用,根据建筑内部户型进行不同类别的租售以及大楼日常物业维护管理,此阶段即为工程项目运营维护阶段。项目运行维护阶段在项目全生命周期中时间和成本占比最长,只有采用有效的运营管理工作方法,才能延长项目的寿命。基于BIM技术的项目运营维护管理充分发挥了大数据和信息化管理优势,主要体现在以下几个方面:第一，完善建筑信息模型,达到建筑信息统计与建筑使用状态同步更新,并对建筑内部设备进行实时健康监测,保证建筑设备功能正常运转。协泰科技大厦作为科研设计用地,建筑内部的科研设备以及资料情况至关重要,进行信息的实时更新不仅能够保证产品项目研发的准确性,还能保证建筑大楼的安全性。第二，对建筑租售盈利项目信息进行把控,实现建筑项目资产信息化管理,完成项目资产实施更新,提高建筑项目的经济效益。第三，南京协泰研发中心大楼高为94.85m,一旦发生紧急事故会对项目大楼的研发成果以及建筑内部的人员造成巨大的伤害,利用BIM技术在运维阶段进行地震、火灾等应急方案的规划和模拟,可以有效地降低风险,保证建筑项目人员和财产安全。
结语
综上所述,BIM技术基于数字技术、网络技术、可视化技术等先进信息技术下发挥作用,具有较强的高效性与科学性,在建筑运维管理工作中,管理人员可以通过发挥BIM技术的优势,构建三维立体模型,并根据实际情况与模型模拟参数对模型信息进行适当调整,保证各项运维资源配置优化,将安全风险控制在一定范围内,实现降低运维经济成本的同时,提高建筑运维管理质量。
参考文献
[1]宋麟.BIM在建设项目生命周期中的应用研究[D].天津:天津大学,2013.
[2]马少雄,李昌宁.BIM在某工程施工管理中的应用[J].施工技术,2016(11):126-129.
[3]浦红娟.BIM技术在工程造价管理中的应用研究[D].郑州:郑州大学,2017.
论文作者:廖祖富
论文发表刊物:《工程管理前沿》2019年第15期
论文发表时间:2019/9/19
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