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摘要：随着近年来我国房地产项目管理经验与教训的积累，房地产开发商已经逐渐意识到只有做好房地产项目的风险管理，确立有针对性的风险管理目标，并在项目实施过程中对各类风险进行良好的辨识、解析与管理，才能使房地产项目真正地得到系统全面而有效的风险管理，反过来就能促使房地产开放单位的综合管理水平得到大幅度的增强。文章重点基于全生命周期的房地产开发项目风险评价与控制进行研究分析，以供参考和借鉴。
关键字：全生命周期；房地产；开发项目；风险评价；控制
引言
改革开放以后，中国经济快速发展，我国房地产业逐步成为国民经济的支柱产业。在房地产业快速发展的前期阶段，房地产价格迅速攀升，房地产开发企业成为获利最高的行业之一，尽管国家采取了多种措施抑制房价过快增长，但是收效不大。金融危机之后，我国的房地产业受此冲击，潜在的风险逐步显现出来，房地产市场随之进入低谷时期，跌踵起伏的房地产业发展历史警示我们，对房地产开发企业进行风险管理研究有着重要意义。
1房地产开发项目风险分类
第一，纯粹风险和投机风险。纯粹风险是当风险因素发生后，只会单纯给开发项目带来损失或损害的风险因素；投机风险既可能给项目带来损失，但处理和应对得当也可能给项目投资带来额外利润的风险因素；第二，自然风险和人为风险。自然风险是由于自然力的作用带来的项目投资风险因素；人为风险是由人的活动带来的风险因素；第三，静态风险和动态风险。静态风险是指在既定的社会政治经济环境情况下，由于自然力的不规则变动和人们的错误判断、错误行为所导致的风险，主要是指自然灾害和意外事故带来风险。静态风险可能造成的后果主要是经济上的损失，而不会因此获得意外的收益；动态风险是由于项目实施方式、生产或管理技术变动所导致的风险，是指与社会变动有关的风险，主要是社会经济、政治以及技术、组织机构发生变动而产生的风险。动态风险可能引起的后果是双重的，既可能给投资者带来经济上的损失，也可能带来额外收益。
2房地产开发项目风险管理现状
2.1房地产企业非理性竞争白热化
在国家宏观调控政策的影响下，房地产开发企业不得不面临着土地和资金的双重压力。因此，更多有实力的房地产企业将注意力放在了土地储备上，不惜重金获得土地的开发权，由此导致各区域地王的出现，使得其在项目开发初期就背负这巨额的债务，面临巨大的财务风险。
2.2房地产风险管理方式粗放化
在高利润的驱使下，大量的资金融入到房地产市场，使得房地产企业数量不断增加，房地产开发项目和面积都迅速增长。但是其房地产开发过程中，依然坚持按照惯用的“拿地―建项目公司―赚钱―走人”的粗放式的经营模式，不注重项目的内部管理，使得管理呈现出盲目的特点，不确定因素越来越多，使得房地产风险管理难度加大。
2.3房地产开发项目资金绑定化
很多情况下，我国房地产项目都依赖于银行贷款，以滚动式开发模式进行的房地产资金链条是相互紧扣的，如果某一个环节出现了问题，势必对于整个开发项目造成严重的影响，一旦资金链条出现断裂，房地产的开发项目也就难以有效的进行下去。
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2.4房地产开发项目决策盲目化
通过调查发现我国房地产行业往往会忽视项目前期的决策，这与房地产企业的民营性质有关，在利益的驱使下往往不愿在房地产前期决策上花费过多的人力物力财力，很多情况下都是依据主观经验来进行的，由此很容易出现市场估计太乐观，市场估计过于保守的情况，使得企业面临着巨大风险。
3基于全生命周期的房地产开发项目风险评价与控制
3.1投资规划阶段
该阶段的风险因素主要考虑的是社会、政策以及经济风险三个方面，其中社会风险主要是由人文因素的变化引起的，主要包括城市规划、区域发展、社会治安、公众干预等因素；政策风险是指当金融政策、税收财政政策变动、土地使用制度变化及住房制度改革时，造成房地产开发经济上的损失；经济风险主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素，包括市场供求风险、地价风险、融资风险。
3.2可行性研究阶段
该阶段主要考虑的风险因素有成本风险、财务风险、自然风险等，成本风险和财务风险是项目可行性研究中应注意的常规风险，主要来源于对项目成本和财务预计的不准确。我国房地产开发项目资金来源主要依靠银行贷款和购房者的预付款，自有资金的比重较小，一方面受投资收益率和贷款利率变动的影响，开发项目的利息可能提高，即资金成本增加，使得利润受损。另一方面由于多种原因，如果楼盘不能按时竣工，则须向购房者进行延期赔偿；自然风险是由自然因素的不确定性带来的项目损失。对于房地产开发项目，一般在项目选址时应该对当地的气候、地质条件和灾害等情况有所了解，特别是在自然灾害高发区，以便识别项目的自然风险。
3.3施工建设阶段
在该阶段，主要涉及招标模式风险、合同风险、项目工期、成本、质量等风险，招标模式有公开招标、邀请招标、协商议标三种，每一种招标方式都存在不同的风险。公开招标招标范围广，有助于降低工程造价，提高工程质量，但工作量大，费用多，耗时长且对中标者缺乏了解，会增加今后工作中的协调成本和承包商违约风险。邀请招标能有效地缩短招标时间，减少招标工作量，节省费用开支以及降低承包商违约风险，但对工程造价的控制有一定难度。合同风险，在房地产开发项目中需订立许多合同，由于合同考虑不周到、管理不善及执行不严，造成合同纠纷的概率很大。工期风险，房地产开发建设阶段每个环节的时间损失，都会使工期拖延。而工期延长，一方面房地产市场状况可能会发生比较大的变化。另一方面，工期延长会增加投入资金利息支出。开发成本风险，房地产项目开发成本风险源于开发的各个阶段，建设前期对项目成本的影响程度达95％-100％，初步设计阶段为75％-95％，技术设计阶段为35％-75％，施工图设计阶段为12％-35％，施工阶段对项目成本影响仅12％，因此开发成本的主要风险来源于建设前期和设计过程。
3.4运行阶段
项目的运行阶段即租售阶段，该阶段是房地产开发过程中的最后一个也是十分重要的一个环节，这个阶段的风险主要包括价格风险和营销风险。价格风险主要是由于房地产定价不合理给房地产开发项目带来的收益损失，主要是由于市场研究不充分、市场定位不准确或者是对房地产市场价格变动缺乏跟踪造成的。由于市场是处于不断变化之中，房地产价格的高低很难有一个固定的标准，所以价格的高低都有风险，合理的定价策略是规避价格风险的途径；营销风险主要来源于营销渠道的选择和营销方式的使用，房地产开发项目的销售渠道分为两种，即自行销售和代理销售。自行销售由于使用自己的销售人员，具有成本低的优点，但营销队伍必须面对非专业性带来的风险。代理销售是委托专门的房地产中介，他们具有熟悉房地产市场、销售经验丰富等优势，但要支付较高的佣金。房地产营销方式指的是房地产营销过程中借助何种媒介对外进行宣传，宜传造势一方面可以提高开发项目的关注度和开发商的知名度，另一方面如果宣传过头或者失败，可能给项目造成巨大的负面影响。
结束语
综上所述，风险管理不是一个独立的流程，应当从一开始就被作为整个项目寿命周期管理体系的一个环节，管理项目面临的各种风险，以经济、有效的定性、定量分析方式建立风险执行计划并对之实施和监控，尽量避免和减少风险，将威胁转化为机会，实现项目管理的最优实施。
参考文献：
[1]陈明月.基于支持向量机的房地产开发项目风险评价研究[D].西华大学，2018.
[2]刘军.基于全寿命期的房地产项目风险分析与评价[D].东北大学，2009.
论文作者:张良
论文发表刊物:《工程管理前沿》2019年第06期
论文发表时间:2019/6/21
标签：风险论文; 开发项目论文; 阶段论文; 房地产论文; 项目论文; 房地产开发论文; 成本论文; 《工程管理前沿》2019年第06期论文;