中国电建集团四川工程有限公司 四川省成都市 610051
摘要：现代公司的物业管理涉及范围包括公司土地、房产和相关物业服务，产权、土地以及房产是关乎公司生存发展的极为重要的资源要素。对公司物业管理历史遗留问题进行疏理，深入分析产生问题的原因，并找出正确解决问题的办法和路径，具有十分重要的意义。本文以笔者所在公司——四川电力建设二公司为例，进行课题的研究。
关键词：历史遗留问题 物业管理 解决策略
一、公司物业管理历史遗留问题
四川电力建设二公司是上世纪为了响应国家的号召而成立的，其运营重点在于支持三线建设，后来整个公司搬迁到宁夏。公司原本在跳蹬河有一大块土地做为生活基地，随后被送变电公司、车队、铁塔厂占用，没有随公司一起走的家属占用的土地被保留下来。公司在建设完宁夏项目后无法回到跳蹬河，而是在重庆綦江县城重建了新生活基地。
上世纪80年代，为了实现公司发展的需要和满足员工迁回成都的愿望，公司建设成都热电厂时在三砖临时租用了一块土地，后期发展成为公司的三砖基地。伴随着公司发展进程的不断推进，公司相继建立了龙泉驿基地。直到上世纪90年代，公司在回到成都市的发展过程中，先后形成了跳蹬河、三砖、龙泉驿三个生活基地，这三个基地的土地都是住宅用地，并且属于划拨性质。
进入21世纪，公司在简阳市成资工业园区建立了一个现代化的厂房，其所用土地属于出让性质。目前，公司筹建的地上5幢建筑也正在完善产权过程当中。
在公司快速发展的同时，也暴露除了一些历史遗留问题，其中职工的住房问题是亟待解决的问题之一。随着国家房改政策的出台，原在三个基地修建的职工住房被出卖给职工，职工购买之后就变成了自己的私有房产，可以根据自己的意愿进行买卖、出租和继承等。由于当时政策不明确和公司产权意识不强，没有将职工房改房占地与公司用地分离开来，没有办理相关的土地转让手续，也没有及时分离和移交“三供一业”。公司根据实际需要在基地上修建的房屋也没有履行办理产权证等的正当手续，最终导致了如下历史遗留的物业管理问题的产生。
1、公司三砖基地和龙泉驿基地的土地和房屋产权不明晰
三砖基地和龙泉驿基地的土地使用权性质仍然属于划拨性质，公司用地与职工房改房占地仍未被有效的分割。公司房屋除公司办公楼、老年公寓、龙泉营业房办理了产权证外，其他房屋建筑均未办理产权证。
2、公司一直承担着三个生活基地的“三供一业”服务
跳蹬河基地两块住宅区分别在2014年和2016年的政府拆迁中消失，因此也就不存在土地、房屋和“三供一业”问题。
三砖基地的供水、供气服务已交由社会上的专业公司提供，在供电方面实行了一户一表的形式，但是供电服务仍由公司的配电室提供，尚未与公司整体的供电服务相分离，也就表示相关的物业服务仍由公司提供。
二、集团公司改制和“三供一业”分离移交要求
1、集团公司整体改制要求
根据2016年6月8日集团公司改制办（2016）2号关于火电业务板块加快办理土地、房产等资产确权工作的通知，改制基准日为2016年6月30日，资产确权收口日为2016年11月30日，逾期无法明确资产权属的，将作为剥离资产处理。
2016年6月20日集团公司改制办派出督导组对成都、武汉地区的8家企业进行了关于土地、房产确权事项的现场督导，其后在对公司土地房产确权现场督导意见反馈中指出：本次火电板块的改制基准日初步定为2016年6月30日，以此时间倒排，资产权属确权收口时间为2016年11月30日。若未在此时间节点完善产权，则瑕疵资产将剥离出拟改制企业。
从公司贯彻执行集团公司整体改制要求和公司土地、房产的实际情况来看，公司的土地和房产仍无法完成确权工作，具体情况如下：
① 关于公司土地确权问题
三砖和龙泉驿两个基地的土地都属于划拨性质，存在与房改房共用一块土地的情况，在土地使用证上也没有在法律上进行有效分割，实际分割过程中也存在一些障碍，需要与小区业主委员会进行协商，只有在分割上达到一致意见后，才能报请国土部门划线、颁证。同时，要办土地出让，还需要请评估公司进行专业的评估，并且必须缴纳巨额的土地出让金，在这个过程中向集团公司报批、向政府报批的程序较为繁琐，消耗时间过长，如果按正常流程进行，在规定的时间内就无法走完所有的程序。
即使三砖基地土地分割和出让完成，也会由于三砖基地取得的土地呈L型的特性而使得其实际利用价值大大降低，再加上还要付出数额较大的土地出让金，这样对公司的发展来说就没有多大的现实意义了。
② 关于公司房产确权问题
目前，公司能够办理房产确权的房产就仅有在三砖的办公楼、老年公寓和龙泉驿大门口的营业房，而公司修建的其他房产由于当初的管理不严格即使没有报建的，也能进行修建。但是，当前在没有履行报建手续，没有施工和相关部门验收资料的情况下，完善确权工作有相当大的难度。
2、集团公司“三供一业”分离移交工作要求
集团公司“三供一业”分离移交工作从2014年就开始在武汉、重庆试点，截止2015年，集团公司已经将在四川的企业纳入了“三供一业”分离移交的范围。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆2016年，公司又对分离移交工作提出了以下几点新的要求：
（一）2017年6月30日前，基本完成供水、供电、供热（气）分离移交协议工作；2018年6月30日前，基本完成供水、供电、供热（气）分离移交。
（二）2017年9月30日前，基本完成物业管理移交协议工作；2018年9月30日前，基本完成物业管理移交。
（三）2018年底前完成全部”三供一业”分离移交工作。
自2019年开始”三供一业”就无法获得企业补贴，如果一旦被发现有自行列支补贴的现象，将按违纪进行处理，如因不移交而产生的不稳定因素将由相关企业负责。
从集团公司“三供一业”分离移交工作要求来看，做好分离移交工作是势在必行的。
“三供一业”分离移交是国资委推动的一项重要国企改革工作，目的在于让国企卸下包袱，轻装上阵。从公司实际情况来看，三供的解决相对容易一些，三砖只需要在小区重新修建一个专门的配电房，龙泉驿只需要改造供水并直接移交配电室，就能实现两个基地的三供分离，而对于其他方面需要改造的地方，公司可与接收方直接协商进行处理。但相比较来说，一业的移交就不是意见轻而易举的事情了，主要体现在以下两个方面：
① 成都市政府的意见中明确指出，物业社会化管理按市场化动作。我公司的生活小区占地面积大，可收费的面积却很少。按照成都市现行的物业收费标准，足额收费尚不足以维持社会物业公司的正常运转，更何况这种小区长期没有缴纳物业费用的习惯。
② 整个生活小区的房屋建筑没有缴存充足的维修资金。公司向龙泉驿房管局缴纳了公司500多万元的购房款，其中的20%是可以用于维修的费用，但是出于各种原因，这笔费用并未得到实际的使用。政府对于这些费用的使用也没有相关的政策。还有一个问题就是，如果将公司的物业管理工作移交出去，现有的物业公司45名员工的安置，又将是公司管理过程中的一大难题。
三、自主改造是解决公司历史遗留物业问题的办法
按照现在的政策和政府的管控来解决公司历史遗留物业管理问题，其中土地和房产确权工作是无法完成的。按照集团改制要求，若是没有在规定时间完成土地和房产确权，公司的土地和房产将被剥离，剥离之后，这些土地和房产就不再属于公司所有。公司若再想使用这些房产和土地，就必须向集团支付租金同时也难以按照“三供一业”分离移交的时间安排完成工作。
针对公司面临的上述困局，如何达到既能解决公司土地、房产确权问题、又能解决“三供一业”分离移交的麻烦的双赢效果，成为了公司应当深入研究的问题。通过与电建地产公司、成华区政府及其相关部门的沟通、咨询和协商，公司找出了一条能一并解决公司土地、房产确权问题和“三供一业”分离移交等历史遗留问题的有效途径，那就是企业的自主改造。
所谓自主改造，就是通过对土地一级市场的整理和二级市场的开发，让原来土地、房产产权不清晰的旧的物业形态消失，形成新的产权明晰、没有权利瑕疵的物业形态。物业形态由旧变新的过程，就是盘活公司资产、提升公司资产价值、创造新的商业机会的过程，因此说自主改造是公司转型升级的最佳路径。自主改造不仅利于国家的创新发展，也对稳定公司发展、满足员工需求有着重要意义。
自主改造的路径是行得通的，在政策上也具有可行性。自主改造的经济性是否可行，需要公司进一步作可行性研究。
土地一级市场的整理，需要通过政府的平台（政府下设的旧改公司）来完成，即由旧改公司完成自主改造方案、规划调整、项目成本测算、搬迁安置等相关工作，最终获得二级开发的出让性质的土地使用证和规划建设许可。在整理阶段主要涉及的数据包括：土地出让金、拆迁安置费用、公司新物业及现金诉求、政府公建配套成本、容积率、楼面价，这些数据都直接影响着项目的经济性可行与否。
土地二级市场的开发，需要有具备相应资质和经济实力的国有房地产公司进行，公司暂不具备这个条件，因此，公司必须寻找具备这个条件的合作方。根据集团现有管理制度的要求，公司的首要工作就是找电建地产公司合作，若无法与电建公司合作，公司才能找其他有相应资质和经济实力的国有房地产公司合作。
四、合作共赢，是自主改造项目成功的关键
自主改造项目能否被有效推动起来，除政策上和经济上必须可行外，也需要平衡合作开发的各方利益，只有实现合作各方的共赢，自主改造项目才能顺利进行下去，若是只强调某一方利益，而忽视另一方利益，就无法启动项目。所以说，合作共赢是自主改造项目成功的关键。当然，为了合作愉快和顺利，公司诉求在前期沟通协商工作中尽量考虑到各方面的因素，力求避免在合作过程产生不愉快的事情。
在合作的过程中，公司应该考虑的主要问题是与电建地产公司合作中的诉求（物业及现金），如何把握一个合理、可行的度。公司判断这个情况有一个明确的数据标准，就是楼面地价。
在取得三砖基地１１２亩开发用地过程中，公司需要支付的几笔主要费用包括房改房拆迁费用、上缴的土地出让金、公司置换物业的费用。按照拆迁赔偿政策和土地评估价值，公司可以计算出房改房拆迁费用、上缴的土地出让金，当这两笔费用确定之后，就可以根据楼面地价大概算出公司置换物业的费用几何。
自主改造后，对于物业资产的增值计算，公司可以聘请专业评估公司对现有的土地和房产价值进行评估，对自主改造后取得新的物业资产价值进行测算，所得出的两者之间的差值就是自主改造后公司物业资产增值部分。只有置换物业的费用达到了一个合理的标准，公司与电建地产的合作才能顺利继续下去，公司的自主改造才能取得成功。
参考资料：
1、集团公司改制办（2016）2号关于火电业务板块加快办理土地、房产等资产确权工作的通知
2、四川电力建设二公司土地房产确权现场督导意见反馈
3、集团公司中电建股财（2016）117号关于做好”三供一业”分离移交摸底调查工作的通知
4、集团公司中电建股房管（2016）16号关于加强不动产管理的通知
论文作者:杨佳学
论文发表刊物:《科技新时代》2018年8期
论文发表时间:2018/10/23
标签：公司论文; 土地论文; 确权论文; 房产论文; 龙泉论文; 基地论文; 工作论文; 《科技新时代》2018年8期论文;