通货膨胀与我国房地产发展的关系浅析，本文主要内容关键词为：与我论文,通货膨胀论文,关系论文,国房论文,地产论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
在现代社会，房地产业作为资金密集型的产业，它的发展通常与整个社会对货币的需求量有密切的联系。在我国，由于房地产业发展的特殊性，它更与通货膨胀有直接的关联。本文试图通过对我国房地产业发展的特点及其与通货膨胀关系的分析，来认识我国房地产业发展的某些特殊规律。
一、我国房地产业一经形成，就产生了突出的供求矛盾
80年代，我国开始了城镇住房制度改革，住房商品化被确定为改革的目标。这样，我国的房地产业就开始形成了。与其他国家不同的是，我国房地产业一经形成，就造就了庞大的消费市场。这里有两个主要原因：第一，解放后的几十年内我国在城镇居民的住房分配上长期实行福利制度，加上50年代计划生育的失误和十年动乱，在住房建设上欠帐过多，因而造成了大量的潜在需求；第二，住房分配的福利制度依然存在，所以尽管商品房的价格不是一般职工的经济收入所能够承受的，但是企业可以动用自有资金或福利基金购买商品房，用于职工的住房分配。加上市政建设动拆迁的需要，就形成了庞大的社会集团消费，这样潜在的需求就转化为有效的实际需求。由于受计划经济体制的束缚，当时商品房开发量却极其有限，供给量严重不足，造成了突出的供求矛盾。供不应求的矛盾必然会引起商品房价格的上涨。然而一方面，当时计划经济的约束力仍有很大的作用，政府物价管理部门对商品房的价格有严格的“最高限价”，管理十分细致；另一方面，1989年前后，我国宏观经济采取紧缩政策，银根收紧，所以，商品房价格的上涨幅度十分有限，也没有刺激通货膨胀。
1992年，商品房“最高限价”取消，宏观上银根放松，形成了通货膨胀的基本条件。可以说，从“最高限价”取消之日起，商品房的价格就开始一路攀升。根据现代经济学的供给理论，商品的价格与供给量存在着正向关系，在价格上升的刺激下，商品的产量会有所增加。但是房地产是资金密集型产业，产量的增加需要资金的大量投入。这就要求银行信贷的有力支撑。由于房地产高回报的诱惑和缺乏贷款的计划性，所以当1992年至1993年千军万马战房产时，银行的贷款与日俱增，达到了空前的规模，从而拉动了通货膨胀。从这个过程中可以看出，在市场化的条件下，如果缺少政府的有效干预，房地产业供不应求的矛盾过于突出，就很容易拉动通货膨胀。从现代经济学的观点来看，如果我们单独考察某一种商品，当其社会需求大大高于社会供给时，货币需求量和商品价格及产量的共同作用就会引发通货膨胀。所以前几年我国房地产业的发展对通胀的刺激是不可避免的，这是历史和体制的原因造成的。
二、我国房地产业在发展过程中产生了不平衡的矛盾
房地产业的投入，从不同的角度考虑，可以分别代表需求和供给，这就是投资的两重性。房地产业的投入由于对资金的需求量大，作为一种即时需求，就很可能刺激通货膨胀，而且如果供不应求的矛盾突出，就会造成投资越多、需求越大，对通胀的刺激越厉害的情况。但是房地产业的投入又代表着未来的供给，从这一点上说，投资越多，也就供给越多，对通胀的抑制作用也就越显著。可见，房地产业的投入对通胀有正反两方面的作用。但是房地产业投入对通胀的抑制作用的实际发生，有一个前提条件，这就是投资开发的商品房要符合市场的需求，否则不利于对通胀的抑制。
从我国的房地产业实际发展情况来看，总体上应该说还是比较正常的。以上海为例，房地产业的发展为政府增加了大量的财政收入和外汇收入，尤其是土地批租为市政府提供了80多亿美元和上百亿元人民币的收入，这对抑制通胀具有重要的意义。此外，商品房销售不仅增加了政府的税收，而且切实改善了市民的居住环境，并为市政建设创造了有利的条件，大大缓解了市场的供需矛盾。显而易见，这对抑制通胀都有积极的作用。
但是，也应该清醒地看到，我国房地产业在发展过程中存在着投资不平衡的矛盾，作为社会总供给重要部分的商品房对抑制通胀的作用没能充分地发挥。这主要是因为市场经济机制不健全，市场作为基础性调节作用的机制还存在着很大的缺陷。1992年，由于房地产市场的供求矛盾比较尖锐，商品房价格上涨很快，于是，不管有没有条件，各行各业都跻身于房地产业搞开发，而且又多集中于利润高、风险也高的外销房开发，结果造成土地批租过于集中，投资结构不平衡的局面。同时，由于通胀的影响，一部分投资者出于保值增值的动机，也把资金投入当时价格上升较快的商品房中，推动了房地产业的发展。从这个意义上说，通胀在一定程度上和一定范围内能促进房地产经济的发展。但是通胀的这种影响也有正反两方面的双重作用。从反面看，通胀的加剧，会助长投机需求，炒家也会纷纷入市。尽管炒家也有两重性，从积极的意义上，炒家能搞活市场，甚至会加速市场的繁荣；但是从最终结果看，由于投机需求和炒家行为对市场误导，即便在市场供求已经平衡，甚至卖方市场已向买方市场转化时，再投资的热情仍会持续下去，从而进一步加剧通胀，造成投资不平衡的矛盾。上海外销房市场的供求关系在1992年至1994年短短的三年中就发生了逆转，由卖方市场迅速转为买方市场，通胀和炒家在其中所起的作用不可低估。当然，供求关系的变化不一定就是坏事，但凡事都有“度”，供求关系的过度变化，非但会造成商品的积压，而且对抑制通胀极为不利。因为房地产投入后的产出，并没有成为有效供给，从而就不能保证资金的周转。目前上海的外销房可销售量估计在2000万平方米左右，总量有可能超过3000万平方米，而其中又以商业办公楼为主，“建商办楼成风，灾难将临”的预测已部分成为现实，商办楼租售价的直线下跌就是明证。然而内销房的情况则要好得多，特别是中低档的普通住宅仍有较大的潜在市场，这主要是因为市政建设势头不减，旧区改造仍在扩大规模。但是由于外销房和高档商品房的滞销，房地产企业资金周转困难，不少企业负债率超过80%，有的甚至更高，致使银行的不良贷款不断增加，这样就又加大了房地产开发企业的融资难度。加上从1993年下半年开始推行的宏观紧缩政策的作用，房地产开发企业的开发后继力普遍不足。这样，一方面普通商品住宅巨大的潜在市场依然存在，住房商品化的进程进一步推进，旧区改造规模还在进一步扩展；另一方面，房地产开发企业普遍缺乏开发后劲。所以我国房地产业在经过*
一个时期的发展，似乎又回到了原来起点，好象非得重新扩大房地产业的信贷规模才能促使其进一步发展。但信贷规模一旦放开，又可能导致新一轮的通胀。故此，上海市政府才在1995年推出了利用外资开发平价商品住宅的办法，但目前看来作用有限。
总之，这几年我国房地产业发展，在抑制通胀方面发挥了一些作用，但因市场调节机制的缺陷而形成的投资不平衡的矛盾，大大制约了其抑制通胀作用的充分发挥。如果不是1993年下半年中央及时采取宏观调控政策，房地产业投资不平衡的矛盾恐怕还会加剧。
三、我国当前的房地产业面临着生产成本与销售价格的矛盾
按照现代经济学的需求供应理论，在其他条件不变的情况下，商品价格与供应量的上升，会引起对该商品需求的减弱，为了达到供求均衡，商品的价格就会回落，直至达到均衡点。我国目前几个主要大城市的外销房和高档内销房的价格和供应量已经造成了需求的严重不足，按理说价格回落势在必行。另外，普通商品住宅也由于交通和配套问题而销售困难，其价格理应也有小幅的调整。但是事实上，无论是外销房还是内销房，无论是办公楼还是住宅楼，除了因通胀率造成的价格实际回落外，尚无大幅价格回落的现象出现。这里除了开发企业的体制上的原因，另一个主要原因是生产成本的增加。
本文不探讨开发企业体制上的问题，但生产成本是在研究商品房价格时必须加以考察的重要因素。目前我国商品房的生产成本主要包括土地使用费（包括动拆迁费）、建筑安装费（包括前期工程款）、工程配套费（包括市政配套费）和财务费用等。几年来，这些费用步步高升，增加了商品房开发的成本，这也是驱动商品房价格上扬的重要因素。以上海浦东陆家嘴地区的土地批租费为例，1992年以前，每平方米建筑楼面价为100美元左右，到1994年，上升到500-600美元。从1995年10月1日起，上海商品房的市政配套费由每平方米建筑面积95元上升到370元。此外由于材料费用和用工费的提高，建筑安装费也相应增加。所有这些费用的增加一般还是可以预计的。最令开发商担忧的是一些不可预计的成本开支。如上海浦东新区商品房开发的地价补偿费、上海闵行区的教育附加费、上海卢湾区的电站集资费等等。据上海社科院有关部门的统计，商品房开发的各种收费项目多达200种左右，现已确定其中至少有83项属于乱收费的范畴。此外，上海市政府要求开发企业承担占每年销售总额20%的贡献房，这显然也加大了开发企业的成本开支。这种现象当然是现代西方经济的厂商理论和成本理论所无法说明的，但它却能清楚地说明目前上海商品房，特别是外销房在供求严重失衡的情况下，销售价格为什么仍没有明显下降的道理。这就是，当前房地产业面临着生产成本和销售价格的矛盾，开发商如为了回笼资金的需要，降价销售商品房，则不但会减少原计划达到的利润，而且很可能造成亏损，这是任何企业的领导最不愿看到的事情。因此，按照经济学的价格均衡理论，当商品价格高于市场均衡点，供给量过多时，在市场机制作用下，必然迫使价格下降，从而起到抑制通胀的作用。这样一个在理论上完全行得通的道理，在我国房地产业的发展过程中却因为生产成本与销售价格的矛盾无法解决而发生了偏差。事实上，目前不少房地产开发企业也确实进退两难：不降价销售，资金回笼困难；降价销售，亏损严重。所以从1993年下半年开始的宏观调控，虽然到1995年把通胀给降了下来，但仍使房地产业的发展步履维艰。
总起来看，由于商品房生产成本的提高，我国房地产业面临着生产成本与销售价格矛盾，因此，试图通过市场调节的机制把商品房价格降下来并销售出去，从而达到抑制通胀的效果，看来困难不小。
由上述可见，在我国，通胀与房地产业的发展似乎存在着一种现象：处于初始阶段的房地产业发展依赖于信贷规模的放宽，而信贷规模的放开会刺激通胀的发展；为了抑制通胀，房地产业首当其冲，其发展和繁荣就会受到约束。究其根源，是因为市场调节机制有重大缺陷。所以为了跳出怪圈，从根本上说，需要完善市场调节机制。只有在充分发挥市场机制的基础性作用，辅之以宏观调控的有力措施，我国房地产业通货膨胀的关系才能理顺，房地产业才能真正健康地发展起来。就当前而言，要处理好房地产业的发展与通胀的关系，可以从以下几方面着手：
第一，从宏观上说，国家要继续发挥调控的作用，以弥补市场调节能力的不足，并在通胀回落的目标实现时，在财政上给房地产业以支持。当然要以不拉动通胀为度。
第二，从中观上说，金融业要与房地产业结合，这不仅是指金融业要给房地产开发企业适度的贷款或提供必要的按揭等，而是金融业要开办专门的房地产金融业务，比如眼前可由建设银行从事专门的房地产存贷业务，条件成熟时，可建立房地产专业银行，以吸纳大量的社会资金供房地产业开发之需。
第三，从微观上说，房地产开发企业要调整好投资结构，开发适销对路的产品，把有限的资金用在刀口上，同时要努力提高经济效益，促进规模化经营以降低生产成本，并使粗放型经营尽快向集约化经营转变。
最后，从政府方面说，要加快房地产市场的规范化建设和政府行为的规范化，深化经济体制的改革，努力实现建立社会主义市场经济体制的目标，完善市场的基础性调节机制。
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