2007年我国房地产业投融资发展、调控与思考——，本文主要内容关键词为：房地产业论文,投融资论文,我国论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
以科学发展观为指导，全面构建和谐社会是新的历史时期的发展目标。在这个新时期，我国房地产业作为支柱产业之一需要有较大发展，而房地产投融资活动中许多新生问题也急需研究并解决。本文就2007年我国房地产的发展预测、国家宏观调控政策的双重效果和房地产价格问题与对策这三方面问题谈谈个人看法。
一、房地产投融资体系的发展预测
从1990年至今，我国普遍推行住宅商品化，房地产业全面发展，出现了集团化、股份化趋势。就北京市情况而言，当年城市的危房改造和拆建工程造就了建设银行房地产金融业务的产生和发展，巩固了建设银行的工程审价咨询业务和建筑、开发企业资信评估业务。
我国城镇全面实行房改后，房地产市场逐渐形成。由于资本市场发展滞后，住宅预售款已成为开发商的一个融资来源，另一个重要的融资来源就是银行贷款。银行贷款支持了城镇住房商品化，股票市场和信托投资只起了辅助作用。而政府部门在解决中低收入阶层的住房保障方面并不很完善，因此出现了“居者有其屋”扭曲成“居者购其屋”的全民买房“虚热”局面。
“全民买房”热潮推动了国内住宅市场需求持续大于供给和房价持续上涨。这是最根本的原因。拆迁、征地、造价、税费及开发商谋利等均是伴生的因素。同时各银行都开办房地产开发贷款和个人住房担保抵押贷款业务，加快了房地产住宅市场的快速发展。同时也产生了开发商资质和信用问题，如“假按揭”，还有大量居民超越自身能力贷款买房问题和盲目攀比、追求大、洋、豪趋势。
回顾房地产金融发展的进程，伴随我国房地产“经济支柱论”的兴起，出现了“复合融资论”和“阶段保证论”，创造了许多金融产品，推动了房地产市场的快速发展，也出现了“房地产投资过热”现象，引起政府部门的高度重视。健康的房地产金融体系应是符合中国国情的多元的房地产投融资体系。它包括：适度资本市场、适度信托投资、适度银行信贷和适度个人住房储蓄、严格的住房公积金制度和住房补贴制度等。笔者预测，2007年，针对不同收入阶层，我国住房消费及投融资形式有如下几个方面：
1.个人收入中住房消费部分＋住房补贴→可落实廉租房。
2.个人收入中住房消费部分＋住房公积金→可去市场租房。
3.个人收入中住房消费部分＋住房公积金＋住房储蓄→可购买限定面积的经济适用房。
4.个人收入中住房消费部分＋住房公积金＋住房储蓄＋优惠住房贷款→可购买限价商品房。
5.个人收入中住房消费和投资部分＋住房公积金＋普通住房贷款→可购买普通商品住宅。
6.个人收入中住房消费和投资部分＋有控制的住房贷款→可购买高级商品住宅或别墅，亦不应限制是否居民、是否国人。
总之，政府的事按政策办，金融的事按规律办。为了满足住房消费市场持续发展的旺盛需求，商业银行信贷业务理应有稳健的持续发展，一方面，支持诚信而成熟的房地产开发商；另一方面，支持有条件购房的居民群众。各行其路，各得其所。
房地产信贷的健康发展与风险控制是有规律可寻的，需要认真调查研究和审慎操作执行才能实现。笔者认为：2007年，把握房地产企业贷款差别管理有“三条法则”：一是正确认识信贷风险来源由市场风险、信用风险、经营风险综合交织造成，而信贷经营就是发展与风险的博弈，艺高才能胆大，只有实施全面风险控制才能保证信贷业务的健康发展。二是认真把握房地产信贷业务特点，正确分析客户贡献价值及风险因素，准确评估项目效益及制约因素，严格计算授信限额及制定“封闭管理”控制措施。三是精细执行房地产信贷业务程序规定，受理、调查、审批、发放、检查、回收各环节工作要求都要落到实处，关于授权、预警、授信、定价、质量、损失等制度规定都要严格执行。
同时，对于个人住房担保抵押贷款业务管理更要掌握“三个特点”：一是个人信用风险是个人住房贷款风险控制的重点，主要来自客户决策风险、违约风险和道德风险等。二是个人贷款的信用风险与住宅项目建设风险紧密相连，此项目不论什么因素失败，在该项目发生的个人住房担保抵押贷款都会处于风险之中。三是个人住房担保抵押贷款的申请资料多、审查程序多、计算复杂、要求严格，必须认真执行。其主要程序是：营销及受理、评价个人资信、评估房源价值、承诺组合定价、落实担保和贷款合同、发放检查回收或展期、产权证抵押和分期还款委托手续等。
从以往案例分析，巨额“假按揭”都是房地产企业贷款风险的变种；而大量的个人住房贷款风险均来自还款能力不足和少量的欺诈风险。这是商业银行管理及防范的重点。
二、房地产调控政策的目标与效果
2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施。会议指出，要认真落实2006年以来中央关于促进房地产市场健康发展的部署，根据当前存在的问题，进一步采取有针对性的措施（以下简称“国六条”）。此次“国六条”与 2005年4月27日国务院办公厅下发的引导和调控房地产市场的“八项措施”（以下简称“国八条”）相比更加明确。这两次房地产调控政策的实施，突出说明了我国房地产业的健康发展已成为全面建设小康社会，实现“统筹兼顾”、“创新发展”，建立“和谐社会”的重要战略问题。但是，房地产业的问题究竟在哪里？笔者认为：首要的问题是对我国住房建设与供给的基本经济属性的判断是完全商品化和市场化，还是有限的商品化和市场化。
（一）房地产业是我国新时期社会发展的一个重要支柱产业
我国房地产业的社会贡献不容忽视、市场潜力不容忽视，与此同时，房地产业的区域风险也不容忽视。现在的问题：一是房地产业贡献与房地产企业是分不开的，一时间似乎房地产企业都成了偷税漏税的大户；二是房地产市场潜力与城镇化进程和全面小康社会建设是分不开的，其关键是地方政府应循序渐进、量力而为；三是房地产业的区域风险是始终存在的，尤其是一些大城市，但形成全国性泡沫经济谈何容易！这些问题暂且不论，先从我国的房地产市场定位及其政策说起。这是因为各地方政府安排的房地产业对GDP贡献的追求目标是与国家的宏观调控目标有一定距离的，存在着利益驱动和社会压力，岂能无视。
（二）房地产业发展和住房建设，必须充分考虑我国人口多、土地少的基本国情和建设资源节约型社会的要求，合理引导住房消费需求和消费模式
2005年4月，国务院强调：必须把解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的问题，作为当前宏观调控的一个突出任务。2006年5月，国务院强调：进一步做好房地产市场引导和调控工作，要坚持落实和完善政策，调整住房结构，引导合理消费；坚持深化改革、标本兼治、加强法制、规范秩序；坚持突出重点、分类指导、区别对待。
这就是说，“合理引导住房的消费需求和消费模式”是重要目标，是各级政府的职责之一。“十一五”时期要坚持走中国特色的城镇化道路，从片面追求数量扩张转向更加注重质量提高，从而改变城乡二元结构，逐步提高城镇化水平，预计到2020年，城镇化水平将达到60%以上，15年内将有2亿至3亿农民进入城镇。因此，居住条件的改善是城乡居民生活质量的重要方面。建设部曾提出小康社会的住房标准：到2020年实现“户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全”。我们按此标准换算成建筑面积，两室一厅的单元房约70-90平方米，城镇按每户3人计算，人均建筑面积为23-30平方米。据统计2004年全国城镇居民人均住房建筑面积仅为23.67平方米，而农村人均居住面积2001年已达25.7平方米，每户按4.4人计算，户均达113平方米，近6年人均居住面积递增3.4%。这些数据如果预测无误，就提出了我国城乡住房建设的发展方向及基本政策：
1.全社会居住条件改善的重点在城镇。广大农村改善住房的关键是提高住房质量，而城镇居民一是要有住房面积，二是要逐步提高质量。当然，各地情况差异很大。
2.因地制宜，建立中国式的、公平的基本住房保障制度。目前，各地的住房保障制度不一，基本不包括在现有的社会保障体系之内。近年来，国家对解决中低收入家庭的住房问题十分重视，2004年3月，建设部等部门共同发布了第二个《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，采取了一系列必要措施，取得了一定成绩。但因为各地的基本住房保障制度的“统一标准”不明确，加之旧房拆迁补偿提高，导致普通居民的期望值增加，造成住房需求膨胀和普通住房供给不足。也就是说，“没有统一方法解决、只有自谋出路”是重要原因之一。笔者认为，所谓“公平”的最低住房保障，就是根据现实可能条件，建立城镇居民保障基本生活的“廉租房的基本人口、居住面积和补贴标准”，简言之为“三限”：即限人口、限面积、限补贴，并将这个最低住房保障制度面向全社会赋予动态实施与调整，并能保证供应。这才能避免“补贴有理”和“补贴过高”的社会攀比现象，才是公平保障全社会“居者有其屋”的宏观政策的顺利实现。
3.严格控制经济适用住房分配，加快建设经济适用住房进度。近年来，各地经济适用住房政策实施效果明显，但销售无序和补贴超标问题屡见不鲜，其关键不在建设标准上。只要认真落实经国务院同意，建设部等部委联合下发的《经济适用住房管理办法》，严格按照规定程序，加快确定经济适用住房的购买和租赁对象；根据需求，有计划地合理安排经济适用住房建设规模；落实各项优惠补贴措施，严格控制户型和价格，并加强购租和售后监管，确保经济适用住房真正落实到保障对象上。即使出现一些问题也是可以解决的。规范经济适用住房分配的关键环节是严把“两道门槛”：其一，购租对象由政府职能部门确定把关（如房管局），严格掌握居民收入与最低住房补贴标准比例并信息公开；其二，对本人符合最低住房补贴标准但其家庭具备购租经济适用住房条件的，可将本人补贴以“准公积金”形式发给个人并入家庭一起购租经济适用住房；至于部分家庭已达到购买普通商品住房条件的亦可采取这种方法办理。与此同时，对于瞒报冒领“最低住房补贴”和违规享受经济适用住房优惠政策的，应给予相应处罚并由其家庭支付与普通商品房销售价差。当前，许多地方都由房地产开发商直接销售经济适用住房，这种办法欠妥。因为企业是逐利的，价随市走，要求其为政府部门严格把关是困难的，除非实行严格的售后监管措施。至于经济适用住房建设标准由各地建委和规划部门严格把关是可以做到的。
4.分类指导，进一步规范和完善商品住房供给及税费制度。继续落实《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发【2003】18号文）要求，分类指导商品住房（包括普通住房、高档公寓、独栋别墅等）的建设规模和销售秩序；分别制定二手房（包括旧有私房、房改房、经济适用住房、普通住房、高档公寓、独栋别墅）的转租和出售管理办法及税费政策，一方面，鼓励合法合规转租和出售，促进物尽其用，保障合理收益；另一方面，适当限制经济适用住房和独栋别墅的投资行为，采用征收不同税费方法加以引导。商品住房消费市场调节的核心要素不仅是需求与供给适度平衡的计划协调，更重要的是消费与供给的“政策指引”。这是因为住房消费在我国相当长时期内属“饥渴状态”，一般不会供给大于需求，其原因是多方面的。那么，政府调控的重点就应该放在居民住房适度消费的“政策指引”上：一是严格控制占用土地较多的独栋别墅类住房的供给与消费。严格限制其建筑占地上限标准，适当加大其税费负担。应当肯定别墅类住房需求是真实存在的，要采取高征投资及物业税费并且中央与地方分成，用于补充社会住房保障基金的办法抑制。二是继续鼓励普通商品住房的供给与消费。进一步改善住房品质，做到物有所值，规范各地的住房品质价位，限制开发商弄虚作假、以次充好、哄抬房价。同时，合理确定城镇居民购买自住房和投资商品房的不同税费负担，对于购买自住房的居民中具备享受最低住房补贴和经济适用住房优惠政策的人应减免部分税费，并给予住房公积金贷款支持。三是加大房改房和二手房租售政策的鼓励力度。应进一步放宽合理的租售收益限制，根据本地住房消费市场的租售价差幅度确定减免税费高限标准，对其租售价格高限以上的适当征收交易税费。而对符合享受最低住房补贴的居民应兑现优惠政策；对中高收入居民租购房改房和二手房的也应“一视同仁”，给予优惠或退还等同最低住房补贴标准的税费，并给予住房公积金贷款，支持城镇居民购买房改房和二手房，以推动住房消费二级市场和三级市场的发展。
当前的突出问题是主要城市的廉租房和经济适用房供应严重不足，引起了这些城市的中低收入家庭的普遍不满和心理恐慌，以致产生了种种问题。为此，国家采取调整住房结构的严厉措施是十分必要的。
与此同时，我们也应看到：政府的调控措施是行政手段，从来就是“双刃剑”。一方面，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中要求：“新建住房套型建筑面积90平方米以下的比重必须达到开发建设总面积的70%以上”、“对新购住房不足5年转手交易的全额征收营业税”、“个人住房按揭贷款首付款比例不得低于 30%，购房单套面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%”等规定，各地必须严格执行。这是有效调整住房供应结构的响鼓重锤，值得称道。另一方面，也要看到，住房使用周期一般都在50-60年以上，从现在开始所有新建的住宅小区基本上都在城外，70%以上标准两居户型是否真正适用？而旧城内危房改造理应多造中小户型，否则会影响城市规划的科学性。再说鼓励二手房交易是推动“房尽其用”，降低房价和房租的合理政策。无论谁投资住房建设和消费，只要遵纪守法、按章交纳税费，都是合理合法的。笔者认为调控的方法应该是按出售住房面积大小逐级提高征税标准。这是根据级差地租和土地升值的收入应收归国有，不应属于个人劳动和投资所得的范围。至于个人住房按揭贷款的首付款比例、利率和期限是根据商业银行的风险控制制度和个人还款能力决定的，不应作为限制有购买自住房能力的城镇居民的贷款条件，尤其是长期居住在本城镇的普通居民更应该得到鼓励和支持。
（三）此次国务院会议提出明确要求：“各地区、各部门要统一思想，增强全局观念，齐心协力做好房地产市场的引导和调控工作。各地区、特别是城市政府要切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，促进房地产市场健康发展。”众所周知，做好这项工作是不容易的。目前，我国的房地产市场还是初级的市场，其中存在的种种矛盾关系还没有理顺，还没有完善法规和价格、税费标准；还没有健全城镇规划和土地、房屋政策，在这些方面还有很多工作可做。这里笔者提出几个值得关注的重要关系：一是住房价格上涨过快的表面原因及深层根源；二是地方政府、房地产开发商、商业银行的不同绩效观及其影响；三是居民住房消费市场的治标与治本；四是城镇居民住房需求与供给的层次结构和趋势特点；五是宏观调控政策的差别性与有效性等。由此可见，房地产宏观调控政策是一把“双刃剑”，若想立见实效就必须抓住龙头，区分性质，对症下药，严格落实。而不是一个部门、一纸文件、一次调整、一轮检查就能奏效的。
三、房地产价格问题与发展对策
房地产宏观调控政策是一把“双刃剑”，目的之一就是稳定房地产价格。而房地产价格，总体来讲是供需双方互动的结果，不是单方面原因造成的。虽然投资规模、信贷投放、土地供应、拆迁进度、税费政策及市场秩序等都会影响到房地产价格的变动，但归根到底仍是供需结构导致了价格的升降。
本文暂且不谈写字楼、商用房和工业用房的价格问题，只分析大中城市居民住房价格的形成与变动趋势，并根据其特点归纳这个“晴雨表”动因及稳定住房价格的途径和办法，供决策部门参考。
目前，在地方政府给当地纳税人提供的统一住房保障制度尚未健全的环境下，急于出台单项调控政策和措施，只能解决表面问题或枝节问题，并不能全面建立健康和谐的居民住房供需平衡的市场机制和秩序。
（一）住房需求结构与住房供给结构现状分析
城市居民的住房需求结构大致可分为三个层面：一是满足最基本居住生活需要的危改和拆迁居民；二是满足要求达到小康居住生活水平的众多居民；三是满足要求第二置业，达到现代或休闲居住水平的部分居民。这三类不同标准的住房需求都是合理的。政府和市场应该积极创造条件，逐步满足这些消费需求，从而推动城市建设的发展。
城市居民住房供给结构可分为新开发住房和存量住房两部分，现以新开发住房一级市场带动存量住房租售二级市场发展的思路考虑，就可以看出房地产开发企业的逐利行为是发展一级住房市场的积极助推力。一是通常国外开发商和外地股份开发企业更多地投资开发单栋别墅和公寓商品房项目，也开发少量的普通商品房项目。这是为了保证股东权益最大化的必然选择。这些开发商选择的目标客户是国外投资者、外地和本地的高收入群体，选择的开发项目是投资大、回报高，同时风险也较大的高档住宅项目和较好的居住环境，因而房价普遍偏高。只要这些开发商依法合规经营、照章缴费纳税就无可指责；同时还要看到，他们也带来了很多新观念、新设计、新标准和新材料。二是相比较而言，本地的股份开发企业根据其投资规模和融资能力，充分发挥人熟地熟、运作流畅的优势，也较多地开发单栋别墅和公寓商品房项目，同时开发了部分普通商品房和经济适用房项目。其获利能力也非同一般。三是国营开发企业由于历史包袱重、行政干预多，更多地开发了普通商品房和经济适用房项目，承担了廉租房开发建设任务。在开发公寓商品房和独栋别墅项目时，往往由于各种原因造成品质一般、效益一般。这样的市场经济规律驱使各类开发商拥挤于高档住宅项目之中，加之没有明确的政策导向和经济杠杆作用，必然形成普通商品房和经济适用房的供给短缺局面。
（二）居民收入水平与住房供给结构矛盾分析
大中城市的居民收入水平与投资置业需求结构密切相关。从居民住房的购买和租住对象看，可分为五种层级结构：第一，本地低收入者占一定比例，应以租房为主；第二，本地中等收入者占绝大部分，应以购买经济适用房和普通商品房为主；第三，本地高收入者占一定比例，应主要购买公寓商品房和单独别墅；第四，外地投资置业者占一定比例，应主要投资公寓商品房和单栋别墅；第五，国外投资者占一定比例，主要投资公寓商品房和单栋别墅。
目前，我国特大城市中，外地投资置业者和国外投资者已经占购房者群体比例的50%左右。这是改革开放的成果之一，同时也加剧了这些城市居民住房的供需结构的紧张局面。不同购房群体的“合理置业行为”和“不合理置业行为”交织一处，对普通商品房和经济适用房造成极大压力，促使其价格飞快上涨。究其原因，并不在于投资置业者的不理性，关键在于地方政府没有把握住住房市场秩序、没有明确的政策导向和激励约束措施。下面具体分析其中的原因：
洞察不同购房群体的 “合理置业行为”和“不合理置业行为”：一是本地低收入者（指在本城市居住多年的生活、劳动者，下同）理应享受当地政府提供的廉租房补贴和危改拆迁补偿，在具备一定财力时购买经济适用房，但追求购买普通商品房是冒风险的。当前的问题是廉租房源不足，且部分经济适用房被收入水平高的投资置业者买走。二是本地中等收入者理应享受当地政府提供的经济适用房征地费优惠和危改拆迁补偿，在具备一定财力时购买普通商品房，但追求购买公寓商品房是冒风险的。当前的问题是经济适用房房源不足，普通商品房又房价过高。三是本地高收入者理应享受当地政府提供的普通商品房税费优惠和危改拆迁补偿。同时也应限制其享受经济适用房征地费优惠（若已购买应补交分摊的征地费用，使之成为具有完全产权的普通商品房）；对其购买公寓商品房和独栋别墅应收取一定的“土地资源占用费”。四是外地投资置业者由于未在本地有长期纳税贡献，为此不应享受本地的经济适用房征地费优惠、普通商品房税费优惠和危改拆迁补偿，并应对其购买经济适用房实行严格限制，而对购买普通商品房、公寓商品房和独栋别墅应收取不同比例的“土地资源占用费”。五是国外投资者由于未在本地有长期纳税贡献，为此不应享受本地的税费优惠政策，并应对其购买经济适用房和普通商品房实行严格限制，而对购买公寓商品房和独栋别墅或名宅、四合院都应收取不同比例的“土地资源占用费”。
这是因为“土地资源归国家所有”，目前的征地费只是地租，地租升值理应归国家所有。公平对待所有的城市居民和外来的投资置业者，就应采取这样的调控措施。
（三）住房供给结构调整与城市居民住房保障政策
仅从以上分析就可以看出，形成大中城市普通居民购房困难、抬高普通商品房价格的动力因素是由国外、外地和本地的高收入群体的“不合理置业行为”和房地产开发商的“逐利追求”共同推动所致。而这种“不合理置业行为”并不是这部分高收入群体的问题；这种“逐利追求”也不是房地产开发商的错误，恰恰真实地反映了城市商品住房市场的价值规律和基本特征，并不能人为扭转，也不应该逆转。这些问题的出现，有其偶然性也属必然性。一方面，证实了改革住房分配制度、鼓励居民投资置业的大方向是正确的；另一方面，也反映了地方政府对城市居民住房市场规律和居民投资置业调控政策的理论认识不够深透，所实施的法规制度和税费规定尚不完善，与地方政府部门的驾驭能力和管理水平有关。众所周知：城市居民住房市场应是一个有门槛、有边界的准商品市场。其决定要素——土地资源是有限的、居民住房供给是有节制的、居民住房补贴和优惠政策是面对本地的、居民住房价格是适度的，不应放任自流和完全市场化。这不仅在人口众多的中国是如此，在外国人多地少的国家及地区也是如此。
然而，目前解决这个问题的指向似乎有些偏颇。社会舆论一方面指责房地产开发商的“逐利追求”；另一方面怪罪高收入群体的“不合理置业行为”。解决问题的关键在于地方政府尽快完善“城市居民普通住房补贴优惠办法和基本生活住房置业保障措施”。对外来投资置业者，一方面应持开放态度，鼓励他们投资置业；另一方面又要根据城市土地资源和人口压力等不同情况，区别制定“外来居民投资置业激励约束管理办法”，对其征收适当比例的土地资源占用费，将经济手段和行政措施结合，促使这些高收入群体购买公寓商品房和独栋别墅，同时交纳更多的税费，以转移支付形式支持经济适用房和廉租房建设。这也是高收入群体应该认可的投资贡献。反之，由于公寓商品房和独栋别墅所占土地资源系数更大，也应将这部分“土地资源补偿”交给政府，而不应成为个别房地产商的利润源泉，更不应成为国外投资者和个别公民发财致富的投资渠道。目前，房地产开发商更多地占有了“土地升值利润”，并不是这些企业和商人的投机过错，而是地方政府不完善的征地拆迁政策和房地产税费规定造成的“国家资源权益漏洞”。
地方政府鼓励国外、外地投资置业者和本地高收入者购买高档住宅，但限制其购买普通商品房，严禁购买经济适用房；鼓励本地中等收入者购买普通商品房，适当限制其购买经济适用房；帮助本地低收入者解决廉租房，提高收入后购买经济适用房。如此政策调整后将会出现这样的局面：一是单栋别墅和公寓商品房的土地供应减少。由于各类开发商都参与竞争使建设品质提高，在投资置业群体购买力不变情况下，单位面积住房价格将会继续上扬；政府税费收入不会明显下降。二是普通商品房的土地供应增加。在建设质量不变、投资置业群体购买力不变的情况下，由于各类开发商都参与竞争使单位面积住房价格趋于平稳或略有上升。长期以来，大中城市的居民住房市场就会实现供需结构基本平衡。
与此同时，对各类房地产开发商也要采取调整措施。一是对没有开发经济适用房项目及未对廉租房建设作出贡献的开发商应征收一定比例的“超额利润补偿费”，或者改按开发不同类型项目规定相应税率；二是对已承担开发经济适用房项目和廉租房建设作出贡献的开发商补贴一定比例的贷款利息；三是解放思想，广开思路，运用多种方式，抓紧处置空置房，使“房尽其用”。
总之，对大中城市住宅价格的宏观调控要采取科学、理性、经济和行政手段结合的有效措施，是一件极其复杂又涉及面广的大事，切不可稍有疏忽。
标签：商品房论文; 二手房税费论文; 社会风险论文; 经济风险论文; 投资结构论文; 房地产业论文; 购房论文; 消费投资论文; 建设投资论文; 经济适用房论文; 调控论文; 经济学论文;