摘要：随着我国城市化进程的不断加快，城镇地区的商品房的数量也在逐渐增加，人们的生活水平也在不断的提升。这些因素都促进了我国房地产行业的发展与进步。在房价迅速激增的 21 世纪，房产面积的测算以及共有面积的分摊问题都是人们重点关注的问题。针对房产面积测算和共用面积分摊计算上存在的问题进行分析探讨，从而提升房产面积测算以及共有面积的分摊计算水平。
关键词：房产面积；测算；分摊分析
前言
随着房地产行业的迅速发展，房屋的设计风格也是多种多样的。传统的面积测算方法以及公用面积分摊的计算方法已经不能满足房地产业发展的需要。房产面积的测算主要包括对成套房屋的面积进行测算以及对房屋的共有面积进行测算和分摊。房屋面积的测算工作是房地产的产籍管理工作的重要基础性工作之一，房屋面积的测算向屋主提供了住房的空间信息以及属性信息。自从我国在2000 年颁布了国家标准的房地产测量规范之后，这一规范有效的促进了房地产测绘的正规发展。本文通过对房产面积的测算和共有面积的分摊计算进行探讨。
一、房产面积的测算
我国国家标准的房地产测量规范中明确指出，我国房产面积的测算主要包括以下几个方面：对房产所处的栋、层以及户数的划分。以及房屋面积数据的采集和对房屋建筑面积的计算等等。整栋房屋面积是指该栋房屋中各个楼层面积的综合。
1.栋的划分
整栋房屋是指建筑物是一个独立的楼层，其中包括不同结构以及层次的房屋，这些房屋需要满足一下几个条件：该建筑物设计图纸中，房屋的结构以及基础是属于一个整体；在该栋建筑规划许可证中，这栋建筑物需要是在同一个时期进行规划以及建设的；建筑物的施工图纸属于同一套；建筑物中不同层次的房屋不存在完全独立的公用设备。在进行房屋栋的划分时，房产开发商需要和业主进行积极的沟通，从而使业主能够清楚的了解我国房产测量规范中对栋划分的标准以及要求。
2.层的划分
从我国目前关于层的规定来看，我国房屋中的层主要是包括房屋的自然层以及插层、技术层、夹层和地下室等等。同时，针对那些房屋中层高低于2.2米的地下室不计算在房屋的面积之内，同时也不算作房屋的总层数以内。同时，针对那些高于2.2米的房屋储藏层是包括在房屋的层数以内的，因此，人们在冠以房屋层的认识上需要打破自己的惯性思维，才能对层的划分有一个准确的认识。
3.户的划分
在进行房屋户的划分之前，在编制房屋的单元号时，需要按照门洞的方向从左至右的编制，在单元号划分完毕之后，要在自然层及以上划分层数。在单元号以及层数划分完毕之后，按照房屋各个单元以及各个层数按照顺时针的方向编写户数。
4.房屋数据的采集
在计算房屋面积的过程中，最重要的就是对房屋的边长进行测量，由于边长的数据来源是不一致的，因此可以将房屋计算的面积分为以下两种，即预测算面积以及实测算面积。在房屋边长测量的过程中，应该依照先整体后局部的策略，在测量过程中测绘员应该将所得的数据记录在草图上，房屋边长的单位应该取为米，并且房屋边长的取位为0.001米，并且在测量的过程中应该将测量仪器与钢尺处于水平的状态，并且在测量边长的过程中要进行两次测量，最终取中间平均值。
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5.房产面积测算的相关规定
（1）对于那些高于室内地平面100米-140米的房屋应该单独测量至少两次以上，使得数据的准确度更高，并且测绘院在进行测量时，对测量的结果要采取四舍五入的原则，最终的结果要取至0.01米。
（2）在房产面积测量之前，房产应该满足以下条件：房产有上盖并且具有围护结构，同时该房产应该属于永久性建筑物。房产的层高应该高于2.2米。并且人们可以在该房产内正常生产以及生活。
（3）对于那些成套的住宅房产，房产的层高是指上下两层的楼面的垂直距离，但是其中不包括房产隔热层的高度，如果房产属于混合结构，在测量时应该至内空2.5米。
二、房产共用面积分摊方式分析
1.1共用面积分摊概述
房产测量规范中明确规定，在对房产面积进行测绘时，需要先确定共有建筑面积范围，包括管道井、电梯井、楼梯间、公共门厅、消防设备用房、设备用房以及过道等。然后按照本建筑工程内套内面积总和，对所有共用面积总和以及总套内面积比值为比例系数，各套乘以比例系数所得结果便为每套应分的共用面积大小。计算公式为：K = Σσsi/Σsi，其中K表示面积分摊系数；Σσsi表示需要分摊的分摊面积总和；Σsi表示参与分摊各单元套内面积总和。另外，对于不同的楼房类型，所对应的共用面积分摊方法不同，但是均强调以每一幢楼为对象，对全楼共用面积、功能区共用面积以及层共用面积进行总计，逐级嵌套分摊。
1.2共用面积分摊方法
（1）普通住宅楼：第一，总计全楼共用面积，除以全楼套内面积，得出最终分摊系数。然后各套套内建筑面积与分摊系数相乘，即为分摊面积，产权面积即各套加上分摊面积；第二，以整幢楼为单位，将各共用面积在相应单元内分摊。第三，在各套之间对各共用面积进行平均分摊。
（2）商住楼：第一，全楼分摊。即确定一个分摊系数，将楼梯间作为公用面积进行全楼分摊，包括商业部位楼梯间，将底商与住宅两部分均按照同样面积比例进行分摊计算；第二，利用分摊。此种方法即底商不参与底层楼梯间分摊，上层住宅需要分摊全部楼梯间面积。虽然底商不使用底层楼梯，但是此种分摊方式，增加了上层住宅分摊面积，在户型相同的两幢楼间，因底商问题存在的分摊而出现较大的面积差异。且底商层数越多，住宅部位所需分摊面积越大，实际差异也就越高；第三，利益分摊。商住楼商用部位楼梯间以及突出屋面楼梯间全楼分摊，住宅部分楼梯间住宅分摊。为多级分摊模式，与其他方式相比计算难度高，但是可以更有效体现全楼整体概念，从受益角度分析，在实际应用中具有更高的合理性。
四 结束语
为减少房产测绘共用面积分摊问题，需要严格遵循专业原则，并针对存在的问题进行分析，从专业角度出发，选择有效的措施进行优化，降低各项因素的影响，争取不断提高测绘结果的精确性。
参考文献：
[1]房地产测量技术问题的研究[D].李海英.长安大学2005
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[4]关于房产面积计算有关问题的探讨[J].刁培娴.甘肃科技.2004（05）
[5]房产共有建筑面积分摊计算模型[J].张鑫，李若林，张宏，蒋文明.南京师范大学学报（工程技术版）.2004（01）
论文作者:梁志俭
论文发表刊物:《基层建设》2018年第9期
论文发表时间:2018/5/31
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