探讨储备土地的前期开发整理工作
韦枝杰
（宾阳县土地开发整理储备中心 广西宾阳县 530400）
摘 要： 基于提高储备土地利用率的目标，针对储备土地的前期开发整理课题，做了简单的论述，提出了推进前期开发整理工作的策略，共享给相关人员参考。从此环节的工作落实角度来说，要积极运营盘活土地资产，最大程度上凸显土地价值，做好科学规划，注重前期开发整理工作方案的可行性。现结合具体研究，作论述。
关键词： 储备土地；前期开发整理；经营土地
土地储备是地方政府对取得土地使用权的土地，进行储存或前期开发整理，然后向社会提供各类建设用地。土地储备为地方获取土地财政收入奠定基础，占据着重要的地位。新时期，如何做好储备土地的前期开发整理，成为了相关部门研究的重点课题。通过明晰当前存在的问题和面临的挑战，提出储备土地的前期开发整理工作措施，推动各项工作全面落实。
1 储备土地的前期开发整理的作用
从开发整理实施的作用角度来说，结合本地区发展现状，调整整理方案。通常来说，为了推动社会发展，满足其对土地资源的基本需求，国家出台了系列政策和制度，对储备的土地，采取建筑物拆迁和建设相应的配套设施方式，促使土地储备制度的落实。目前来说，我国农村土地利用率不高，落实土地储备政策，不仅能够提高土地利用率，还能够起到推动农村建设和发展的积极作用。除此之外，灵活运用土地储备整理机制，对解决住房难和相关问题，有着很大的帮助。既能够获得不错的经济效益，还可以通过土地改造以及完善，实现对周围生态环境的规范建设，增加土地利用价值。
2 储备土地的前期开发整理工作问题
2.1 储备土地法规制度内容需要完善
从储备土地发展实践来说，相关法律法规的具体落实，常见各类问题，前期开发整理工作效率不高，具体体现为工作执行不到位。究其原因，土地管理责任和内容的划分不明晰，影响着工作的具体落实。国土资源管理工作的落实，涉及到多个部门。若没有做好细致划分，部门配合不到位，难以切实保障开发整理等工作的落实效果。
2.2 前期开发的合理化规划需要提升
从国家发展的角度来说，土地发展与城市发展为重点。不过土地的管理主要由土地资源管理部门负责，城市发展则由具体的规划部门负责。工作性质差异，工作内容归属的部门不同，但工作重要性相同。推动土地和城市发展进程，需要做好统筹协调，以免出现土地和城市发展脱节的情况，影响着两者的发展。
办研究通过对45例患者自然流产病例进行回顾性分析,可得出结论:全面了解自然流产的相关因素,及时给予针对性处理,能够提高临床疗效,促进患者身体的恢复,具有临床价值。
2.3 土地开发利用不合理
对ZK1号孔进行了取样测试，按孔深每100 m取一组岩样，测试项目：密度、导热率、放射性元素铀钍钾含量，其中密度与导热率测试工作在江西省勘察设计研究院测试中心完成，导热率采用瞬态平面热源法、DRE-2C导热仪进行测试的；放射性元素铀钍钾含量测试工作在广州澳实分析检测公司完成，其中放射性元素铀钍采用了ME-MS法测定；放射性元素钾采用了K-XRF法测定。
3 储备土地的前期开发整理工作策略
3.1 拓展资金来源渠道
从城市规划和发展的角度来说，对资金的需求较大，储备土地制度的实施，能够推动社会发展，为城市建设获取支持资金。这需要做好储备工作的前期开发工作，采取政府部门独立完成的方式或者招商方式，由投资企业具体落实。很多投资企业采取抵押的方式，用储备土地作为担保，向银行贷款，进而获得前期整理工作落实的所需资金，然而此做法难以为城市建设提供有力帮助，需要进行贷款方式的优化。投资企业使用储备土地向银行贷款，要做好土地年收益的预算，利用一年的预期收益作信用担保，获得所需的贷款。通过此方式获取资金，既能够提高土地资源的利用价值，还能够推动城市建设[2]。
表1 宾阳县土地开发整理储备中心
3.2 积极运营盘活土地资产
从土地储备工作的落实情况来说，涉及到很多内容，其中储备土地的前期开发整理工作落实，需要资金的支持。以宾阳县土地资源管理中心为例，以往储备土地的前期开发整理工作开展，比如宾州片区土地储备及基础设施建设项目、黎塘片区土地储备及基础建设项目，都是使用专项债权，具体如表1 所示。2019年国务院常务会议在明确提前下达专项债部分新增额度的同时，要求专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域、置换债务以及可完全商业化运作的产业项目。2019年2 万多亿元的专项债，约七成资金投向的领域正是土地储备、棚户区改造、保障房建设，其中土地储备占了三成多。土地储备为地方获取土地财政收入奠定基础，近些年地方专项债资金热衷于投向土地储备。基于新政策调整，如何高效落实储备土地的前期开发整理工作，需要着力解决资金问题。以某地区为例，为了加快区域土地收储工作落实，推进招商引资以及项目建设力度，通过申请2020年地方政府新增债券的方式，支持土地储备工作的开展，为土地收储工作的开展，提供了资金保障。
3.3 加大土地收购储备力度
基于发展目标，做好眼前利益和长远发展关系的调整，要积极构建完善的土地收购储备制度，为国家进行土地市场调控以及管理，提供相应的帮助。国家最新颁布的《土地储备管理办法》，力求通过推进储备土地管理工作落实，采取土地储备的方式，减少住房难和其他问题，有效保障了民生，同时能够平衡土地市场。国土资源管理中心要不断加大土地储备工作力度，相关部门则需要做好投入市场使用的储备土地资源利用监督和管理，确保储备土地资源得以合理利用。从储备土地的管理角度来说，要跟随时代的发展变化，积极推广应用信息化技术，发挥技术的优势，提高储备土地监管水平。加大各个部门的相互配合力度，推动土地储备工作的全面开展[3]。
现阶段，国家经济处于快速发展的阶段，土地资源受到了相应的损害，比如土地开发利用不合理。受到土地资源滥开发与不合理利用等的影响，使得国土资源承载负荷能力降低。肆意破坏土地资源，获取自身利益，不仅会给土地发展造成影响，同时会造成生态平衡。土地资源被过度开发，引发了系列环境问题，影响着城市持续化发展[1]。
例如：枣1275-2井沉没度小于300 m，产气量大于2 m3/h，憋套压生产前所测的压力是0 MPa，动液面是1326 m，沉没度是253 m，产量3.68 t，憋套生产后，套压稳定在0.12 MPa，动液面1241 m，沉没度是261 m，产量上升至4.14 t。这说明套压在0.12 MPa时比套压在0时更合理。从示功图看出泵况变好（图5）。
3.4 科学合理规划，做好可行性的把控
储备土地的前期开发整理工作开展，除了是对土地建设和改善外，还需要注重对储备土地周围生态环境进行调整，对其整体进行重新布局，科学规划水田路，改善生态环境，建立完善的生态循环系统，营造良好的生态环境，为群众生产生活提供有利条件，推动区域建设发展。这需要结合土地运营实际情况，结合市场现状，完善土地储备机制，采取合理的土地储备模式，推动整个社会的发展。具体措施如下：①引入现代化技术。运用科学技术，辅助储备土地的前期开发整理工作。比如，定位系统GPS 和RS 技术等，对土地利用情况进行监控和勘察；②提升制度保障力度。成立土地审核工作小组，做好土地资源利用的审核控制。若土地利用不合理，那么会给土地造成严重的损坏，因此采取加大土地使用审批控制力度，引起相关人员的重视；③转变思想观念。储备土地的前期开发整理工作人员，要高度重视本职工作，认识到土地资源的重要性，严格按照相关法律法规，落实各项建设项目；④提高人员队伍的素质水平。结合储备土地的前期开发整理工作实际需要，对现有的工作队伍进行建设，全面提高人员的素质水平和技能水平，推动各项工作高效运行。调动开发人员的积极性，通过相互协调配合，促使土地开发工作的全面落实[4]。
4 结束语
综上所述，土地储备前期开发整理工作的落实，要结合当前的发展变化，提出有效的推动措施。文中结合具体实践，提出了以下措施：拓展资金来源渠道；积极运营盘活土地资产；加大土地收购储备力度；科学合理规划，做好可行性的把控等。
参考文献
[1]晏阳.基于因子分析的土地储备管理绩效评价——以广西为例[J].经济与社会发展，2019，17（02）：21-28.
[2]杨璐.着力推进储备土地前期整理工作的研究[J].农村经济与科技，2018，29（20）：228.
[3]罗 艳.关于储备土地的前期开发整理工作探讨[J].南方农机，2018，49（19）：106.
[4]张中强.《河南省土地储备暂行办法》发布实施[J].资源导刊，2018（10）：8.
中图分类号： F301
文献标识码： A
文章编号： 1004-7344（2019）32-0009-02
收稿日期： 2019-7-17
作者简介： 韦枝杰（1973-），男，汉族，广西南宁宾阳人，助理经济师，大专，主要从事土地开发整理储备方面的工作。
标签：储备土地论文; 前期开发整理论文; 经营土地论文; 宾阳县土地开发整理储备中心论文;