广东中山建筑设计院股份有限公司 广东中山
摘要：建筑自建成伊始，经过岁月的磨砺，逐渐老旧，原先的规划设计也会落后于当前设计理念，特别是建筑外立面与水、电、网络等线路、道路停车、生活服务等配套设备设施，逐渐难以满足人民日益提高的生活审美需求和城市发展规划需求。政府牵头，群众参与，引入社会资本等运行模式长效合理的运作，对旧建筑的升级改造意义重大。
关键词：历史文化载体；新建与维护同步；改造策略
引言：中国是一个历史悠久的文明古国，在漫长的历史长河中，中华民族经历了一次次的历史潮流冲击、荡涤和淘汰，通过发扬自强不息的精神，进行了艰苦卓绝的奋斗，创造了灿烂的中华文明。建筑作为人们生产工作的载体与居家生活的场所，满足人们生活需求的同时也是城市历史文化的载体，记录了城市发展的过程，承载着人们对家庭和城市过去的回忆，也包含着人们对城市未来的憧憬，是社会、经济、文化发展的产物。我国的建筑发展在经历了大规模新建后，现在进入了新建与维护同步的阶段，预计后期发展方向将尤其注意旧建筑的维修升级改造。本文通过对相关理论的研究分析、大量的实地调研并结合工作生活中遇到的相关问题，探讨新时期下旧建筑的维修升级改造的运行模式和方式方法。
一、旧建筑维修升级的重要意义和作用
1.提升城市的整体形象，增强城市竞争力
旧建筑由于使用时间长，外立面破损，周边环境和卫生情况差等问题突出，对于城市形象的展示，提升城市招商引资能力，吸引外来人口到本市工作就业等方面产生了负面影响，对旧建筑行之有效的改造升级，与大拆大建对比，不仅能节约大量资金，而且能迅速见到效果，对改善城市综合环境、完善城市配套功能、实现城市的可持续发展有重要意义。另外许多旧建筑是城市发展的见证，寄托着许多人的回忆，也是城市曾经的名片，对这类建筑的合理改造升级可以提高居民对城市的认同感和归属感，对城市文化的传承发展具有重要意义。
2.提高居民的生活居住品质
旧建筑外立面破损，水电线路老化，燃气管道设置不合理，室外空调机位缺失，消防设施欠缺等方面，不仅影响居民生活环境，也对居民人身财产安全造成威胁。另外建筑配套设施缺失，例如缺少电梯，缺少绿化，缺少居民休息活动设施，周边停车困难等方面，也都阻碍了居民生活品质的提升。对旧建筑及周边环境的升级改造能给居民提供一个安全舒适的生活环境。对构建社会主义和谐社会有着重要的实际意义。
3.挖掘潜力，助力城市发展
许多旧建筑，如旧工厂，旧共建等建筑，在原使用单位迁离后逐渐淡出人们视线，由于其一般具有较好的地理位置，因此还有很大潜力可挖掘，经改造升级后，可以满足办公、餐饮、运动健身场所等功能的场地需求。盘活自身的同时缓解城市用地压力，服务周边群众。转变发展思路，引进外部资本，对旧建筑延长寿命、焕发新貌，缓解城市发展用地压力有重要意义。
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二、旧建筑的维修升级改造前期面临的问题
1.政府间断性的政策导向
许多地方政府对于城市建筑升级改造没有长效的政策支持和管理机制，往往遇到重大项目和活动时才做出应对，对局部建筑进行突击改造，追求短期效益。或者追求大规模的大拆大建，偏离了居民最迫切的需求，造价高昂，如遇到资金瓶颈，则项目面临暂停隐患。另外对一些位置不好的地段，难以快速获得经济效益的地段，改造升级意愿低，改造起来难度重重。
2.缺乏持续有效的后续管理
建筑升级改造是一个系统性工程，初步改造升级完成后，后期管理等问题长期困扰着建筑的整个升级改造过程。以小区为例，传统的物业公司管理模式对于旧小区的管理一直无法有效介入。居民对物业公司管理模式颇多怨言，物业费缴纳少且不够积极，物业公司收入不高，反过来又使其难以提高服务质量，因此陷入恶性循环怪圈，甚至造成小区失管，处于无物业状态。小区内私搭乱建严重，公共绿化变四家菜园，停车困难，道路和管道阻塞，治安问题接踵而来，成为许多老旧小区的通病，居民怨声载道。居民生活环境难以提高，物业管理机构难以发展。
3.居民意愿强烈，但受制于众多因素
居民对于旧建筑升级改造往往意愿强烈，例如旧小区电梯加装等项目的引入，但是受制于数额庞大的改造费用，往往心有余而力不足。另外，由于居住环境差等突出问题，许多原始业主相继迁出，现在租户众多，旧小区人员构成复杂，也难以统一意见，推进项目。造成居民对小区升级改造信心与参与度不高的现况。
4.单一改造某个小区，难以形成规模效应。
旧小区年代久远，早年的规划设计难以满足现阶段的需求，以昆明市为例，昆明主城区星罗棋布的分布着300多个城中村和老旧小区，一个小区的改造问题涉及到整个片区的整体布局，如水电管网，道路交通设施等，改造升级一个小区，需要周边片区的整体联动。单纯的物理改造，难以对整个片区产生有效影响，无法对城市建设产生持续性的有机更新、保护和传承，只有整体规划布局，循序渐进，才能行之有效的提升改造升级品质。
三、针对旧建筑改造，提出几点建议。
1.政府机关可以转变思路，城市发展与维护并进，在城市不断拓展新建的同时，对于旧建筑的升级改造给与政策支持，例如可以设置一个长效基金，专门用于城市旧建筑的改造升级，同时设立一个部门，形成一个长效的管理运行机制，合理的引导和满足居民对旧建筑维护、升级、改造的诉求。
如云南省昆明市，从2008年起，昆明启动了大规模城中村改造，但随着治理的深入，大拆大建的方法模式在最初的高歌猛进后，遭遇了瓶颈，对城中村和老旧小区综合治理的微改造被提上日程。什么是微改造？是指在维持现存建设格局的前提下，通过建筑局部拆建、建筑物功能置换、保留修缮，以及整治改善、保护、活化、完善基础设施等办法，对建筑面貌和功能进行更新的方式。
以昆明市盘龙区王旗营小区“微改造”为例，小区人员构成复杂且多为低收入群体，小区内水电管线陈旧，缺少停车位，环境卫生差，物业管理缺失，居民生活质量难以保证。
当地政府出台了《盘龙区城市更新“微改造”三年行动计划》，并与今年年初共投入资金900余万元，启动了王旗营小区“微改造”工作。主要对小区道路、垃圾回收、电动车停放、景观节点、排水管网及“三线”规范等方面进行改造。
首先针对小区硬件环境，修补建筑外立面，拆除私搭乱建，违规广告，增设楼房电梯，增设垃圾收集站，修补小区破损道路，合理增设汽车泊位，并与周边商业区协调使用其空置的地下车库车位，通过新规划小区道路，铺设新的人行通道，在小区内实现了人车分流。并配合消防部门设置消防通道，极大的解除了安全隐患。增设绿化与小区居民活动设施，进一步提升了居民的生活水平和幸福度。
由于老旧小区长期缺乏管理，基建配套年久失修，维护成本高，管理难度大，物业公司以各种理由拒绝接管。改造后小区“硬件”有了很大提升，为物业接管服务提供了契机。优美的小区生活环境，增强了居民自我服务、自我维护的主体责任意识。对小区管理的参与度有显著提升，积极成立了业主委员会，积极缴纳相关管理费用，与物业管理部门携手促成了小区管理的良性循环。让旧小区与城中村经过微改造后变成真正宜居的城市社区。
2.居民充分发挥主观能动性，居民文明素质提升是老旧小区改造提升的重要“软件”因素，应与老旧小区改造工程协同推进。老旧小区多是城市文明建设中的薄弱环节。根据心理学上的“破窗理论”，生活在较差环境里的人们，也容易受到环境影响，做出不文明行为。当环境变好后，人们也会变得珍惜环境。通过生活环境改变来带动居民素质提高，进而整体提升城市文明程度。
四、结语
在旧建筑升级改造中，需要政府，企业，个人等多方面的参与。改造升级的过程需要从整体规划出发，从业主最迫切的需求出发，从市场需求出发，从当地实际条件出发，充分协调各方资源，合理布局规划，循序渐进，提升各方参与度，才能行之有效的促进城市的持续、健康、和谐发展。
参考文献
[1] 雷晴 陈姝羽.《盘龙“微改造”让老旧小区“逆生长”》[N].昆明日报.2018-05-28（A02）。
[2] 聂扬飞.《老旧小区管理如何“对症下药”》[N].中安在线-安徽日报.2016-07-12
论文作者:普逸伟
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2019年9期
论文发表时间:2019/8/23
标签：小区论文; 建筑论文; 城市论文; 居民论文; 老旧论文; 生活环境论文; 需求论文; 《建筑学研究前沿》2019年9期论文;