解读：我国房地产市场发展之路
文/尹贯全 （中国建设银行湖南省分行住房金融业务部）
房地产行业产业链条长，对其他行业的辐射和带动效应强，既是地方财政收入的重要来源，也是支撑经济社会发展的重要产业。2018年四季度，受房地产调控政策效应持续作用、前期市场过热阶段透支大量住房需求的影响，全国房地产市场进入调整周期，但今年一季度部分热点一二线城市重现回暖迹象，引发社会各界的关注和热议。
当前全国房地产市场运行情况
今年以来，全国房地产市场总体延续去年四季度以来的调整态势，商品房销售持续下滑；但部分热点一二线城市商品房销售和土地市场升温，市场初现回暖迹象。
（一）前三个月全国商品房销售整体持续下降，但热点一二线城市销量有所回升
国家统计局数据显示，1-3月全国商品房销售面积同比下降0.9%，降幅比1-2月份收窄2.7个百分点。进入3月份，房企推盘意愿明显加强，加之受部分城市政策微调带动，购房者预期出现回温，一二线城市销售规模明显回升，当月全国商品房销售增速转正，同比上升1.8%。中房数据研究院数据显示：3月北上广深等一线城市一二手房销售显著增长，4城新建商品住宅销售面积环比增长108%，同比增长36%。中原地产数据显示：3月北京网签套数为1.61万套，创近10个月最高值，上海网签套数为2.59万套，创近两年以来的新高，厦门、杭州、南京等二线城市销售也出现不同程度回暖。
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1.2.2 观察组 按皮肤护理可行性处置策略进行护理，包括以循证护理方式保证所获皮肤护理方案的可行性，以创新培训方式保证皮肤护理方案专项培训的可行性，以方案的多版本呈现模式提高目视提醒效应、保证皮肤护理方案执行到位的可行性。
（二）二手住房价格环比涨幅扩大，新房价格环比涨幅仅三线城市有所上升
绿色建筑的概念起源于20世纪80年代，在兰达·维尔和罗伯特·维尔的《绿色建筑——为可持续发展而设计》中明确提出了“绿色建筑”的概念，他们的主要观点是：①节约能源；②建筑垃圾回收利用；③尊重生态环境和地理环境；④整体设计的观点。近些年，许多知名企业和国际性的组织不断地进行着许多关于绿色建筑的国际会议交流，逐渐明确了绿色建筑的概念和主题。在我国的《绿色建筑评价标准》中明确指出，“绿色建筑”是“在建筑结构的全寿命周期内，最大限度地提高资源和能源的利用率、保护环境和减少污染，为人们提供健康的、适用的、舒适的和高效的使用空间，与自然和谐共处的建筑。”
（三）土地市场整体供需双降，但一二线城市市场有所升温
一季度，全国完成房地产开发投资23803亿元，同比增长11.8%，增速创2014年底以来新高。增速较高的主要原因：一是房企新开工意愿明显提升，一季度全国房地产新开工面积38728万平方米，同比增长11.9%，增速较1-2月提高5.9个百分点。二是资金面得到较大改善，房企到位资金38948亿元，同比增长5.9%，增速较1-2月份提高3.8个百分点；其中国内贷款7134亿元，增速从2018年的-4.9%提高至2.5%。
（四）受新开工加速、资金面改善等因素拉动，房地产开发投资较快增长
在棚改规模下降以及货币化安置收紧等不利因素作用下，房企在三四线城市拿地力度减弱，而一二线城市成为房企拿地的中心。中国指数研究院数据显示：一季度全国300个城市各类用地共推出4.6亿平方米，同比下降7.3%。分各线城市来看，一线城市住宅用地同比增长13.2%；二线城市同比增长4.4%；三四线城市同比下降17.5%。从成交量来看，全国300个城市各类用地成交3.8亿平方米，同比下降14.3%，其中三四线城市成交8089万平方米，同比下降25.8%，降幅在各线城市中最大。与此同时，土地流拍情况大幅减少，合肥、杭州、重庆等热点城市成交楼面价及溢价率均出现回升。
房地产市场存在的问题
目前，我国房地产市场存在以下几个突出问题：
（一）经济增长和地方财政收入对房地产依然存在惯性依赖
一方面，房价收入脱离合理区间。目前，北上广深的房价居高不下，分别达到63918元/平方米、52480元/平方米、33246元/平方米、62835元/平方米。据此推算，房价收入比分别为31.0、25.5、18.3、36.0，远超过6—7的合理区间范围。另一方面，购房贷款支出与居民负债率快速上升。有关数据显示我国居民负债率由2014年的36.4%上升到2017年的49%以上。2018年末，我国个人住房贷款余额达到25.75万亿元，占居民总贷款的54%左右，同比增长了 17.8%，不仅远高于居民收入的增长速度，也高于居民存款增速。房贷余额快速增长，跟房价上涨脱不了关系。国际货币基金组织2017年10月发布的《全球金融稳定报告》中指出：当住户部门杠杆率高于30%时，该国中期经济增长将会受到影响；而当住户部门杠杆率超过65%时，将会影响到金融稳定。
2018年7月，中央政治局会议强调“坚决遏制房价上涨”。12月，中央经济工作会议提出“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”的要求。12月底，全国住房和城乡建设工作会议提出了“稳地价稳房价稳预期”的目标。由于房地产市场对宏观经济、上下游产业的巨大拉动作用暂时无法被取代，预计“稳市场”将成为未来较长时间内的政策主线，一方面，房地产调控政策在未来一段时间内保持稳定的概率较大，很难出现转向。另外一方面，各城市也将根据自身发展需求，对调控政策进行因地制宜的优化。
（二）房地产市场总体供大于求，具体表现为高人均面积、高拥有率、高空置率
一是租赁市场迎来风口。目前我国房屋租赁仅占交易市场的6%，比照美国旧金山、纽约和日本东京40%的租赁比重，还有很大的发展空间。2014年起，国家频频出台支持租赁市场发展的政策文件，特别是近期国家金融监管机构密集出台支持租赁融资的相关政策，更是一道有效的催化剂，促使开发商、机构投资者、中介等各路人马纷纷抢滩长租公寓市场，长租公寓及相关企业正迎来快速发展的风口。
（三）优质资源的集中化，导致城市格局走向分化
二线城市特别是一线城市集中了众多优质的就业、教育、医疗、文化、商业资源，加上大城市本身的吸引力，导致人流和物流大量涌入，吸引了大量外地企业和外来人口的购房需求，房价上涨压力较大。三四线城市房地产市场近两年回暖主要依靠去库存政策、棚改货币化安置等外部因素拉动，已透支大量未来的住房需求，发展后劲面临不足，住宅库存将重回上升通道。
（四）部分城市房价过高，带来较大的金融风险
2018年，全国房地产开发投资12万亿元，占同期GDP的13.4%；商品房销售额15万亿元，占社会消费品总额的39.4%；全国土地使用权出让收入6.5万亿元，尽管2018年下半年土地市场成交遇冷，同比增速仍高达25%；有的省房地产税收占地方税收收入比重达到40%以上。可以看出，经济增长和地方财政收入对于房地产行业依赖程度较高，随着全省商品房销售增速放缓，未来可能会对部分高依赖房地产的城市地方财政收入及经济增长带来一定的压力。
发展趋势研判
（一）政策分析
部分南京普通高校把定向运动列为高校体育教学选修项目，还有高校成立学生定向运动社团或者俱乐部。但是从访问得知，定向运动虽然参加人数较多，但人员流动量也较大。经问卷调查，得出南京普通高校学生对定向运动课程的满意度表（如表2），72.8%的学生表示在满意程度，4%的学生表示很满意，一般满意36.8%，满意32%，而学生对于定向运动课程不满意的达27.2%。一般满意和满意的比例较高，不满意程度也较高。所以，定向运动的课程有待创新，促使更多的学生满意定向运动课程。
（二）行业发展大势分析
住建部数据显示，目前我国人均建筑面积大概在35平方米-40平方米之间，居住水平远高于日本（19.6平方米）、韩国（19.8平方米）、西班牙（25.8平方米）、香港（8.1平方米）等国家或地区，对我国这样一个人多地少的国家，人均面积明显偏高。城镇户均拥有住房达到1.1套，大量已购住房闲置，据抽样调查，有的省会城市交房1至3年内的新建商品住宅平均空置达40%以上，市场总体明显供大于求。
国家统计局发布的3月份70个大中城市房价数据显示：新房价格方面，一二三线城市新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.2%、0.6%和0.7%，一二线城市环比涨幅比上月均下降0.1个百分点，三线城市比上月扩大0.3个百分点。由于新房限价，二手住房价格更能反映市场真实情况：3月一二三线城市二手住宅销售价格环比分别上涨0.3%、1.2%、0.5%，涨幅分别比上月扩大0.2、1.4、0.3个百分点。
二是行业集中度不断提升。本轮房价的轮涨特性使不同级别城市的调控周期错开，区域性小房企受制于调控政策生存艰难，而龙头房企布局全国“东方不亮西方亮”，销售额可以继续保持增长。同时，龙头房企还具有融资成本低、操盘能力优秀、品牌效应等优势，即便面对严格的调控政策，也能获得不错的利润。中小房企在这些方面明显弱势，很容易被市场挤出。近年来房地产行业集中度稳步攀升，前四大房企销售金额占比从2013年的6.9%上升至2018年的14.2%，前50强房企销售规模占比超过五成，达到52.0%，预计2020年这一比重将提升至60%。
杂文引经据典，用事实说话，有形象，有故事。阅读杂文，往往可以学到古今中外、天上地下的各类知识，尤其读到那些闻所未闻的名人轶事，会觉得眼前一亮，如同发现新大陆，不能不“喜洋洋者矣”。此为二乐。
三是发展逻辑从“增量建设”转向“经营存量”。经过20年的快速发展，房地产行业从增量建设进入存量经营时代，物业服务的重要性进一步凸显。据估算，即便不考虑未来物业管理的提价，仅依靠住宅及商业、办公面积的自然增长，预计2021年国内物业服务市场规模将达到9481亿元，2030年将达到1.35万亿元，相比当前行业规模存在两倍以上的成长空间。作为占据整个房地产生命周期90%以上的物业服务行业，历经30年风雨前行，正迎来快速发展的黄金时代。
（三）下阶段形势研判
今年以来，国家推出减税降费2万亿元等多项稳经济政策，货币政策从去杠杆转向稳杠杆，房地产信贷环境有所改善，为缓解房地产市场下行压力创造了有利条件。
从全国房地产形势来看，一季度新建商品住宅成交面积同比继续下降，但一线、部分东部热点二线城市购房者在市场及政策趋稳影响下，购买预期逐步升温，市场出现回暖。三四线城市房地产市场受城区人口流入缓慢、棚改政策调整以及前段住房需求大幅透支等影响，仍面临一定调整压力。综合上述分析，预计今年销售面积小幅调整的局面不会改变，房价将保持基本稳定，总体呈现平稳发展态势。
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