摘要：近年来，我国的经济发展越来越迅速，并且随之而来的便是人们生活水平的逐步提高，在人们生活水平提高的同时，对于物质的要求也是随之提高，其中对于居住环境的品质需求则是不能除却的，同样也造成了房屋市场的需求越来越大，所带来的则是建筑行业的飞速发展，且建筑行业也成为了我国经济发展中最为主要的行业之一，当然建筑行业的发展趋势也对应了房地产行业的发展趋势，然而在竞争激烈的房地产行业中，想要立足并且发展则需要更好的施工技术以及现场项目的质量管理，只有通过现场管理提高房屋建筑质量才能提高房地产企业生存能力。
关键词：市场为主导；房地产项目；项目运营；全过程管理
关于房地产项目的建筑工程，其是很为复杂的，并且因为施工周期长、资金消耗大等等的因素的影响想要保证这个房地产项目的正常进行，就一定要加强对于施工项目的管理控制，对于房地产项目的管理来说可以分为：施工前期、施工过程中、施工后期的管理，并且管理的内容可以分为质量的管理以及安全的管理等等，只有对于房地产项目的全面合理的管理，才能对于房地产行业的可持续发展有更好的帮助。下文根据本人多年的施工经验，对房地产项目运营管理的全过程进行一定程度的探讨论述。
1 房地产项目管理
房地产的项目管理是一个很为复杂的项目工程，其通过对于房地产项目的系统工程的理解、理论以及方法进行房地产项目施工的全面管理，其中包括对于现场的施工质量管理、材料质量的管理以及现场施工安全的管理，比如在房地产施工时对于现场的施工工序检查（针对于每一道施工工序的实际施工顺序进行检查）以防出现工序倒置等等而影响后期的房屋质量问题，以及对于现场的安全（安全无小事，现场的安全用电、高空作业安全绳、外架防护等等）质量（现场的施工质量直接关系到整个房屋后期销售，其分为土建阶段的混凝土成型质量、主体建筑的隐蔽验收、以及后期的防水等等）监督，这些都是很为重要的，为了提高房地产项目的工程质量，以及为了给后期的居住者一个相对安全舒适的生活环境，我们必须要进行严格的管理。并且在近年，农村城市化的飞速发展，其房地产行业的竞争也随之更为激烈，并且在这样的情况下，买方的市场已经成型，这便使得消费者对于房子要求更加的追求完美，不仅仅停留在以往的舒适，更多的还有对于造型美观的要求，空间利用的合理程度以及绿色环保的条件，这些都已经成为了目前房地产建筑项目中的客户基本要求。并且业主对于房地产项目要求的更高品质的环境以及服务等等都已经是很为平常之事。并且在房地产的相关开发商进行房建施工时，很多都会与客户进行交流以及沟通，这样以满足客户对于其房子的需求，就有该类情况。这样的好处也是显而易见的，开发商满足客户的需求，客户进行房地产的消费，两者都是共赢的。当然对于这类以消费者为主导的房建形式需要企业对于现场施工的各个环节的管理以及开发环节的管理进行更为严格的把控，并且针对于施工中的质量问题对于这个管理模式的运营是很为致命的，后期的质量关乎到客户的反馈情况，只有满足客户对于户型设计质量等等的需求，才能打出一个好的品牌效应。
2 住宅地产运营全过程管理
对于住宅地产运营全过程的管理来说，其就是对于房产进行一个比预期收益更为之大的房屋销售。不过在目前的房地产运营管理中，其对于房地产的销售工作已经不仅仅是如同以往的那么简单，现在的运营管理主要是以销售为主然后进行一系列的运营管理的工作。从小的方面来讲，在房地产方面的运营包含了房屋的销售、售后的服务以及建筑地块上的销售、售后服务管理等等的活动，并且其活动的范围是流通的。从一个大的方面讲，房地产的一系列运营则是包含了其房屋的建筑施工、买卖、交换、维护、转让等等的按照经济进行利益交换的过程。并且其从大的方面来说也不仅仅是限制于流通这个领域之内。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆在目前的住宅房屋出售的买家中，其房地产项目的运营管理理念很为简单，都是以销售为主导，其建设开发的方向也都是以市场为主，在满足客户的要求下，其房地产运营的全部管理过程都是在项目施工的最开始的时候，对其进行房地产的运营管理理念的灌输，从最开始房地产项目的设计规划到之后竣工交付售后的物业管理，其都是一条龙的。这个新型的管理模式相比于以往的传统管理手法来说，最大的特点就是以市场的需要为方向，以客户的需求为方向，然后对于房地产项目的整个施工到售后的全程管理。这样的话对于后期的开盘销售可以达到很大效果的销售成绩。当然，这是一个复杂的并且巨大的工程，在其中的各个环节管理的完善以及资源的优化，还有对于后期的项目推销设计、营销的策划、管理等等都环节都要进行计划以及监督执行。因为运营管理模式的全程贯穿，所以其中关乎到的外部机构部门也是很为之多，并且具有多样性的特点。其中就有市场调研的机构部门、政府的相关部门、建筑设计院、材料厂家等等部门机构。
3 住宅地产运营全过程管理的实际运用
3.1前期项目规划阶段
这个阶段作为前期项目的规划阶段，其对于前期的准备工作一定要全面，其中包括了市场调研，且需要很大量的。以及前期施工前的项目计划，定位，且因为是以客户为主导，因此要结合客户的具体需求对其进行施工，并且还要对市场上的材料进行对比，对于后期的建筑施工在满足客户要求的同时，还需要保证质量潮流以及合理的运用工程资金。而且，在全盘接手的项目运营管理模式中，再满足客户等等需求后，还要考虑房产周边的实例情况，比如周边的居住群体的消费能力等等情况进行一个商业的布局，也是为了后续的招商提供一个好的条件。
3.2中期项目实施阶段
在中期的项目开始施工的阶段开始，就可以开始考虑销售的各个流程布局的实施了，比如对于寻找销售的代理部门，由其进行一个销售框架的构建。还有就是前期的一个物业的招标，通过这样来保证前期的客户的服务不会落下，在前期的销售时，一个好的物业服务者可以很大的提高客户看房后的成单几率，因此对于前期物业单位的选择不能马虎，这关乎到整个后期的销售运营。最后便是房产商业的招商，通过与附近的商业进行同步的运营合作，这样才能保证其销售的买点够足，对于前期的预售还是很有帮助的。
3.3后期房地产经营阶段
到了后期的房地产经营阶段，这个阶段还是很为舒服的，在中期的预售中，房屋其实已经基本售空，这个时候只需要做好最后几期的销售以及业主交房后的入住服务等等。在后期的房地产运营阶段中，最为重要的是售后的一个服务工作，对于入住的客户进行一个合理的质量跟踪以及物业管理服务，然后了解入住客户对于住宅以及周边环境的满意度，然后根据反馈进行合理的调整，（其合理的调整则是对于周边的配套设施的完善以及更换工作等等），一切都是以入住的客户为导向，在满足客户的需求后，打出其房地产的品牌，然后在对于往后的房地产行业的竞争中，具有更强大的客户基础以及品牌效应。
4 结束语
对于整个房地产的运营管理来，可以分为三个阶段，不论是开发计划管理还是项目经营管理以及公司运营管理，都是很为重要的，房地产运营管理包含了整个的工程，从前期的策划到最后的售后服务等等的管理，都关乎到整个房地产项目的合理化、系统化以市场为主导房地产运营管理。
参考文献：
[1]葛宝山，贾宝强，张红.基于项目管理视角的营销管理创新[J].管理百科.2005（3）
[2]谭术魁.房地产开发与经营[M].复旦大学出版社，2010
[3]王丽娜.企业市场营销的项目管理研究与实践[J].科技信息.2007（11）
论文作者:吴平
论文发表刊物:《基层建设》2018年第11期
论文发表时间:2018/6/7
标签：客户论文; 房地产论文; 房地产项目论文; 后期论文; 项目论文; 阶段论文; 需求论文; 《基层建设》2018年第11期论文;