贵州和禧房地产土地评估事务有限公司 贵州省贵阳市 550002
摘要：房地产开发项目成本控制管理是必不可少的，具有十分重要的地位，通过对资源的合理配置利用，使房地产项目建设工作顺利开展，进而获得良好的经济社会效益。因此在实际应用中必须建立全面完善的成本控制体系，对影响成本的各个阶段实施全过程控制，从而才能在多变的经济环境和激烈的市场竞争中立于不败之地。基于此本文分析了房地产开发项目的成本控制。
关键词：房地产；开发项目；成本控制
1、房地产开发工程成本管理概述
工程成本是房地产企业项目运行中的一项综合性管理指标，房地产开发项目成本控制不是只简单地进行施工成本控制，而是从企业全方位出发，能够最大限度地利用企业的有效资源，对开发项目的全部成本进行管理和控制。成本管理水平能力的高低，在房地产企业的经营中有着重要的作用。房地产开发工程成本涉及面较广，即前期工程费；基础设施；建安工程费及配套设施费。项目建设中对企业成本进行管理和成本管理依据的收集，是以统一的规范和流程为标准，对每个施工经营阶段的收支控制的情况是成本管理工作的重点。成本控制管理工作贯穿于项目全过程，因此要对房地产开发费用进行充分的预测、核算、分析。房地产工程成本控制可分事前、事中、事后控制，优秀的施工成本管理，在保证施工顺利进行的同时还起到了增强企业综合竞争力的作用。通过对成本的管理控制，可以实现企业综合效益的最大化，因此，建立行之有效的成本控制和管理的规章制度是最为重要的工作。
2、房地产开发项目的成本管理原则
不同于传统的房地产开发项目的成本管理，当下房地产的成本管理不仅仅要考虑企业自身的内部因素，还需要从全局出发，兼顾其他方面的成本控制，实现整体利益的最大化。首先需要以人为本，全员参与，企业上下所有员工必须具有成本管理的意识，将成本控制贯穿实施在每一项工作中；其次，要形成健全的成本管理制度体系，结合相应的标准规范，落实每一项成本控制管理措施；再次，加强监督管理，使房地产项目成本管理落到实处；最后，着眼于大局，项目成本管理是一项长期、持续的系统管理工作，不能中断。
3、房地产开发项目的成本控制
3.1、投资的决策阶段成本控制
投资的决策阶段是房地产开发项目的前期工作，首先，要通过调查国内外及区域内的房地产市场，来了解顾客的需求，进而对未来房地产市场的状况进行预测，再通过领导讨论看投资该项目有没有市场，了解该项目的市场竞争力如何，该企业有没有优势可以更大程度的赚取利益。在充分考虑市场需求，企业优势等方面的基础上确定项目的建设规模。在前期工作中，成本的控制还要考虑建设的标准水平，建设的标准水平应从目前的经济发展水平，来根据消费者的消费理念和消费标准来确定建设标准。建设标准的考虑在房地产的项目开发中显得很重要，根据不同地区，不同规模，不同等级以及不同的消费者群体，确定交涉应购买那种材料，确定应建设哪种房屋，是普通的建筑，还是豪华的建筑，还是普通的豪宅，还是豪华的豪宅。是适用于人们享受的住房，还是适用于做销售的经济适用房。
3.2、规划设计阶段的工程成本控制
规划设计阶段的成本控制是房地产项目成本管控的关键与重点。对整个项目来说，规划设计费占比较低，一般只占开发成本的1%左右，但设计成果对整个项目投入影响可以达到70%以上。因此，设计质量如何直接影响到建设费用的投入，直接决定了投入的人力、物力和资金的多少。科学合理的图纸设计，可节约工程成本的20%以上。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆但在工程设计中，多是有设计院进行设计图纸，而设计院的很多设计人员设计保守，重技术而轻经济，随意提高设计安全系数或标准，没有考虑项目经济合理性的意识，认为那是开发商的事情，这种认识让项目的成本有效控制无从谈起。规划设计阶段的规划方案的空间布局、绿化景观的布置、道路管网的铺设走向，水、电、气、暖通的规划利用实施，房屋建筑结构方式的选择，户型结构的布局等都影响到项目成本的增减。因此，规划设计阶段是影响项目投资的关键阶段，特别是扩初设计对项目的整个经济效益影响可以达到80%左右。事实上，当初步设计及概算批复之后，存在各种技术问题、投资问题都很难突破。
3.3、施工阶段成本控制
在施工阶段更要注意成本的控制，施工阶段也是房地产企业的一个重要阶段。第一，要加强成本控制的整体意识，由工程部、财务部和管理层进行制度的规划，各部门学习成本控制方法，提高成本控制理念，重视项目开始前的准备工作，全方位洞悉这一过程中的相关成本控制因素。第二，做好过程性管理，在项目开发过程中，不断让成本目标数量化，分阶段执行。在项目开始前，要进行财务预测，对项目进行估价，计算项目的内在价值，并与市场价格相比较，通过净现值法、内含报酬率法进行科学决策；在项目建设过程中，必须进行精细化管理，分阶段分部门培训员工，告知员工成本控制的有效方法，提高员工成本控制的整体意识。第三，时常开展内部培训和外部学习，重视员工对财务知识的掌握，让员工有整体意识，在成本控制上形成全员参与的局面，只有人人懂成本控制，人人参与成本控制，企业的费用开支才会在每一个环节都能得到有效降低，才能使整个项目组凝聚为一股力量，让成本控制成为自觉行为。当然，房地产公司还应建立成本考核制度，对表现优秀的进行奖励，对铺张浪费，工作效率低下的员工进行惩罚，从而调动员工进行成本控制的积极性。第四，要重视施工中工程进度款管理、设计变更管理、现场签证管理，要严把施工进度款审批关，一定要杜绝进度款超合同付款现象的发生。对施工中施工、技术变更进行经济比较，并进行预测和分析，通过分析帮助相关部门及时发现问题并解决问题，实现对成本的有效控制和管理。明确各部门有关人员的职责范围，严格材料使用制度，做好对原材料的管理工作，把好材料关，保证材料成本管理的科学性与可行性。在施工全过程要严格管理控制好人工费用支出，施工中要推行先进的施工组织技术，保证施工保质保量高效完成。在项目实施过程中，严格选择规划设计单位、地质勘查单位、监理公司、施工单位以及材料设备供应商，严格合同日常管理和跟踪管理。
3.4、竣工阶段的成本控制管理措施
竣工结算是工程造价控制的最后一关，也是体现经济效益的时刻，严格竣工结算审价，以起到成本管理事后控制作用。房地产企业要建立一套完整的竣工结算的制度流程办理办法，要组织有高度的责任感和技术素质且对工程项目的设计意图、设计图纸、现场的情况有充分的了解的有关人员，把好工程量审核关。对已经竣工验收合格和结算资料手续齐全的各项工程进行全面的审核，做到不漏项，同时通过完整的结算审核流程来避免结算过程中的错项和重复计算项目。反复核对图纸，对于未完工程或未做的施工内容在结算时应予以扣除。房地产预算人员充分利用自己的专业知识来发现解决纠正工程结算中的出现的问题和错误。
总之，基于当下我国建筑市场的发展背景，房地产企业需要从长远的发展为出发点，进行自身开发项目成本管理的改革，建立全面有效的成本管理体系，提高企业整体竞争力。
参考文献
[1]殷妙娟.浅析房地产项目建设过程中的成本管理措施[J].建筑知识，:1
[2]魏安翔.房地产开发项目成本的动态控制研究[D].长安大学，2015.
[3]李丹.房地产开发项目前期成本控制研究[D].重庆大学，2010.
[4]郑谦.论房地产项目开发中的成本管理[J].中国高新技术企业.2014（09）.
论文作者:何东华
论文发表刊物:《基层建设》2017年第36期
论文发表时间:2018/4/2
标签：成本控制论文; 成本论文; 项目论文; 成本管理论文; 房地产论文; 开发项目论文; 阶段论文; 《基层建设》2017年第36期论文;