摘要：点多、面广、线长及管难是物业管理企业成本管理的特点，要想切实解决管理过程中存在的问题，就必须加强物业企业对自身的成本状况的了解，合理引用成本控制理念，提升物业企业的竞争力，增加盈利，进而为企业的发展赢得空间。
关键词：企业物业管理；成本；特点；管控策略
1物业管理企业成本的特点
1.1点多
物业的成本管理工作主要包含了服务、经营等诸多方面的管理，具有显著的多元化表现特征。一般来说，服务成本指的是物业在为业主进行服务的过程中产生的成本，如维护企业治安、保护企业环境等服务过程；管理成本指的是物业在提供管理过程中产生的成本，如员工工资、清扫公共卫生产生的垃圾处理费、维修业主设施如路灯、检查供水、供电、供气等管理过程；经营成本指的是物业在经营过程中对提供业主服务的公共设施经营时产生的成本，如企业会所、排水沟渠、停车场、提供其他服务等公共经营场所的经营过程。因此，可以说物业的成本管理中的每个部门、单位、环节、岗位乃至个人，都是一个成本形成点。
1.2管难
在物业管理的工作中，无论是企业员工的管理、物业对象的管理还是本身物业管理成本控制自身的特点，全部都具有管理难度大和较为分散的特征，也就是说，难以形成统一的管理模式和标准，也难以施行统一的核算体系。因此当面对不同物业管理下的市场需求与业主结构，造成了其类型、大小、新旧、特点、业主需求、收费模式、收费标准的差异，进而使其无法采用统一的成本管理模式和统一的核算要求，增加了物业企业成本管理的难度。
1.3线长
物业管理的成本监控空间包含物业区域内的各个角落，因此在一定程度上增加了物业管理的时间，影响物业管理的时效性。在进行物业管理的操作中，各个环节与工作人员都会产生对应的区域与相应的时间，与此同时，随其相应的成本监控线也必须延长，这就要求以此确保每个环节的发生人员、设备成本和费用的公平性。
1.4面广
近年来，随着城市化建设的不断发展，物业管理所涉及的范围逐渐扩大，分布范围也越来越广，究其原因主要是因为随着人们环保意识、享受服务意识逐渐增强，业主的个性化需求增加，企业为创建良好的工作环境，同时为提高经济效益，管理工作人员不得不投入相关建设，进而提升市场竞争力，扩大管理范围。
2优化物业管理企业成本控制的对策
2.1建立严谨高效的成本核算程序
对于任何企业来说，加强成本调控都是提高企业竞争力的重要手段之一，因此在物业企业成本管理中，采取的压缩成本、加强成本核算措施有以下几方面。第一，严格控制管理费用与采购成本。物业管理费用主要包括日常清洁用品费、车辆使用费及日常办公费用等，因此为降低企业管理费用的消耗，最好采取物业集中购买的方式，并与厂家建立长期供货关系，既以最低的价格购买所需商品，又可以节省选购与送货成本。第二，控制设备的运行维护费用。小区的供水泵、消防设施等配套设备设施和办公室的消耗物通常为空调、打印机、电灯等设备，因此为了压缩物业成本，必须加强对小区配套设施和办公区域设备的严格控制，即 “人走电断” “空调的温度开到适合的温度”等，同时科学合理地安排设备运行数量与运行时间，保障成本的节约。第三、建立与专业维修人员的合作关系，签订对设施和设备日常维护合同，定期对设施和设备进行维护保养，发现问题及时处理，避免发生人员和设备事故；同时，对于日常的维护必须监督到位，杜绝维而不护的现象。
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2.2建立二级成本核算管理制度
我国经济实力不断增强，房产市场也跟着快速发展，最受影响的是物业管理公司，很多是给财务部门实行成本核算的物业管理公司，其服务类型多，管理较为独立的物业项目与小区。这些小区管理与服务对职员、财务、物质上都比较独立，实行一级下的二级管理。除此之外，实行业主委员会监督小区的财务与维修，所以，根据社会的发展需求，物业管理要积极加强成本核算，增强成本核算的质量，物业管理公司应该构建二级成本核算管理制度。第一，构建公司财务部与物业管理部门实行“内部往来”，通过相互沟通来加强成本核算，且在每个月末实行全部资金核对。如果发现与“内部往来”的剩余额不一致时，相关部门立马要进行调查、分析找出原因所在，加强管控；第二，物业管理是一个二级管理部门。二级核算各个小区每个月的支出情况之外，还要报送内部报表，比如 “经济收入与支出表”“直接使用与间接使用表”等。除此之外，每个月要求清楚记录各个小区的支出情况，与物业财务部认真核对。
2.3优化成本核算理念
物业管理企业为了提升成本核算水平和质量，就要优化成本核算理念，提升成本核算意识，把现代化成本核算理念和方式融合其中，上至物业管理企业的领导层级，下至物业管理企业的基础阶级，均要树立良好的成本核算意识。由于产品成本核算并非仅是个别部门或职工的职责。企业领导层级人员应该将自身引导作用充分发挥，引导企业职工参与到成本核算工作中，培养其良好的成本核算理念，对成本核算的作用和实质有深入了解。而企业职工成本核算意识的培育往往通过开展专业培训工作的方式来实现，对企业职工进行成本核算内容的培训，并结合培训结果，制定完善的考核体系，以此调动企业职工学习积极性。同时年初进行预算，在执行过程中，严格按照预算进行管控，降低成本支出。但是又要避免发生遇到特殊问题需要处置时，不能够死守预算，要及时与物业管理企业有关部门沟通费用支出，保证业主的合理诉求，建立良好、和谐的经营环境。
2.4实行财务精细化管理
第一，物业管理公司要按照公司的体系构造划分各个不同的专业，再将各个物业管理处分化多个单元，这些业务单元管理公司的利益。实行会计职员编码管理，工作起来比较方便，例如对物业管理工作人员的工资、奖金、相应福利及在公司日常支出等费用记录到“管理费用”，可以很方便的计算物业管理的成本支出收入，免去了会计职员算账困乱；第二，构建物业管理公司资金总体管理，比如可以构建公司内部银行，公司的管理资金中心，这样方便管理物业管理资金，物业公司可以授权资金管理部门对物理公司下的资金进行管理，他们可以使用内部管理对资金进行控制，管理资金的流动方向，对资金进行合理的分配，这样可以清楚的指导资金的使用情况，提高成本核算效益和资金的使用效益。
2.5从项目设计阶段介入整体的施工过程
物业管理水平的高低和企业整体的布局和实际发展状况有很大的关系，因此为提高企业的成本管理效率，降低不必要的管理费用，企业自投标建设伊始，物业就应该参与到业主企业的设计过程中，对存在的相关问题进行统筹把控，并提出自己的合理化建议，参与施工及设备安装过程，及早发现和解决问题，严把物业验收关，杜绝在计划运营过程中的相互推诿扯皮现象的发生。
结束语
改革开放以来，随着城镇化建设进程的加快，居民城市住宅数量逐渐增多，人们在享受生活的同时，提高了对基础设施管理、物业管理的关注度，为了提升自身的生活质量，从物业管理成本的特点出发，探讨了成本管理的构成、特点，并以目前物业管理现状为基础，提出了完善物业管理企业成本管控的对策，以期发展主体地位，提高物业的管理水平，保障其高质量发展。综上所述，以上内容就是对企业物业管理成本的特点与管控策略的论述。
参考文献：
[1]张雪娇.物业管理中财务内部核算探讨[J].纳税，2017（35）：52.
论文作者:孔俊
论文发表刊物:《基层建设》2018年第35期
论文发表时间:2019/3/6
标签：成本论文; 成本核算论文; 物业管理论文; 物业论文; 企业论文; 资金论文; 物业管理企业论文; 《基层建设》2018年第35期论文;