广东穗芳智慧建设科技有限公司
房地产公司开发的商品房销售时下一般有两种交房形式：“精装修”交房和“粗装修”交房，“精装修”交房也叫“二次装修”，“粗装修”交房也是平时称谓的“毛坯房”交房。
“粗装修”交房和“精装修”交房各有利弊。是以“粗装修”交房还是以“精装修”交房，取决于购房者与房地产开发商最后签订的“购房合同（协议）”的约定，购房者一般根据房地产开发商的销售宣传资料及售楼模型让销售人员介绍本开发楼盘的总体情况，如：楼盘的开发、销售是否合法，工程的质量是否合格，小区的规模、配套设施如何，容积率、绿化率如何，停车和物业管理的收费如何，他所喜欢的户型的朝向如何，楼盘所在位置的交通是否便利等等，然后销售人员会带领购房者去实地参观所售楼盘的“毛坯房”和同户型的“精装修”样板房，购房者根据同户型的“粗装修”和“精装修”样板房的风格、“粗装修”和“精装修”价格的对比确定是以“粗装修”还是“精装修”交房再签订“购房合同（协议）”。
“粗装修”交房，顾名思义，房地产开放商除了公共部分外，购房者的套内装修只安装入户门，户内门基本不安装；天花为原结构面，墙面普通抹灰；楼地面为结构面，不抹灰；厨房和卫生间不安装任何厨柜、厨房用具和洁具；套内只安装简单灯具等，其它界面（包括套内固定家具）的“精装修”完全由购房者根据自己的喜好和喜欢的风格，请专业的装修设计公司根据自己的装修要求出装修设计图来装修，亦可要求房地产开发商按此图来装修，当然装修的费用要另外计；此种模式在三线及以下城市尤为普遍。
“粗装修”交房，对于购房者和房地产开发商来说，都各有利弊。对于购房者，购房单价会比“精装房”低不少，经过价格对比后才选择的“粗装修”收房；“粗装修”收房后，可同家庭其他成员商讨“精装修”的风格、如何选择天花、墙面、地面的材料及材料的规格、颜色，如何选择家具、厨柜厨具、卫生间洁具等，选择的自由度较大，完全由自家讨论决定，装修的费用亦由自家掌控；施工过程的进度、质量控制等则亦可由自家跟进，开发商和监理公司不参与进度和质量的管理，“粗装修”交房的比例越大，开放商和监理公司的工作会少很多，这就需要购房者花一定的时间进行检查和监督；装修所产生的建筑垃圾由自家外运或按物业管理的要求集中堆放，其统一清理外运，且要缴纳一定的费用；也有部分购房者对物业公司的卫生统一管理要求置之不理，装修所产生的建筑垃圾随意丢弃，对公共环境造成很大的污染；管理更加规范和严格的物业公司，还会限制施工作业的时间段，如有的小区，物业管理公司会限制晚上和周末不许施工，以免影响已经入住的其他业主的休息。
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购房者对“毛坯房”的装修，变更的随意性较大；有部分为购房者，对套内已经预埋的管线、厨房卫生间、阳台等隐蔽工程并不是很清楚，在装修过程中未经开发商的工程技术人员或监理工程师技术指导，随意在装修界面开钻孔、打凿等，造成管线破裂、穿孔，防水层被破坏等情况，给将来的使用埋下质量隐患；有的购房者为了扩大自家套内的使用空间，甚至会破坏建筑立面、拆除承重构件等，严重地影响了建筑的结构安全和立面的整体效果，虽然其在申请装修时物业公司在“装修协议”的条款内已有明确说明，什么部位、什么界面必须保持原样，不允许随意变更，但还是有的购房者按着自己的想象去随意变更，给物业的管理造成很大的麻烦。
“精装修”交房，对于购房者而言，不需要花费太多的精力和时间考虑装修的施工进度、过程的质量和投入的控制，这部分工作将由房地产开发商和监理公司来管理，购房者按双方签订的“购房合同（协议）”约定的交房时间来收房即可，房地产开发商亦按“合同（协议）”的约定，按“精装修”样板房的标准和购房者的附加要求按时向购房者交房即可。
相对而言，一栋楼或者整个小区以大部分或者全部套内均按“精装修”样板房统一装修，虽然工作量很大，施工周期也会很长，但开发商和监理公司更方便统一协调和管理；
统一精装修，开发商将项目发包给一个或者几个装修施工单位即可，也有的开发商为了节约成本，装修主材自己采购供应，装修单位负责施工；
“精装修”整体发包，开发商将整栋楼或者整个小区的装修任务发包给装修施工单位，装修施工单位按图施工，从材料、设备的采购、运输、搬运、装修施工的顺序到成品的保护，由装修施工单位实施，施工所产生的建筑垃圾亦集中统一定点堆放后集中外运，开发商和监理单位负责施工过程的安全、质量、进度、成本控制的管理和协调，购房者基本不需要参与任何工作，施工期间一般也不允许购房者到施工现场参观或提任何意见，开发商按“合同（协议）”约定的时间按时交房即可，完成装修按时收房时如对施工质量存在异议且在“合同（协议）”约定的范围之内的可以提出整改要求，甚至限时整改均可。
此种模式，开发商和监理公司更利于管理，但开发商在成本上可能会增加，装修施工单位可从材料、设备的差价上赚取更多的利润，因此，部分的开发商更都的是采取主材自购或约定品牌，以尽可能的降低成本，此种模式在一线、二线城市尤为普遍。
开发商会将装修施工的任务发包给一个或多个施工单位施工，与多个装修主材供应单位合作，将天花、墙面、楼地面的主材，如涂料、墙地砖、花岗岩、大理石等由开发商采购供应，开发商和监理单位对甲供材料进场负责质量及数量的检查和验收，装修施工单位负责接收用于施工；这就给监理单位的工作带来问题了，部分装修施工分包单位进场施工时，要向监理单位上报其营业执照、施工资质、工商、税务登记等相关资料，监理单位要对这些单位上报的资料进行审批，但经审核，往往有部分装修施工分包单位施工资质按规定是不具备进场施工的条件，监理单位必须严格审核这些单位的资质，但往往这些单位是由于某些特殊的关系近来的，让监理单位遇到很大的阻力，如遇上级建设行政主管部门检查，发现其施工资质存在问题，监理单位还要承担审核不严肃的责任。
再如发生任何的安全事故，相关部门一旦介入调查，监理公司还是要负很大责任，但其是开发商指定的分包单位，开发商应负主要责任，监理单位亦都是开发商委托为其服务的，实属无奈。
如何分解发包，开发商都应招有施工资质的分包单位进场施工，无施工资质的分包单位，不应招其进场施工，尤其供材单位，更不能进场施工，其只能供材，由有规定施工资质的装修施工单位进行施工，避免由此造成项目管理上的困难。
再者，太多分包单位进场施工，同步施工还会造成很多工序上搭接出现冲突而发生矛盾，发生争执的现象也屡见不鲜；诸多单位在一起施工，材料、工具等的丢失，产生建筑垃圾的清理等问题，给现场管理带来很多难题。
笔者个人认为，发包未尝不可，但还是建议开发商将工程发包给一个或者分标段发包给若干个有规定资质的装修施工单位，由其包工包料，开发商可适当供应主材即可。
统一“精装修”交房，可以避免将来小区内长期有购房者不同时间段的装修给环境造成卫生和噪音污染，笔者更推崇这样的模式，亦是可能将来发展的趋势。
目前以何种形式交房，取决于不同地区的不同要求和购房者的不同需求，在我国，很多一线、二线城市的中心城区早已强制实行“精装修”交房，也都必须实行“精装修”交房，尤其在北京、上海、天津、广州、深圳最为典型，笔者认为政府的的决策是经过长期的研究和调查后以减少社会问题和大多数人的意愿的前提而制定的相关规定、法律和法规，是正确的，是科学和人性化的，符合以人为本的规则。
论文作者:金雄龙
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2019年9期
论文发表时间:2019/8/21
标签：装修论文; 购房者论文; 交房论文; 精装修论文; 开发商论文; 单位论文; 施工单位论文; 《建筑学研究前沿》2019年9期论文;