摘要：近年来，随着测绘技术的不断发展特别是新技术的广泛应用，大大提高了房产测绘的效率和精度。本文主要在前人总结的基础上对房产测绘新技术的应用加以阐述，并从管理角度研究测绘成果质量控制的具体措施，以期促进房产测绘质量、效率双提升。
关键词：房产测绘；技术；质量控制
房产测绘是指采用测绘科学技术，按照房产管理的要求对房屋及其用地的位置、权属、权界、数量、质量及利用现状等信息进行采集、处理，并以文字、数据及图件表示出来，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费、及城镇规划建设等提供准确详尽的基础数据信息，是进行不动产登记和保障不动产权利人合法权益的重要依据。房产测绘的效率与成果的质量直接关系到权利人的切身利益，房产测绘成果作为不动产确权登记的重要依据且经有关部门确认后即具有法律效力，因此，如何合理应用现代化技术实施房产测绘、提高测绘效率和成果质量是房产测绘工作者应时刻关注和思考的课题。
1房产测绘基本流程
房产测绘是一项系统而复杂的工作，首先要审查申请人提供的基础资料和相关图件，充分了解测绘对象的位置、结构及作业环境，选择合适的仪器设备，制定合理的测量计划。其次，组织外业测量，可根据精度要求灵活选择激光测距仪、钢卷尺、全站仪和GPS等仪器设备施测。第三，进行内业数据处理，绘制相关图件，进行面积量算。最后，进行必要的质量检测，整理原始测绘资料，编制测绘报告并提交成果。
2 房地产测绘常用技术和设备
2.1 RTK技术的应用
随着GPS技术的不断发展，基于电信网络传输的实时动态差分（RTK）测量系统因其高精度、实时性和高效率等特点，已经在测绘作业中得到越来越多的推广和应用。RTK定位技术是一种基于高精度载波相位观测值的实时动态差分定位技术，基准站需将获得的载波相位观测值及站点坐标通过数据通信链（网络或无线电波）实时播发给流动站，流动站数据处理模块通过动态差分定位的方式确定其相对于基准站的位置，再根据基准站的坐标求得流动站瞬时绝对位置。采用RTK技术进行测量时，仅需一人带着接收机对中至于待测点3~5秒种，并同时输入特征编码，通过手簿即可实时知晓点位精度和三维坐标，待区域测完后回到室内，由专业的软件接口就可以输出成果数据和图形。RTK技术最大的优点是不要求点间通视，实时计算点位三维坐标，测量精度达到厘米级且点位精度分布均匀，极大地提高了作业效率和质量，也节约人力成本，适用于地形宽阔的工矿区域测量；缺点是遇高大建（构）筑物或高压线下信号易受干扰，从而影响精度。
2.2 全站仪的应用
全站仪是房产测绘外业工作中广泛使用的又一高技术测量仪器。它集水平角、垂直角、距离、高差等测量功能于一体，与传统的光学仪器相比，全站仪实现了自动记录和显示读数、一次设站即可完成该测站上全部测量工作，极大地简化测绘程序、减小读数误差、提高工作效率和质量。在实施房产测绘时，将仪器架设在测区附近的已知点上，输入相关改正数，通过测角量边将导线延伸至待测区，再进行碎步测量（满足精度要求时，还可采用免棱镜方式进行碎步测量），内业计算可通过全站仪数据处理软件批量处理原始数据，导出测绘成果。全站仪测绘的优点是精度稳定、可靠，效率高，缺点是必须满足点间通视。
2.3 GIS技术的应用
房产测绘过程中采集的数据数量多、种类繁杂，借助一种具有强大的数据处理和分析功能的平台来高效处理和利用这些基础数据十分必要。GIS即地理信息系统技术就是伴随着计算机技术的应用发展而兴起的一门技术，它具有空间数据生产、图形绘制、多方式查询和数据库管理等功能，特别是其强大的空间数据管理和分析能力使测绘基础信息管理科技化、便捷化成为现实。GIS技术分为三个体系，包括房产测绘系统、项目测绘及基础测绘、房产测绘子系统。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆房产测绘系统是将采集的数据作为地理信息系统的底层数据，为系统提供查询、统计的功能；项目测绘系统是把数据经过技术分析得出建筑的属性信息，基础测绘则是为用户提供房屋平面图；房产测绘子系统是将项目测绘系统和基础测绘系统提供的信息进行处理和分析，得出最终的结果。
3房产测绘质量控制
3.1健全测绘质量管理体系
作为不动产登记机构，一是要抓紧建立健全本单位测绘质量管理体系，在做好房产测绘成果日常检查的同时，认真组织测绘质量年度检查、专项检查以及其它形式的质量监督检查，促进测绘成果质量不断提高。加强对测绘单位的考核，将测绘单位出具的房产测绘成果纳入测绘市场信用管理体系，对多次提供不合格测绘成果获者提供的测绘成果不合格且造成重大损失的，要列入失信惩戒名单，必要时实施联合惩戒，直至清除本区域房产测绘市场。二是要放开房产测绘市场，引导房产测绘市场良性竞争。充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，通过市场竞争倒逼测绘单位服务质量和测绘成果质量的提高。同时，结合测绘质量管理体系的建立，形成优胜劣汰的竞争局面，引导房产测绘市场健康发展。
3.3注重测绘新技术的应用
科技发展日新月异，房产测绘也面临重大技术革新。不动产登记机构和相关测绘单位要与时俱进，大胆引进集自动目标识别、自动照准、自动测角量边、自动目标跟踪、自动记录于一体的“测绘机器人”和三维激光扫描技术、无人机航测技术等新设备、新技术，进一步提高房产测绘科技化水平。
3.4加强对测绘人员培训
房产测绘专业性极强，具有测图比例尺大、测绘内容精细、测绘成果法定性、测绘产品数量多、精度要求高、现势性强等特点，施测过程中要善于在确保精度的前提下根据现场情况及时调整测量方案，对相关测量规范必须烂熟于心，因此相关从业人员必须经过长期专业的培训才能胜任此项工作。同时，房产测量成果的法定性要求房产测绘人员必须懂法。房产测绘事关各方切身利益，测绘成果必须经得起历史和法律的检验，这就要求相关从业人员不仅要学好测绘专业知识，还要学好物权法、土地管理法、城市房地产管理法、城乡规划法、不动产登记暂行条例等法律法规，以及当地出台的一系列政策文件。只有懂技术、懂规范、懂法律法规，才能真正做好房产测绘工作。
3.5 强化测绘成果审核
房产测绘成果作为不动产确权登记的重要依据，管理部门对成果质量的审核也是重中之重。一要审核程序是否规范，即调查、测绘、成果审查、整理归档等是否按技术规范实施；二要审核测绘成果是否完整，即测绘资料、权属资料、图件和表格等是否齐全；三要测绘成果是否有效，包括测绘单位是否具有相应资质、施测人员是否具有相应资格、测绘成果是否经过自检等；四要审核坐标成果及图件的格式是否符合规定；五要审核宗地图和房产图中的空间要素与相邻界址、地物、地貌是否存在空间位置矛盾。
4总结
房产测绘事关房产权利人的切身利益，是一项专业性极强的工作，对测绘作业人员、管理人员都提出了非常高的要求，我们要密切关注房产测绘技术的新技术、新设备，牢牢掌握现行测绘规范、测绘技术测绘程序，积极探索既能降低工作强度、提高效率又能保证精度测绘新技术，推动房产测绘技术的革新与发展。同时，相关人员还要熟练掌握房地产开发基本流程、政策法规，为依法依规、精准规范做好房产测绘工作保障权利人利益打下坚实基础。
参考文献：
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[3]张永娇.简析房产测绘技术与测绘质量控制[J].建材与装饰，2017（44）：190-191.
论文作者:储明
论文发表刊物:《工程管理前沿》2019年第18期
论文发表时间:2019/11/8
标签：房产论文; 成果论文; 技术论文; 测量论文; 精度论文; 不动产论文; 质量论文; 《工程管理前沿》2019年第18期论文;