关键词：房地产项目开发；全过程；成本控制；分析
导言：随着房地产市场黄金十年的结束，房地产开发企业间的竞争日趋激烈，利润水平也逐渐回归，房地产开发已经步入微利的“白银时代”。在房地产行业高速发展的时期，由于房价的不断上涨，开发企业对于成本的变化并不敏感，而随着房地产市场的调控与竞争的加剧，许多开发企业在进行产品竞争的同时，也开始了价格竞争，希望通过以价换量来实现快速周转的目的。在这种情况下，开发成本的控制，就成为企业在市场竞争中获胜的关键。
1房地产成本控制的影响因素
1.1项目决策时期
在房地产开发前期，要根据自身条件，做好前期调研工作，摸清市场情况。投资决策应该做好对拟开发项目的全面技术经济论证，对不同的投资方案进行比较和判断，并作出选择。在决策阶段，一般进行可行性研究和价格估算。可行性研究可以自行进行，也可以委托社会化、专业化的咨询公司。在这个过程中，可能涉及到的成本因素包括咨询公司费用及公司自行调研的比较，投资成本概预算费用及公司管理相关费用。
1.2统筹开发时期
处理项目开发建造的筹备工作首抓投资控制，尤其是在设计阶段要做好造价管理工作，由此，必须注意以下三个方面：①方案和工程设计的招投标制度的设置；②加强技术沟通，实行限额设计的方法；③设计出图前的审核工作。尽量将工程变更事项控制在施工之前，避免将设计中的不足带到施工阶段。
1.3项目招投标时期
在这个时期要明确楼盘建设承包单位及其具体费用，可以将其分为四个小阶段：
①招标文件与合同的编制。这个阶段是建筑工程成本控制的源头和核心，一份好的招标文件会对以后的所有过程都产生积极影响。在招标文件中，应对工程性质、现场情况、交通、地质、承包范围、计日工时、水电使用与结算方法、劳保统筹的模式等都做出最清晰的说明：要明确甲供、甲限、甲方制定材料；对可能出现的变更索偿，要写明时间、结算方式和度量标准等；质量标准评定或评优要合理；对于工期的推算要准确；奖惩条款要符合实际情况等。因此，招标文件成为该阶段最重要的影响因素。
②施工单位的选择与合同签订。在这一阶段，最重要的影响因素变为对施工单位的调研和选择。设好资质门槛；另外，对施工单位的相关条件，包括注册资本、公司财务状况、公司的主要优质指标、同类型工程经验、技术人员配备、机械设备保有量、市场地位口碑、管理情况等都要做出详细限制。招标方式应首选邀请招标，而且最好是合作伙伴型；合同对于风险、奖惩、结算、分包中配合费等问题，一定要分条款详细叙述。
③施工组织设计的确定。在这个阶段，造价人员必须参与到施工组织设计的确定中，把握结算相关内容，尤其要关注一些结算时可能发生索赔的内容。
④图纸会审，是指由具体实施人员对图纸进行核对，修正可能存在的错漏并形成记录，在仔细核算无误后形成正式文件的过程。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆在立项之前，必须先对造价进行测算和风险分析，确认项目是否可行。因此,设计单位提交施工图设计文件后，房地产开发企业应组织各方面的技术业务人员，甚至聘请外部专家如施工图审查公司，对这些文件进行审核；施工图到达工地后，在正式开工前，开发商应及时要求监理单位组织施工单位进行图纸会审，集合所有参与者的意见，尽快进行组织文化和组织结构的整合，从而采用集合化的技术结构来综合管理[14]。
2房地产项目开发成本控制的措施
对于项目成本控制，我们可以借用围棋里的一个术语“金角银边草肚皮”。在项目开发成本控制中，“金角”指的是设计，设计控制了项目工程造价的70%以上，“银边”指的是投资监理、招标代理和施工监理，各占工程造价控制的10%左右，剩下的是次要的“草肚皮”了。具体在执行中的措施包括以下几个方面。
2.1成立项目成本控制小组
根据“领导推动原则”，必须成立由项目总经理挂帅的项目成本控制小组，组员为分管工程、造价、采购和财务等方面的负责人。项目总经理是项目成本控制的最终责任人。成本控制小组负责领导、协调、处理成本管理工作中的重大问题，并就相关成本管理工作进行论证与决策。
2.2投资监理全过程参与成本控制
所谓全过程参与，即从项目决策阶段开始，到结算阶段结束，各个阶段投资监理均参加成本调节和控制，协助成本控制小组对开发成本进行全过程、全方位的主动控制和动态控制，为成本控制小组的全过程投资控制提供及时的、合理的、专业性的意见，确保项目的总投资控制在一定的目标限额内。
决策阶段主要是对项目进行可行性研究，从市场、技术和经济等多方面对项目的前景进行分析预测，对项目进行整体的综合评价，从而判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选。投资监理在本阶段的工作主要是协助做好投资估算，对各种投资方案提供准确的成本预估，为可行性研究提供科学合理的成本依据。设计阶段主要是对各种设计方案的总投资进行测算，使设计过程贯彻经济、实用原则，再组织投资监理进行基础选型优化、主体结构优化（优化钢筋含量）、室外综合管线优化等，督促投资监理对设计概算进行复核，协助开发单位确定项目的控制目标。同时，还要编制详细施工图预算，并将其与概算控制目标进行核对，分析出现超出投资控制目标的原因，并提出调整建议。
招标阶段则要求投资监理对招标文件（尤其是商务标部分）进行分析，并对由招标代理公司编制的工程量清单进行复核并提出相应的意见。同时，通过复核过的工程量清单和清单参考价（应与市场价尽量吻合），对相应发包内容的造价进行测算，以便建设单位以比较合理的价格确定相应的中标单位。
施工阶段的内容较多，首先要编制施工图预算，为建设单位确定造价控制目标，编制造价控制规划、细则，制定造价控制的实施流程及措施。在施工过程中，对各施工单位、材料与设备供应商的进度款进行审核；对各施工单位上报的材料价格进行价格核定,提供市场信息，做好建设单位的造价参谋，为委托工程相关的各项设施、设备、服务的购买提供决策参考意见。协助建设单位对工程设计变更进行现场签证、复核与控制,同时，根据确认的设计变更、现场签证，向业主提供造价控制动态分析报告，相应调整造价控制目标。
结算阶段。按图和清单全面复核工程量、定额套用、定额换算、各项取费等，并向建设单位提供相应的工程量计算书与材料询价单；坚持单价闭口不变的原则；投资监理应在建设单位指定的时间及地点与施工单位核对工程结算，严禁投资监理单位私自与施工单位进行工程结算核对；对结算中超出投资控制目标的相关费用向建设单位进行解释。
结束语
由上可知，对房地产开发项目的所有过程的成本予以控制，势必能够达到对项目开发成本的较好控制，并在激烈的市场竞争中赢得效益。
参考文献：
[1]童广印.目标成本制定和分解过程中的Excel模型设计[J].商业会计.2010(08)
[2]黄晓珑,陈露.房地产开发造价控制成分分析及控制对策探讨[J].商业文化(学术版).2008(09)
论文作者:蔡丽丽
论文发表刊物: 《建筑学研究前沿》2017年第10期
论文发表时间:2017/9/28
标签：项目论文; 成本控制论文; 阶段论文; 造价论文; 成本论文; 建设单位论文; 施工单位论文; 《建筑学研究前沿》2017年第10期论文;