清代吐鲁番厅法律文书所见“租卖”土地交易，本文主要内容关键词为：吐鲁番论文,法律文书论文,所见论文,清代论文,土地交易论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
中图分类号：K249 文献标识码：A 文章编号：1000-260X(2013)05-0151-09
在研究清末新疆建省后的法律制度和法律实践时，笔者发现新疆维吾尔族自治区档案馆保存的“吐鲁番厅档案”中有大量的刑事与民事案件文书，其中包括契约、诉状、判决书等，还有不少察合台文文献。这些内容多样的档案为我们研究新疆普通百姓的生产生活提供了生动、丰富的素材。其中，光绪朝“户房”档案保存的大量契约与纠纷都与“租卖”这种当地特有的不动产交易方式有关。遗憾的是关于清代新疆历史的学术文献少有提及这种土地交易。张世才先生的《清同治后吐鲁番地区土地买卖的形式及特点》[1]和金玉萍先生的《清季吐鲁番地区的租佃契约关系》[2]两篇文章涉及此问题，但讨论比较简短①。本文将主要以吐鲁番厅契约、法律文书为依据，对“租卖”交易的要素、性质、形成原因以及与其有关的经济纠纷进行讨论，以期从中窥见这个多民族混居、移民不断涌入的边疆社会的一个片段。
一、租卖契约的基本性质
清中后期的吐鲁番是回疆重镇，流寓此间的汉回移民日益增多，而政府能够提供的“官地”数量有限，他们中的很多人须从本地维吾尔族原居民处通过交易得到土地。在吐鲁番，人们发明了一种独特的土地交易方式——租卖(买)，大多数维汉(回)间的土地交易都属于这种方式。在吐鲁番厅档案中类似案例很常见。以下是一份典型的租卖契约(也是笔者收集案例中年份最早的)：
立写出租卖葡萄园并园内树枝一并在内文字人：哎利合者、哈参木、沙义提合者、满拉合者、必拉尔合者弟兄五人同母论议明白，因为手中不便，将自己房前大水渠东葡萄园并空地数段所有回止有圈墙根为界，情愿出卖于永盛兴号看种五年，自咸丰十一年春季起至十五年秋后为满。同中言明共作租价钱三千五百两整，其钱当日交清并不短少。立约之后任钱主自便，或当或租给旁人看种，业主不得异言。日后有业主亲戚等狡赖，有业主弟兄五人一面承当。此系两家情愿并无勒逼情事。恐后无凭故立此文约存据。(小字：同中言明每年准业主吃用水葡萄一千五百斤，干葡萄二百斤，不准算价。)
咸丰十一年正月二十六日
立约人：哎利合者、哈参木、沙义提合者、满拉合者、必拉尔合者，合同中间人：毛拉色令木，杨聚财、傅登科、通事八亥②
从格式和表达上看，这份契约的汉文版与内地土地契约十分相似。除立契人、出卖原因、田土界限、买主、交割情况、中间人、权利义务等要件都具备外，还出现了多处诸如“两家情愿”、“有业主亲戚狡赖，业主一面承担”、“恐后无凭立此存据”等习惯用法和规定，从一个侧面说明经过多年的杂居相处，维汉两族人民都已经熟悉并接受对方的交易习惯和契约书写习惯。值得注意的是，一般来说，当交易双方属于不同民族，中间人也会相应地由多民族构成，而翻译(通事)兼做中间人的情况也很普遍。
吐鲁番人所谓的“租卖”交易，简单说来，就是通过一次性收取某块土地在某个期限内的租金总额，出让该期限内这片土地的经营使用权。当双方约定的期限截止，土地则无条件地回到原“地主”手中。租卖究竟是租还是卖？应该说，我们既可以将其理解成一种租金一次付清的租赁行为，也可以把它看做是土地使用权的临时买卖。换句话说，称其为“租”，因为期满物归原主；称其为“买卖”，因为支付方式是一笔付清，而非分期缴租。这种出租，近似于杨国桢先生在讨论唐至五代租佃合同中提到的“赁”，与租的区别在于“未佃之前出价”，和有至少预付一年以上租价的经济实力[3](P50)。
考虑到租卖是业主保留土地所有权，只出让使用权，土地并不推收过割这种情况，从这个角度来说租卖也可以归属于内地所谓“活卖”交易之内③。其区别是明清时内地的活卖，一是往往与典当混淆不清，二是推收前往往面临业主“加找田价”的要求[3](P32-35)。但吐鲁番的租卖，通常不会出现回赎或找价的问题。
另外，笔者不认为可以将这种交易定性成“质地”交易[2]，质押、典当都属于担保物权的转让，以土地为抵押换取金钱，将抵押物收回时则需要还钱。但是吐鲁番的原居民在交易开始得到全部租金(这钱不需归还)，土地到期后客民须无条件归还给他们，不存在赎回的问题。在吐鲁番，租卖与典地契约的区别，反应在措辞上，就在于一个规定“年满价销”④，一个规定“银到归赎”⑤。
维吾尔族社会倾向于以买卖来理解这种交易，因为在察合台文契约中，提到租卖情况时所使用的动词与常规买卖一样，都是“sut-”，意即“卖”[2]。而在汉语文书中，即使是同一份契约，也有可能显示出对交易性质的不同理解。就如上述契约，开始使用了“出租卖”这个词，之后又用“租价”来指称交易额。另外，也有人使用“买卖年限”这样的表达⑥，显然指的是买卖一定期限的使用权。
这份契约的另一个突出特点是，专门声明了买方(承租方)得到土地后，或当或转租给别人，卖方(出租方)不得干预。这说明在规定期限内，一块土地可以被多次转让。显然，长期种植和买卖经济作物(葡萄、棉花等)的历史，以及不断涌入并置产的内地移民，使吐鲁番地区的市场经济得到了长足发展，土地使用权已经与所有权相分离，且商品化程度很高，土地使用权既能够按照时间分段买卖，又能够以类似于江南等地的“田面”、“田底”方式，分层买卖。
二、“租卖”的租期与租价
租卖交易中租期的长短必须要事先讲好，写在契约上，一般从几年到几十年不等。从现有材料看，在同治年间回民起义前后租期经历了一个由长变短的变化。笔者搜集到的数据显示：在起义之前，有半数以上的租买交易，租期都长达34年，甚至上百年(详见表一)。这么长的期限，其实已经很接近于土地买卖。
如表1所示，除了一例交易年限是5年外，其余所有租卖合同的租期都在十年以上。在回民起义的前夕，甚至是起义已经爆发的情况下，仍有长期租买交易成交。如表1中契约第12条，内容是同治元年(1862年)，杨树严以钱4000两的价格租买了沙吾提的一个葡萄园，租期竟长达107年；还有契约第13条，内容是同治五年(1866年)马功以银160两从沙易提手中租买了3块干地，租期30年。两个买主在签约时都已将租金一笔付清。而法律档案也显示，在随后爆发的战乱中，这两笔交易中的地产都被原业主夺回，买主(移居到吐鲁番的汉民或回民)被迫离开。如马功的妻子马马氏在后来的诉状中说：“同治九年安集延来作乱，夫亡故，沙易提将干地夺回自种。”⑧
动荡的政局让移民们迅速意识到，在如此遥远的边疆地区，清政府的权威没有强大到可以永葆他们的长期投资安稳无虞。这也许就解释了为什么在清镇压起义克复新疆后的光绪前期，惊魂甫定的复耕农民大都把租买期限定在10年以内⑨。对难以判断未来的普通商民来说，缩短租期，缩小投资规模，是一种自我保护的理性选择。
但是，对于财力充足的移民来说，假设政治环境稳定，长期租约显然能带来更多好处。租约越长，业主对土地的干预越小，而长期稳定的拥有同一块土地能够带来经营上的自由度。尤其是对培育葡萄、棉花这样的经济作物来说，不断变化的市场情况更需要高水平的种植技术和随时调整管理方式的灵活性。而且，向同一业主租买土地时间越长单价也越便宜。另一方面，一些因为租赋、天灾、高利贷等原因日益贫穷的维吾尔族当地百姓迫切需要现金纾困，又不愿彻底失去土地，也希望通过延长租卖不动产期限来增加收入。这样一来，到光绪中后期，越来越多的人将土地“续租(续卖)”，即将之前签好的租卖契约延期。在晚清吐鲁番，续卖的情况很多见⑩。而且租卖交易的双方并不是因为期满才续约，两次续约间隔有可能非常短。如下就是一例：
立写续卖年限干地文契人买卖他生、海梨尔兄弟二人因为不便，今将自己牙尔湖祖遗干地一块，其地东止大路、西止水渠、南止水渠、北止业主四至分明，各有塬畔，土木相连，金石在内。今情愿出卖于王兆齐名下为业。其地先年卖与王姓年限一拾六年，作价银一百一拾六两正。当日银约两交，并不短少分厘。于光绪二十一年买卖他生兄弟手揭拒不便，无奈央请中人说合，复又续卖年限一拾四年，作价银三十二两正。当日银约两交，并不短少分厘。其地前后二宗共卖年限二拾五年(疑笔误)，共作价银一百四十八两。前后价银一并交足，并未短少。其地从光绪二十一年每年春季起至光绪五十年秋后为满，所有每年应上地亩官粮市斗小麦三斗，高粱一石。年满价销。所有差粮等有业主一面承当不与买主相干。如若日后有人争论者，有业主一面承当，不与王姓相干。此是两造心悦意服并无反悔。嗣后年满之日业归原主，王姓不得异言。恐后无凭，立写卖地合同字据为证。
管事人：阿亨赖，王举财，马清，马存，满素尔，若臧
代笔人：王全兴
光绪二十一年二月初四日立卖年限干地人：买卖他生，海梨尔
按这份契约所述，买卖他生兄弟两次租卖同一块干地给王兆齐，第一次16年第二次14年共计30年。又说明“从光绪二十一年(1895签约当年)起至光绪五十年为满”，历时29年，则签这份续约时与第一次租卖仅仅过去了一年。证实了契约开头的“其地先年卖与王姓”，“先年”即指去年。不到两年时间，租卖两次。显然，这里的“续租”，与我们通常理解的到期续租不同，更像是将一份长约分成两次签订。在这个例子中，更值得注意的是租价。同一块干地，租卖16年，总价是116两。后来又续租14年，价钱就只有32两。租卖土地的年单价骤然降低。
金玉萍先生曾翻译过一批吐鲁番厅档案中的察合台契约，其中有3份记录了同一个葡萄园的3次租卖(续卖)情况。维吾尔族业主在光绪十五、十九、二十年中3次与同一汉族租户签约，将葡萄园分别租(续)卖8年、11年、6年。最后一次续卖契约规定：“把位于巴格日水渠东面的一块计有肆佰叁拾余墩葡萄的园地在三十三年后以三十两银子的价格续卖给杨树仁六年。其银全部交清，不欠分文。此园从光绪五十四年起承种，五十九年秋季为满。”[2]
这同样是几份在短期内(五年)续租了多次(三次)的契约，其中后两次续约只间隔一年。最后一次双方约定的是33年之后才会生效的一项交易(光绪朝只延续了34年，契约中所说的光绪五十四年并不存在)，显然他们也不是因为期满而续约。我们再来看看租价：在买卖提等与汉人的交易中，第一次(光绪十五年)租卖葡萄园11年，获得110两银子，平均每年10两；第二次(光绪十九年)卖园八年，总价60两，平均每年7.5两；而最后一次(光绪二十年)6年仅得30两，平均每年5两。在3次交易中出租土地的单价递减。
从以上的两个例子中，我们都注意到租卖土地的价格随着租期延长而递减。显然，租期越长，不确定因素越多(天灾，动乱，改朝换代等)，业主能够顺利收回土地的可能性越小，因此租卖交易也就越近似于买卖(绝卖)。绝卖价格高于租卖总价是正常的，但是在租金一笔付清的情况下，租期越长，价格就会趋近绝卖价格。那么吐鲁番的土地绝卖价格到底是多少呢？换句话说，在吐鲁番，租卖多少年的价格就近似于绝卖呢？
吐鲁番“租卖”契约不提土地面积，很难进行价格比较。但恰好，上面这则契约提到了该葡萄园中的葡萄植株(墩)数目为430余墩，而笔者手中的另一则写于光绪六年的诉状则提到，当时汉回商民从善后局手中购买官园，每墩葡萄的单价为6钱银子(11)。按照这个价格计算，430墩葡萄的卖断价格就应该是2580钱=258两银子。上述买卖提艾力等与杨树仁25年的租卖交易是25年共200两银子。而在之前一个案例中，买卖他生兄弟向王兆齐租卖干地，16年总价116两，平均一年7.25两，次年再租14年，租金却只增加30两，平均一年骤减到2.14两。说明30年的租期，总租价就已经接近卖断价，因此后来续租后租价的上浮空间就很有限了。从这几个数字可以比较看出，基本上二三十年的租卖，租客需要支付的总价就已经和绝卖接近了(12)。
既然二三十年的租买，租客所需付出的成本就和绝买差不多，为什么客民们不直接从当地农民手中购买土地？为什么我们还会看到很多长期租卖，甚至是上百年的契约(尤其是在回民起义之前)？
前文提到的那份涉及善后局葡萄官价的材料有助于我们回答这个问题。光绪六年，几名维吾尔族乡约向吐鲁番厅禀控该管汉民和回民“抗粮不纳”。这20多位汉回民在为自己辩解的诉呈中写道：
因缠民乡约买卖你牙子阿木提卖卖铁令等禀控小的等抗不交粮等情一案。蒙恩批准迅速提案。……缘小的等种地纳粮理所应当。但太平年缠民与租户卖园，只卖年限，并不典卖。年期已满，银园两空。地课差使卖园时高卖价银，业主情愿承当不与租户相干，有约为证。从变乱至今，均亦相似。今缠民乡约捏禀小的等抗粮不纳等情，此事实系乡约从中作谋，与业主串通一气，意欲将业主应纳地课，偏袒徇私，硬昧天良摊给小的等完纳，情实不甘。况粮名是业主，其园终归业主，如何使小的等完粮？目时善后局所卖官园每一墩葡萄杜卖价银六钱，业主与小的等所卖是年限，每一墩葡萄每年价银四五钱，高卖价银原为纳粮当差，各家业主现在亦情愿纳粮。则缠民乡约不催业主纳粮，只禀控小的等抗粮不纳，于理实系不公。再小的等情愿另举汉回乡约，若有公事，着汉回乡约管理，今汉回民着缠民乡约管理小的等心中难甘。思维再三，情出无奈，只得恳祈仁恩大老爷做主……(13)
原来，从乾隆征服到回民起义的这100年间(即诉呈中所说的“太平年”)，吐鲁番的维吾尔族居民根本不将土地卖给来此地投资或谋生的移民(“并不典卖”)。租卖就成了他们之间土地交易的唯一形式。因此，尽管租卖价相对于善后局的卖断官价来说非常高，但由于官地的供给量少而移民不断增多，汉回移民们还是必须要通过租卖来得到土地。在买卖市场被阻断的情况下，租赁市场火爆也就不足为奇，而出租方的讲价能力也自然升高。如上诉呈所说基本属实的话，官园葡萄卖断价才6钱银子，而租卖一年就要4钱、5钱，虽然其中包括田赋，且我们无法计算出这其中田赋的比例，仍然能看出这样的租价相对于卖价来说非常昂贵。
三、“租卖”交易的原因和背景
为什么维吾尔族农民不把土地绝卖、或是典卖给客民？其中有价格、情感等方面因素，如张世才先生就指出，造成吐鲁番地区“很少绝卖”的原因是土地价格波动大，维民“不愿轻易绝卖”，另外汉回客民只暂居吐鲁番，不做长久打算，而租卖便于保障双方利益[4]。
这些因素之外，笔者推测还有制度性因素也限制了土客民之间的土地买卖。查吐鲁番商民租种当地维吾尔人土地情状，历史由来已久。早在嘉庆年间，就有许多汉、回商民旅居吐鲁番。《清实录》中就有“吐鲁番商民各租回子地亩，播种棉花甚伙”的记载[5]。驻疆官员也曾向清廷汇报：“(吐鲁番缠民)或因缺乏工本，或因人丁幼小己身，不能耕种，不得已租给民人，藉获租价为养赡。”(14)为什么从开始维民就只能将土地租给民人，而不是卖给民人？笔者认为，造成不能典或卖的原因部分在于吐鲁番实行的札萨克制，多数土地在理论上都属于扎萨克郡王，而不是他治下的维吾尔农民自身。清朝统一新疆前夕，为了褒奖在平定准噶尔战争中衷心归顺的维吾尔族贵族额敏和卓，授予其札萨克(蒙语“旗长”之意)郡王头衔，且其爵位可以“世袭罔替”。札萨克郡王，实为土官[6]，他统治的吐鲁番地区所有维吾尔族农民均是郡王的“阿勒巴图”(蒙语“属民、奴隶”之意)，为他耕作田地，也只向他交租服役。虽然乾隆后期曾以哈喇和卓附近之大台为界作为领队大臣直辖与郡王家族的领地分界线，但后来很快又规定“吐鲁番地方除建立城郭、市廛，军台、马厂和屯工占用官地外，其余地方仍属郡王台吉及其属下回人自择所便”[7]。可见清廷仍要延续对郡王的优惠政策，让其拥有对吐鲁番绝大多数土地的所有权。嘉庆十一年，吐鲁番领队大臣曾建议将吐鲁番地区靠近雅尔湖和葡萄沟的一些荒地向内地商民招佃以获利，却被伊犁将军否决，认为此地原属札萨克郡王，如冒然招徕内地商民，会影响与维吾尔族土司本来和好的关系，就此作罢(15)。
另外，吐鲁番厅档案显示，与回民起义前“只卖年限，并不典卖”的情形不同，建省后吐鲁番维民将田地绝卖给汉民的例子开始出现(16)。这说明，经历了改土归流成为自耕农后，有些维民开始出卖土地给客民。由此可见，回民起义前，札萨克旗地在理论上属于回子郡王，产权不完全属于个人，因此不能随意转让给客民，这是当地维吾尔人“并不典卖”土地的一个重要原因。商民在此谋生，至多可以从他们手中租种土地，但土地所有权不能转让。
另一方面，为防止汉维杂处，滋生事端，清廷多次颁布禁令限制内地汉民私赴回疆，同时也防止内地兵民“霸占回子园地”(17)。土地不能在维汉间自由交易，也与清廷在新疆奉行多年的这种民族隔离政策相一致。对于吐鲁番商民租回子地亩一事，清廷也并不鼓励，考虑到商民生计，还是采取了不干涉的态度，“若必执行不准租给，转失体恤之道……如有租给民人耕种者，应听其便。”[8]
另外，维吾尔族百姓极少“典卖”土地，也与伊斯兰教教法和文化有关。伊斯兰教虽然鼓励经营商业，但禁止穆斯林向同信仰的人放债牟利。这应为吐鲁番穆斯林之间的土地买卖通常为绝卖，而极少出现典当、质押等交易方式的原因(18)。
在上述诉呈的最后，吐府批语是：“着各乡约据呈验照契纳粮当差可耳。”显示出地方政府对契约和当地交易习惯的尊重。而这份材料中提到的关于“地课差事”的分配和纠纷，则是我们要关注的又一个内容。
四、“租卖”的粮差归属
在吐鲁番租买契约中，粮差的责任归属也是一项必须声明的重要内容。如前所述，回民起义前的吐鲁番有两套赋税系统。在吐鲁番郡王领维吾尔族属民向札萨克郡王缴租和服役，在吐鲁番厅辖区的自耕农们则向国家纳粮[9]。新疆建省后，国家在此进行改土归流，将额敏家族的绝大部分土地改归国有，郡王属民也成为向国家纳税的自耕农[9]。初时，左宗棠仿照回疆旧例，向维吾尔族百姓征收什一税(19)。首任新疆巡抚刘锦棠认为此税率过高，1887年，他组织清丈地亩，并制定税章，将耕地分为上、中、下三等。在北疆大部分州县及吐鲁番，上地每亩征粮七升，中地四升，下地三升，皆不征草[10]。另，经营果园或菜园的农民还须缴纳园税，通常以现金支付，也属于“地课”范畴。
从字面上看，这样的税负不算重，但实际上并非如此。这其中原因是多方面的，不单有传统的“踢斛”、“淋尖”，还包括土地利用率比较低(每播种一次需要休耕一两年)，灌溉水源(渠水)紧张，差役繁重等[11]。建省后北路和东路的田赋，虽然比起回民起义期间减少很多(20)，但仍然比南疆的田赋要高不少[12]。另外，兵隳战乱对新疆东路造成的破坏性也比南疆要高。据晚清的新疆巡抚饶应祺奏报，在北路和东路回子欠税甚至于抛荒远徙的情况一直很普遍，而南路欠税情况就较少见(21)。
土地作为一项资产，加诸其上的负担(包括赋税和地租)太重，其净值就有可能成为零或负值[13]。在吐鲁番，某种程度上就出现了这种危机，赋役繁重成为吐鲁番维民出租(或典卖)土地的一项重要动机。在租卖契约中，有很多维民都将出让土地的理由表述为“无力完纳地课银两”(22)。在吐鲁番，殷实客民的到来，让原住民得以将税负与土地一起转移。
总的说来，租卖契约对田赋的处理方式比较灵活，并不限于某种特定格式。可以由地主负担；也可以由租客负担；还有一种比较少见的方式，就是在出租的土地中辟出一块，其收获用来缴租(23)。但笔者检视搜集到的契约文书，发现建省后的租卖交易中，大多数都是由买主承担田赋。在契约中一般表述成“粮随地行”(24)。
除了田赋，大部分契约往往还会交代差役归属问题。差役的安排无定式，有时差役与田赋一起归属某一方(租买方居多)，所谓“官粮差务有买主承担不与卖主相干”(25)；也有可能分开，如规定“粮随地行，差事不与买主相干”(26)。后一种安排在吐鲁番更为普遍，说明维吾尔农民更愿意通过出(劳动)力，得到更高的租价。在租买交易中，往往还会涉及坎儿井的修葺和维护责任。对坎儿井的维护，主要是随时疏通，清理堵塞和沉淀的泥沙，其责任归属也无定式(27)。
前述缠民乡约告汉回客民“抗粮不交”的案件中，申诉的客民介绍“太平年”时当地的租卖情况，具有“并不典卖”和“地课差使由业主承当”这两个一般性规则。“地课差使由业主承当”与建省后大量租卖契约规定的“粮随地行”是矛盾的。这种矛盾，也可以用笔者对“并不典卖”原因的推断来解释。也就是说，“太平年”时，维吾尔农民是扎萨克郡王的属民(旗民)，地课差使都是对郡王的义务，即便他们可以把土地出卖(租)给汉民，让汉民向回王缴税当差却“名不正言不顺”，在理论上和操作上都存在问题。所以形成了“地课差使卖园时高卖价银，业主情愿承当”的制度。而建省后经过改土归流，维民也成为向国家直接纳税的自耕农，田赋由谁来交，就可以更加自由的安排了。另外，前文已经提到过，有些客民与维民在回民起义前夕签了长期租买合同，也已经预先付清了全部的定额租金，其中还包括为业主为纳粮而“高卖价银”的部分。结果战乱一来，“银园两空”。因此，建省后很多业主自己承担田赋，其中恐怕也有降低风险的考虑。
五、与租卖有关的土地纠纷
在对租卖交易的考察中，不难注意到这是一种较少引起纠纷的交易方式。整个交易时段采用定额租，且事先一笔付清，规避了拖欠租金的风险。赋税和差役也都约定好(尤其是回民起义前，都由出租方负担)，这样在以后的经营过程中，承租方自由度很大，交易双方也几乎无须接触。吐鲁番厅法律文书中涉及租卖的纠纷，最主要原因只有一个，就是上文多次提到的，由社会动荡引起的租卖被迫中止。
在回民起义和阿古柏统治时期，客民难免被屠杀或被迫逃亡的命运，而他们通过租买形式获得的土地也大都被原业主收回。动乱过后，回到吐鲁番的客民首先要做的就是与这块土地现在的拥有者协商，重新获得他们未到期的土地使用权。协商不妥，纠纷便升级成民事案件。
光绪三年(1877年)，清廷在吐鲁番设立善后局，并委托道员雷声远组建吐鲁番抚民府(后改为吐鲁番直隶厅)，取代原领队大臣的职能。随着阿古柏政权的覆灭和清政府统治秩序的恢复，越来越多战时逃亡的汉回民众也重新回到吐鲁番。从这时起，吐鲁番抚民府就不得不开始处理大量租卖交易被迫中断的纠纷。
在我随机记录的吐鲁番厅法律档案中，此类案例有协商或判决结果记录的有10个，如表二所示。
从这10个例子来看，客民与维民私下协商的结果，一般都是继续之前的租卖合同，土地归客民继续使用到期满。这样的情况有3例。而如果私下协商未果进入到法律程序，吐鲁番官府的态度似乎都倾向于将土地判给原业主，同时让业主以现金赔偿失地的汉回客民。表2中，除一起土地被罚没充公外(28)，由抚民府处理的6起纠纷中，5起土地都判归原业主，而唯一一起官府将土地判给客民的(29)，情况比较特殊。
此案起因是光绪四年汉民何元上告，说其兄何全曾租买维民尕易提葡萄园一所，32年为限。变乱中其兄与侄子均被杀，现何元替嫂嫂向维吾尔族业主讨园，却得知该园去年已经被张寡妇“冒认”讨去。而张刘氏(张寡妇)又应诉说此园是她亡夫张克明生前与吴六合伙从何三友(即何全)手中租买，4年为满。后又直接从业主手中续卖6年。变乱时张、吴也“均被贼难”。去年张刘氏已经与业主协商好，“将园交氏看管八年仍归园主”。于是吐鲁番同知责成该地苏木与乡约等前往调查，他们发回的禀文称：“据汉民范正兴、缠民热艮木热西底等言说，先年此园系何全看管，同治元年何全将此葡萄园卖与张、吴二人名下看管。卖园后何全走底湖买种卡尔地去了。至张、吴看管三年，均为见有何全来，沙河子园内所有园墙俱系张、吴二人修理。至于年限多少价值多寡并不知晓。到同治三年六月间变乱，本园主占去看管。去岁大军来番，本主将地分与张寡妇同管，言定八年期限，所查是实。”
此案最后一份材料是吐鲁番抚民府同知的批文：
何全租买尕易提父子等六人葡萄园价一千六百两于同治元年起共三十二年。变乱后种四年下余二十八年应有凭据。本应照字断归原主，唯张寡妇去岁所立字据似系变通，沙五提(现园主，应为尕易提之子——笔者)或另有他图.着同沙五提令仍种。若系此园……(档案后面残损严重，无法辨认，但提到了“着何全之妻仍种”)
从知府的批文看来，“照字断归原主”可能是当时官方处理这类纠纷的原则。上表中列举的其他几例由抚民府判决或调解的案件，也确实实践了这种原则，都是判土地仍归业主，但业主向租客赔钱。本案例之所以特殊，因为原业主已经与另一名租客(张寡妇)谈妥两人同管八年。知府认为这说明业主“或另有他图”，应该是指其愿意继续让渡部分使用权，而不向租客支付现金赔偿(可能是经济拮据等原因)。所以知府似判决何全之妻也继续行使未到期的使用权。
为什么吐鲁番官府倾向于让维吾尔族业主向租客进行经济赔偿，而不是继续履行租约？笔者不敢妄加猜测，但这种判决的结果是保护了改土归流后原札萨克属民的土地所有权，使其能够顺利过渡成为国家的自耕农。
另外，这种判决似还有其更深层的背景。即在中国传统的土地租佃习惯中，国家对租户(佃农)的土地使用权的保护就不充分。在地方法庭上，租佃契约并不总能保证租客的使用权和使用期限[14]。在闽粤赣边，只要佃户拖欠田租，地主就可以立即将田地转租别人[15]。在四川巴县，只要地主退还押租，也可以轻易将佃户驱逐。这种情况下佃户却很少上告，更少见告赢的(30)。国家立法者的最基本态度是保持稳定和保证税收，因此，只要地主向国家按时缴税，他们对土地的所有权就能够受到保护。与这一权利相比，不直接向国家纳税的佃户的佃权得不到同等力度的保护。吐鲁番抚民府处理租买纠纷的原则，与上述原则是一致的，都是给土地所有权以优先权。
在战乱中，客民租买的土地还有可能被其招募的当地雇工或佃农所侵占。如山西客民杨天喜之父咸丰年间在吐鲁番开设商号，从当地维民手中购买坎儿井一道，年限40年。买来后雇阿不色敏耕种，“照每年出产多寡与伊除给工价”。后变乱一起，阿不色敏就占有了这块土地。到光绪四年杨回来要地，却始终推托，直到光绪八年杨向吐府起诉(31)。
像杨家这样，在吐鲁番租买土地后，再雇佣(或招佃)当地维吾尔农民耕种的情况并不显见。在笔者搜集的材料中，还有维吾尔族居民之间为争佃客民土地产生纠纷的例子(32)。本文开头也提到，在租卖交易中，业主是允许买方再次租佃这块土地的。而客民找到的租户，一般也都是当地维吾尔族居民。不单如此，还有的维吾尔族业主活卖了自己土地后又从客民手中佃种该土地，身兼业主、佃户双重身份(33)。这些情况提醒我们注意租卖交易在为客民提供土地之外的另一个功能：即为维吾尔当地居民提供现金。大多数情况下，维吾尔居民出让土地的理由并不是因为无力耕作，而是以出让土地使用权的办法来获得现金。在租税繁重，普遍贫穷，宗教传统又禁止高利贷的情况下，向移居吐鲁番的汉回客民租卖土地，就成了当地维吾尔族百姓获得现金的重要途径。
租卖(买)交易是一种特殊社会背景下的土地交易形式。这种形式只应用于维吾尔族原居民向汉回客民出让土地，维吾尔族居民之间的土地交易通常是绝卖或普通租佃。客民之间也不进行此类交易。租卖产生于札萨克旗制下的吐鲁番，当绝卖和典卖无法实现，当地维吾尔居民只能通过租卖这种形式把土地使用权出让给汉回客民，同时一次性获得现金。这也有效避免了伊斯兰教法所禁止的穆斯林向穆斯林放债牟利的行为。通过租买土地，资产相对丰厚的客民，替当地居民分担了繁重的税负，从而参与到边疆地区经济体中。
租卖交易的广泛存在，是从19世纪初以来涌入新疆的内地商民与当地维吾尔居民共同生活，进行交往交易，并相互学习接受对方法律、商业传统的明证。从吐鲁番厅的众多土地租卖契约来看，当时那里的商品经济水平也已经达到相当的高度。
租卖也是多民族混居社会中发展出来的一种独特的交易方式。这种交易的双方都非常谨慎，其交易方式具有自由度高、风险低的特征。其自由度高，是因为一旦租方支付过全部租金，就可以灵活自由的支配土地，不必担心受到业主的干预，也不必担心业主违约转租其他人；而风险低，主要是针对当地维吾尔族业主来说。此类型的交易规避了买方拖欠租金的风险，业主在交易开始时就已经得到全部报酬，期满后买方必须无条件归还土地。
吐鲁番厅政府档案所藏大量设计租卖的契约和文书，以及官府在调节租卖纠纷中所扮演的重要角色都显示出，原居民与客民的租卖交易也得到了政府的承认与保护。
①前者将租卖作为当时当地的三种土地买卖形式之一进行介绍，后者的分析主要是建立在对察合台文契约的解读之上。
②新疆维吾尔族自治区档案馆，“吐鲁番厅档案”户房15-4-176(以下简称户房档案)。此契约双语写就，左侧为察合台文，右侧为汉语。
③张世才先生在《清同治后吐鲁番地区土地买卖的形式及特点》一文中，也是这样为租卖归类的。
④户房档案15-6-1499。
⑤户房档案15-5-898。
⑥户房档案15-4-313，15-4-328，15-8-2505等。
⑦数据来源：吐鲁番厅档案中的契约和案例。
⑧户房档案15-4-40。
⑨如光绪四年吴姓汉民租买维民阿哈提葡萄园三年，见户房档案15-4-102，又如光绪五年汉民任致中租买维民哈计哎利等人葡萄园六年，见户房档案15-4-176。
⑩如户房档案15-4-107，15-4-355，和15-6-1499等。
(11)户房档案15-4-313。
(12)需要指出的是，以上只是一个非常粗略的价格比较，因为在实际操作中，租卖时还存在卖方要继续承担田赋差役义务的情况。另外，六钱一墩葡萄，是光绪6年的价格，而且是比较优惠的官价。而与之对比的租卖案例是光绪十五年开始的。这些年中还有银价变动的因素。最后，因为租卖又续租的交易，相当于分几次付清总价，这之中还存在利息的计算，我在进行对比时也没有考虑进去。
(13)户房档案15-4-313。
(14)军机处录副奏折，民族类，撤拉克齐、匹尔敦呈文，嘉庆十九年。转引自申素丽《清代吐鲁番社会经济形态研究》，《青海民族研究》2004年第4期，第67-71页。
(15)第一历史档案馆藏“军机处录副奏折”，民族类，嘉庆十一年。卷号1435-3。
(16)如户房档案15-4-222。
(17)如(清)《回疆则例》中就有此规定。见中国社会科学院中国边疆史地研究中心编《蒙古律例回疆则例》，《回疆则例》卷八，第11-12页，全国图书馆文献缩微中心1988年。
(18)南疆维吾尔族百姓之间进行土地交易时，极少典卖，绝大多数都为绝卖。只有在晚清才出现零星典卖交易。见王守礼，李进新编《新疆维吾尔族契约文书资料选编》，新疆社会科学院宗教所1994年编印。张世才先生也注意到这个问题，见张世才《清代天山南路维吾尔社会地区经济发展之不平衡》，新疆大学学报2009年第2期，第50—57页。
(19)什一税来源于伊斯兰教法，此制度曾通行于准噶尔治下的北疆和南疆叶尔羌汗国。后来被清统治者借用，1759年之前，乾隆皇帝就曾经责成大臣们调查准噶尔的赋税。见(日)佐口透《十八到十九世纪新疆社会史研究》，新疆人民出版社1984年。第224-226页。
(20)有关回民起义和阿古柏统治期间新疆的田赋情况，见佐口透《十八到十九世纪新疆社会史研究》，第244-245页。
(21)第一历史档案馆藏“军机处录副奏折”，光绪朝财政类，库储。登覆光绪十六年司库收支部驳由光绪二十二年三月二十九日饶应祺奏。转引自李磊、田华《新疆建省后的田赋制度》。
(22)户房档案15-4-355。
(23)户房档案15-4-161。
(24)户房档案15-4-328
(25)户房档案15-4-353
(26)户房档案15-4-107
(27)如有契约明确提及“掏捞卡尔子(坎儿井)不与业主相干，有张姓(租买方)一面承担”，见户房档案15-4-231。
(28)在这件案例中，因双方都拿不出证据，抚民府裁决将有争议的葡萄园“入公修盖庙宇”，也就是说让官府介入解决纠纷，还存在着失去产业的风险。
(29)户房档案15-4-88
(30)Madeleine Zelin,"The Rights of Tenants in Mid –Qing Sichuan:A Study of Land-Related Lawsuits in the Baxian Archive".
(31)户房档案15-4-192。
(32)户房档案15-5-537。
(33)户房档案15-5-537。
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