摘要：用地兼容性是指规划环境对用地使用的情况，景观要求、结构规划、公共服务、市政设施等通过用地性质表现出来。基于此，本文先是分析了用地兼容性的含义，其次分析了用地兼容性实际问题，最后提出了用地兼容性问题的发展建议。通过扩展兼容性用地，对城市土地展开规划管理，丰富城市功能的同时，保护城市的生态环境。
关键词：用地兼容性；用地性质；土地功能
引言
用地兼容性问题是我国土地规划必须要面临的一个问题，用地兼容性可以对城市土地进行集约利用，提高城市环境品质，赋予城市发展动力。我国在土地兼容性问题上的规定还不够全面，还需要进行一系列的调整。因此，研究用地兼容性问题，提出针对用地兼容性的发展建议，对于科学规划城市土地具有重要作用。
一、用地兼容性
用地兼容性的含义包含两个层面，一方面是土地使用性质在一地共处的可能，在一块土地上是否允许多种性质功能的应用，反应不同使用性质中的关系。另一方面，一块土地上土地性质和置换在使用性质弹性和灵活性上表现出来，反映出周边环境和用地性质之间的约束关系。在兼容性土地本质上，兼容性用地是规划环境对用地的使用情况，包含公共服务、市政设施、空间形态以及环境质量等要求的容纳和选择，用地性质只是一种表现形式。使用兼容性对土地给环境压力和环境承受容量的考量。扩大兼容性用地满足我国城市发展的需求，确定用地性质符合城市发展的改革。兼容性用地具有较强的适应性，并不是全部土地都能达到兼容，需要对土地性质进行定位，选择科学的组合模式。
二、用地兼容性问题
目前判断兼容性用地是从技术上对用地性质进行判断，从规划结构、环境以及景观效果等方面考虑用地兼容性，忽视了市场和社会等方面的考量，使得判断兼容性用地有失偏颇，在实际操作上存在一定问题。目前控制兼容性用地缺少实施方案，土地规划师确定兼容性用地时表明地块中兼容用地的性质，但是缺少最佳兼容方案的制定，使得兼容用地的控制没有达到理想效果。针对兼容性土地的规划编制交给编制人员进行统一完成，编制人员的考虑是从单方利益出发的，这样的规划在实施上会遇到一定阻碍[1]。在市场经济的影响下，对城市的规划需要能够从多方利益角度出发。确定兼容性用地需要从多方利益角度考量，应该把权利交给市场。在实施过程中，规划人员只需辅助选择用地模式即可。目前执行的兼容性土地管理规定覆盖面相对狭窄，大多数人只允许在小用地空间展开，在实施过程中实现兼容的多是公益性用地。如将公共设施调整为居住、商业以及综合性用地，对于建设生态环境以及工艺工程十分不利，因此不具备实际操作上的可行性，在土地变更上也缺少可行性。
三、用地兼容性问题的发展建议
（一）加强环境区域和边缘区域的相容性
在控制规范中对于具有经济效益的用地展开协调管理，缺乏环境区域以及边缘区域的兼容性规范。对河道、林地以及湖泊等自然资源的协调保护，在控规之中多数是设定保护区，制定各方面的控制指标。在建设过程中，设定的指标缺少执行力度，无法对外部环境对景观的影响和侵蚀起到保护作用。因此需要在控规中要明确规定用地性质以及指标控制。例如：要对相邻区域的排水口位置、架空路线、隔离区域、建筑风格以及废气污染指数等设定指标，从根本上杜绝灾害的发生。除了保护措施的控制外，还需要使用利用性控制手段，如将保护区域面向通风口，周边用地利用环境区域，不能超过环境区域的荷载能力和净化能力，要保证环境相容程度可以直接影响到区域生态价值。同时需要保证环境边缘以及环境区域，两者的相容性保持互相促进的，对边缘区域的污染控制要按照环境区域生态价值保护的要求展开。以市中心的环境区域为例，中心环境区域的生态价值明显高于其他位置，需要加强边缘区域土地的使用管理，控制边缘土地的用途，让环境效益得到明显的提高。
（二）科学组合不同功能用地
以城市街区为单位，按照街区功能定位、用地性质以及使用现状，对用地性质进行科学组合，从而得到良好的组合方式。
图一 工业功能的用地兼容单元
如上图所示，该城市建设工业功能为主的街区，在模式1、2、3是可以选择的组合模式，模式4是不能选择的模式。通过对街区功能的科学组合，可以确认用地性质的组合模式，提高用地兼容性。
（三）提高用地的弹性
首先需要提高用地可变性，执行替代用地和可批用地，来提高用地弹性，让市场自由裁量权得到扩大。所谓替代用地针对条件允许情况下土地使用的性质，替代用地的划分需要保证主要用地、绿地以及服务设施用地的平衡，不能随意减少总量。待批用地是针对具有替代性质之外的使用性质出现变更，要求使用土地的各单位可以提出项目的可行性分析以及环境影响评估等资料，同时执行补偿规定和惩罚措施[2]。随着我国市场响应机制的优化，土地兼容性出现层次分化的趋势。城市局部区域的土地性质属于待定状态，不是法定概念的用地，由建设用地性质集成得到了活性用地。活性用地在土地开发中，不会影响到城市功能以及布局，在活性用地对用地性质进行了限定，可以选择一种或者几种。这种活性用地更容易处理用地兼容的问题，具有混合用地的含义。这种用地性质具有较大的变更空间，在选择上有着较大的自由度。
（四）提高兼容用地指标的灵活性
在规划用地中，由于功能不确定性还需要考虑到经济的不确定性，对指标进行控制也是经济性的核心表现。针对兼容用地指标的控制还需要具备灵活性，如果用地性质出现变化，指标也要做出一定变化，同时要满足管理的操作程序。使用土地兼容性的规定，需要考虑到指标赋予土地的灵活性。由于土地规划有着不同的标准，需要将地块和指标对应起来，让兼容用地具有一定差异，从表现出开发上的相互排斥。以居住兼容商业的用地上，在同一容积率下，两种不同性质的用地对于建筑密度和建筑高度存在一定差异。如果使用居住标准，对于商业用地而言高度过高，且密度过小。如果使用商业标准，对于居住用地而言高度较低，且密度过高。如果在兼容用地上进行建设，赋予指标具有更多灵活性，改变了用地性质，在建筑高度、密度以及容积率上也具有调节空间，可以对建筑高度、密度以及容积率进行调节。
结论
综上所述，本文首先分析了用地兼容性的含义，其次提出了用地兼容性问题，最后对此提出了发展建议。用地规划仍然需要加强环境区域和边缘区域的相容性，科学组合不同功能用地，着重提高用地的弹性，并提高兼容用地指标的灵活性。以此优化用地兼容性的处理，利用科学的用地规划指导城市化建设，推动城市区域科学划分，保证城市功能的同时，提高生态效应。
参考文献
[1]王卉.存量规划背景下的城市用地兼容性的概念辨析和再思考[J].现代城市研究,2018(05):45-54.
[2]王锋,李开猛,李晓军.城市非建设用地“控用结合”规划方法及广州市从化新城实践[J].规划师,2017,33(05):47-52.
论文作者:符广娇
论文发表刊物:《基层建设》2019年第12期
论文发表时间:2019/7/19
标签：兼容性论文; 性质论文; 土地论文; 区域论文; 环境论文; 城市论文; 组合论文; 《基层建设》2019年第12期论文;