【摘 要】随着社会经济整体进入转型期，房地产市场竞争日益加剧，行业利润逐渐下降，房地产企业的成本管理正在变的愈发重要，房地产企业的特点在于投资大投资回收周期长，在房地产开发过程中合理控制资金的使用效率是极为关键的。对此，本文将重点围绕于房地产开发开发成本控制进行研究，以期为保障房地产企业经济利益贡献自己绵薄之力。
【关键词】房地产；开发开发成本控制；策略；
1.提升房地产开发开发成本控制意识
对房地产行业来说，它具有生产时间长，工作量大、整个过程难度高等鲜明特征，为持续健康发展，这就要求在整个行业制定一系列完整的资本运作及审计制度，将资本运作引入到各项工作之中。因此不能单纯的认为项目开发成本控制是管理层的任务和责任，而应该将开发成本控制落实到每一个岗位，确保一个企业上上下下都团结一致的重视这项工作。只有通过这种方法，才可以让成本管理实现自身的价值。对于房地产企业而言，只有从根本上提升相关的开发成本控制观念，这样，才能提升最终的效率；要清楚地认识到，成本方面的控制，是全员、全流程的一种综合性的管理，而不是某一个人、某一个部门单一的责任，所有参与者、所有环节都要有开发成本控制的思想意识，才可以把这一事情做好。
2. 建立科学合理的房地产管理流程，规范开发成本控制体系和制度
创建一个比较合格的内部管理机构，提升相关工作人员的基本职业素养，对控制的过程进行相应的规范，进而保证开发资金的高效利用。在人员选用的时候，要招收一些复合型的人才，这对于成本的管理是非常重要的。除此之外，还要重视人才的培养，特别是财务工作岗位以及预算岗位，工作人员都应该逐步提高自己的知识素养，当面对市场发生一些意外的情况下可以提前做准备，找到解决的办法，然后使本单位的财政预算更加精准。很多地产企业在架构建立、部门设置上是完善的，但是各相关部门间缺乏科学的流程进行有机衔接，明显不符合全过程、动态成本管理的要求。所以要做好开发成本控制，必须建立权责清楚明确的流程体系，使各部门、个责任人的工作在一个科学流畅且可追溯的体系里运行，最大限度的减少人为失误。有了人员储备、流程体系，但具体执行的到位，还需要配套相关的制度，一项决定在执行过程中出现偏差无非是缺乏有效的依据或应有的限制，制度具有其刚性的特点，建立了制度就像法律一样，让每个人“有法可依”，在成本管理制度的理解上，个人认为主要应解决“谁来做？做什么？怎么做？”三个问题问题。谁来做？——根据开发成本控制的各阶段特点和目标，确定相应部门的具体责任，管控边界，这些内容必须清晰可循，即使是一个新加入团队的员工也能在短时时间内明白自己的职责范围。做什么？——就是把开发成本控制的内容制度化，让每个人知道从何处入手，而不是一个模糊的概念，形成都知道开发成本控制但不知道在哪里控制的误区，例如施工阶段中的土石方项目，就应该明确哪些地方是容易出现失误或者返工的点，而这些就是开发成本控制的关键点和着眼点。怎么做？——就是把开发成本控制内容规范化，详细规定控制要点的标准及操作方式，在这里开发成本控制重在“控制”两个字，是在科学合理的前提下减少失误，使成本不突破既定的目标而展开的相关工作，而不是“省钱就叫开发成本控制”。谈到制度，很自然的会想到“奖惩”措施，一般来说这是制度中必须有的项目，其实个人理解也不尽然，因为如果详细的制度建立起来，且有效的落位，目标是水到渠成的事情，那时奖惩就变得不太重要。
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3.严抓房地产项目施工阶段开发成本控制
施工阶段作为房地产项目建设的重要阶段，其同时也是成本投入最大的时期，对此要想有效地控制房地产开发成本，严抓施工阶段开发成本控制就显得尤其重要。第一，合理控制工程变更。工程变更包括：设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更，这些都是有建设单位引起。因此施工变更的开发成本控制取决于建设单位的自我控制，应该按相关规范和协商内容及相应的规章流程办理变更。第二，加强施工现场管理工作，严格把关质量和价格。加强施工现场管理工作，优化施工组织设计，选择技术先进、经济合理的施工方案。要想实现材料价格的准确制定，首先要严格控制所选材料的品质，同时还要建立和完善设备、材料质量和价格认证体系，从而确保在房地产施工过程中获得物美价廉的材料和相关设施；第三，合理组织施工、充分发挥设备效能。项目部在深入研究项目特性的基础上，制定合理的施工程序，进一步优化施工工艺，加强设备、机械及材料的调度能力，从而有效降低设备往返现象的发生，提高设备的利用率，降低设备成本；制定科学合理的考核制度，只有通过考核的操作人员才能允许其实地操作。从而使操作人员能具有安全意识，同时还具有正确的使用方法，从而使得设备能够最大限度的发挥其功效，同时也可以有效降低和延缓设备的磨损，降低了维护成本，同时也有效提高了工作效率。
4.加强房地产项目竣工验收阶段
房地产项目开发成本控制在这个阶段应该注意：①精心安排，保质保量的完成验收工作，不要拖泥带水，从而有效避免因为验收时间过长，导致设备及相关的机具不能及时转移，造成费用增加，降低企业的经济效益。②重视竣工验收工作，顺利交付使用。在竣工验收过程中，针对业主提出的问题和意见要及时沟通，整改，如与合同要求不符，涉及到费用部分，应该积极执行索赔程序，做好索赔的相关工作。③及时办理结算，保证结算资料的完整性和准确性，防止遗漏。④在工程保修期间，明确保修期责任者，做好保修期间的费用控制。
5.加大房地产开发成本控制监管力度
加强对工程项目的开发成本的监管力度一般来说要想达到完美竣工必须考虑五个费用板块：前期土地投入的费用、准备阶段投入的费用、项目自身的营造费用、宣传的费用以及经营过程各项管理费用。根据市场的规律，整个阶段中土地投入的比例约占30-35%，准备资金比例约占2-3%，项目自身营造费用约占50-55%，宣传费用约占2-6%，经营管理的费用约占2-3%。可以看出在整个过程中，项目自身营造需要注入的资金是排在首位的，同时比较繁杂的一段路，因此对这一类资金的把握才是最重要的。建筑项目在建筑设计、主体结构施工、装饰装修、物资采购等领域的资金使用，都需要采取面对所有同类企业进行公开招标的方式来实现企业开发成本控制，必须通过企业财务管理部门、合同管理部门、项目管理部门等相关部门共同对建筑项目进行施工管理和开发成本控制，确保各部门恪守规范，严控成本。每一家房地产开发企业在对于工程造价的掌控方面，都有些自己的办法，但他们都有一个共同的目标，那就是控制工程造价的最低化，以此来实现成本的最低。在工程成本管理方面，在业界比较做的比较突出的是中海地产企业，该企业有自己较成熟的开发成本控制的方法和措施，并且取得了相当好的效果，一直为业界所推崇。其主要办法是：通过对各项目的初始时间开始进行目标规划，就某个项目而言，对每一项成本都制定控制目标，并且规定制度，非特殊情况下，不能突破。同时，企业按照规定时间对每个项目的造价进行总结和分析，对于超出成本的情况做出相应的改变，以此达到成本最低化。
6.结束语
总而言之，随着房地产企业的飞速发展，房地产的规模越来越大，竞争也越来越强，如何有效地确保房地产企业经济效益就成为行业急需解决的首要难题。对此，上文在充分结合笔者多年工作实践经验情况下，探究出一些房地产开发成本控制的策略，以供广大同行参考。
参考文献：
[1]王芳. 新常态下房地产开发成本控制研究[J].引文版:工程技术,2015(9):46-46.
论文作者:孙玉林,邓加朋
论文发表刊物:《低碳地产》2016年8月第15期
论文发表时间:2016/11/10
标签：成本控制论文; 成本论文; 项目论文; 房地产开发论文; 费用论文; 阶段论文; 制度论文; 《低碳地产》2016年8月第15期论文;