摘要：在房地产企业发展过程中，项目的成本精细化管理非常重要。成本精细化管理是以客户感知和客户需求为导向，通过优化设计与差异化配置，实现企业成本的提升，有助于企业在外部房地产市场新形势和内部管理新要求下实现规模、质量和效益的均衡发展。
关键词：房企；建设项目；目标成本；精细化管理
引言
房地产成本控制管理是一项持续的、长期的、系统的工作，在项目开发的前中期实施动态化的监控和管理，保证成本在可控范围内，保证房地产企业能够在项目中获取应有的经济利益。近几年，随着我国房地产行业的不断发展，相关的成本控制方法已经比较成熟，并在实际应用中呈现出一定成果，但是仍旧有许多问题亟待解决，许多成本的控制措施仍旧需要利用精细化管理进行细化。
1目标成本的定义及意义
目标成本是房企根据项目定位和客户价值的分析结论，以项目规划和实施方案为依据，结合市场价格行情以及对未来风险的预估，制定的管理后续设计、招采、项目管理、销售等各作业过程成本支出的管理文件。目标成本包括土地成本、前期工程费、建筑及安装工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费、不可预见费、营销设施建造费。根据开发项目所处的阶段，目标成本可分为拿地版、启动版、施工图版、交房版。目标成本的编制是成本精细化管理的重要核心，且贯穿整个开发周期。
2目标成本管理视角下房地产企业成本控制的现存问题分析
2.1成本控制相对粗放，整体成本控制水平较低
在行业调控收紧之前，房地产行业处于市场广阔，需求旺盛，政策宽松的良好形势下，企业发展高歌猛进，呈爆发式增长；而巨大的利润空间和快餐式的发展节奏使得很多企业沉浸于规模扩张和房产开发，而忽视了成本控制。种种因素导致很多企业在起步阶段就奠定了粗放式的成本管理基调，在二十多年的发展历史中，因成本控制不力导致破产的房地产企业不计其数，但除了部分龙头企业外，鲜少有企业在强化成本控制方面“下苦工”。成本控制既是永恒的管理话题，也是隐形的管理环节，时至今日，成本控制水平与企业发展步调不一致的现象依然普遍存在于房地产企业经营发展当中。
2.2成本执行缺乏动态性
从房地产公司成本管理模式示意图可看出，房地产公司对目标成本的确定大致分为三个阶段，即“CS00、CS01、CS02”其关系为“CS00≥CS01≥CS02”，每一个阶段的成本确定都是建立在前一个阶段的基础上，而CS02成本才是最终实现施工图纸设计指导的具体依据，也是项目在动态化控制过程中的具体依据，它的应用贯穿项目开发、竣工全过程，所以虽然成本目标的确定经过了三个阶段，但是成本的执行却是一个固定不变的过程，没有全面考虑到项目在开发过程中的市场变化、销售变化和设计变化等因素，这就埋下了成本失控的隐患。如，房地产公司在某地区的项目于2013年开工建设，在建设过程中发现项目存在严重的质量问题，房地产公司要求工程总包单位赔偿并退场，但双方未达成一致，工程停滞，最后通过法律手段解决实现了“原承包单位退场，新承包单位进场”。这个过程中的停工、诉讼产生了一定费用，同时市场环境也发生了相应变化，人工费用、材料费用的市场价格大幅度浮动，而后期的成本管理模式依旧按照前期的CS02成本管理模式进行控制，成本超标也就成为了必然现象。
2.3监督考核失效，企业成本控制缺少约束和效果反馈
很多房地产企业已经制定了相对完善的管理制度，致力于引导、约束和监督企业经营管理活动，但令人抱憾的是，一些企业所制定的制度观赏性大于功能性，缺少实际考虑，导致其规章制度无法在实际执行中发挥作用。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆同时，企业内部组织体系紊乱，人员之间权利制衡、职权分离不足，所制定的成本目标无法切实实现层层分解和落地，导致企业的成本控制过程阻塞、矛盾频发，最终使得成本控制活动无法有序开展，遑论其控制效果。
3房企目标成本精细化管理
3.1建立完善的内部控制体系
在开展成本管理工作的过程中不能与企业的实际需求脱节，将内部控制体系的价值发挥到最大化。与此同时，要逐步加强各个部门之间的交流与沟通，利用相互约束与相互配合的方式，为目标成本管理工作的开展打下稳固基础。最重要的就是要保证内部审计部门的独立性与刚性，由房地产企业的领导层进行直接管理，进一步加强对各个环节的监督力度，推动房地产企业的全面发展。
3.2加强成本预算管理，提升成本管理的预测性
房地产企业应加强成本的预算管理，通过成本预算提升对成本的预测性，从而实现对企业成本的“事前控制”和“始终控制”，充分弥补传统成本管理模式的短板，提升成本控制水平。要优化企业全面预算管理制度，着重对成本预算内容进行完善优化，明确成本预算的地位和作用，为成本预算管理落地实施奠定基础和提供导向。要重塑成本预算流程，实现企业成本预算管理规范化，保证成本预算科学有序开展，发挥其实效性。要积极引入应用大数据、云计算、云会计、人工智能等先进技术，提升相关成本数据的核算效率和数据分析能力，为成本预算提供充分的数据依据。进而保证成本预算结果的科学合理性，以期在实际执行中有效发挥预测功能，及时消除不必要的成本控制风险，最终实现成本控制水平提升。
3.3实施考核，实现目标成本
在目标成本管理中，考核是重要环节，考核目标成本旨的是基于目标成本的实施，公正客观地评价控制成本的结果，合理奖惩。这就需要房地产企业结合市场需求和竞争程度、自身发展战略等因素，制定目标成本考核标准；根据既定标准把目标成本和实际发生的成本分配到每一个责任中心，和既定标准做比较，分析实施目标成本管理得到的数据，找到企业开展目标成本管理遇到的冋题，提炼影响房地产企业利，罔的关键性因素，提出改进意见。在整个考核评价的最后还要嘉奖有效开展目标成本管理工作的责任中心，敦促表现较差的责任中心加快实施目标成本管理的进程，从而有机结合责任中心的业务和企业目标成本管理体系，大幅度控制企业成本，扩大房地产企业的盈利空囘。
3.4人员管控
房地产企业要充分认识到，良好的成本控制意识是提高成本动态执行效果的重要基础，企业要从以下几个方面入手，实现精细化的人员管控。①根据实际情况，构建完善的成本控制制度，制定成本控制奖惩条款，确立绩效考核方法并严格落实；②规范成本控制章程，确定各个岗位的具体责任义务，保证成本控制工作的相关问题能够找到具体责任人；③加强对在职员工的培训，让所有成本控制参与人员清楚的了解到成本控制的重要性，了解自己在成本控制过程中的具体工作以及责任范围；④构建完善的成本控制监督机制，根据各部门的实际控制效果，制定相应的调控对策。
结语
目标成本精细化管理的前提是成本管理人员要跳出成本讲成本，从运营的角度去推动项目，引领、协调、配合各职能部门，将所有涉及建设项目成本的管控动作前置。目标成本精细化管理要取得好成绩，不仅仅是成本管控部门的事情，房企各部门自上而下都应有强烈的目标意识。从拿地初期到最后交房，房企各部门都应将目标成本意识贯穿始终，使项目最终的经济效益在最大程度上得到提升。
参考文献
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[3]林建琰.房地产成本控制的突出问题及其精细化管理[J].中国国际财经（中英文）,2017（13）.
论文作者:陈武生
论文发表刊物:《基层建设》2019年第30期
论文发表时间:2020/3/13
标签：成本论文; 成本控制论文; 目标论文; 房地产企业论文; 精细化论文; 企业论文; 成本管理论文; 《基层建设》2019年第30期论文;