关键词：房地产；开发；内部控制
引言
房地产开发企业与其他行业领域企业有着较大的不同，房地产开发企业经营发展具有明显的高风险、长周期以及高收益等一系列的特点，因而房地产开发企业经营发展所面临的风险隐患更为严重。在这种情况下，更加要求房地产开发企业应该高度重视房地产开发企业的内部控制，尤其是突出风险导向，进一步健全完善房地产开发企业的内部控制体系，促进提升房地产开发企业经营管理水平，为房地产开发企业的正常稳健发展提供良好基础条件。
1房地产开发企业内部控制相关介绍
近年来，国家在号召企业“走出去”的同时，不断加强对房地产项目的宏观调控，尤其是政府提倡的生态环保新理念更提高了许多房地产项目的建设水平，成为房产建设与经营的重要挑战。在这种情况下，强化房产开发公司的内部控制管理，提高应对内部与外部环境变化的能力成为促进房地产开发企业稳定可持续发展的关键因素。房地产开发企业的内部控制一般包括成本控制、人员控制和项目控制等。建立完善的内部控制管理体系可以及时准确了解市场信息，进而确保房地产开发企业决策科学合理，由于房地产公司项目工期长、资金密集等特点，加强内部控制管理可以随时监控房产开发情况、项目建设情况和房产销售情况，有助于及时发现并应对房地产开发项目建设过程中的各种问题，降低项目建设中的财务风险，紧跟市场脚步调整销售政策，提高房产销量。
2房地产开发企业内部控制存在的问题
2.1缺乏内部控制规范意识，内控规范体系不健全
第一、普遍重视外部风险对企业的影响，忽视了内部控制规范体系的建立和完善；第二、企业的经济效益和现金流直接来源于外部营收，内部控制体系在规范过程中反而需要耗费时间和金钱，因内部控制规范体系建立和实施而产生的经济效益是隐性的、潜移默化的，需要经过较长的经营周期才能显现。第三、大多数房地产开发企业将主要精力放在项目开发上，内部控制规范体系的建设和实施似乎是可有可无、无关紧要的。还有的长官意志盛行，甚至抵制建立内部控制制度。
2.2房地产开发企业内部控制机制不够完善
虽然房地产开发企业普遍重视加强内部控制管理，但是不少房地产开发企业的内部控制机制不够完善，没有根据房地产开发企业的实际情况和项目开发的实际需要，建立完善的房地产开发企业内部控制体系，内部控制管理制度不完善，造成了在房地产开发企业的内部控制中存在较多的薄弱环节。
2.3成本预算体系不严谨，成本控制执行不力
房地产开发企业的成本控制缺乏计划性，成本预算不够严谨，一方面，房地产项目不同于一般的制造加工业，从项目投标到项目结束需要经历很长时间，项目开发周期长的特点导致企业在开发过程中会遇到不同情况，比如建筑材料价格波动造成成本升高、销售过程中政府政策发生变化导致房屋销售出现问题、项目投标阶段遇到更有竞争力的对手被迫压低项目整体价格等，同时由于以上情况导致的各种资金链断裂问题，房地产项目开发的这种特殊性加大了房地产开发企业在成本预算制定方面的难度；另一方面，随着金融领域的变化以及人口老龄化加重，房地产行业面临着更多挑战，需要提高对自身经营管理水平的要求，很多房产企业已经习惯于之前的“温水”环境，面对外部环境变化的剧烈变化，难以在短期内提高自身成本管控能力，暴露出成本预算不严谨的问题。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆同时，少数大的房地产企业虽然能够及时向国外学习并聘请财务管理专家，但是企业管理体系不够完善，面对陌生的成本预算方式与决策，员工不能完全领会，预算决策得不到很好的执行。
3房地产开发企业内部控制的改进建议
3.1增强内部控制意识，建立健全内控制度体系
学习国内外先进企业经验，引进咨询公司和实施全员培训，增强内部控制意识，建立健全内控制度体系。加强对内部控制制度体系的建设工作，努力练好内功，并以此应对外部风险。着眼于企业未来和长远发展，在重视项目开发的同时，完善和规范内部控制各项制度建设。杜绝因长官意志等缺乏制度规范的行为给企业带来无法挽回的损失。
3.2优化完善房地产开发企业的内部控制体系
首先，在房地产开发企业内部控制环境的优化方面，应该完善房地产开发企业的组织架构设计，重点是完善房地产企业的股东大会、董事会、监事会以及经营管理班子设计，建立包括房地产开发、销售、财务管理等在内的经营管理框架。其次，应该建立完善房地产开发企业内部控制管理制度，特别是应该突出房地产开发企业的会计内部控制，落实不相容职责相分离制度，合理设置财务管理、会计核算、经营分析、出纳等相关工作；落实财务会计授权审批制度，对工程用款的审核、批准及支付，开发成本的归集、分配及结转，房地产的销售与收款，投资与收购、筹资与信贷等进行严格控制。
3.3完善内部控制监督体系，加强调节方案执行力度
内部控制管理的对象是整个企业，并非企业领导者，针对项目建设过程中出现的问题提出改良方案之后，需要企业所用员工的认真执行。因此，房地产开发企业需要加强内部控制的监督体系建设，在内部控制调整方案执行方面制定方案负责制，具体计划交给具体某个人或者某个团队负责，并与之配套地设置合理的奖惩制度，对于业绩突出者和认真执行者给予一定奖励，同时在规定时间没有完成任务或者成功执行调剂方案的员工可以适当惩罚。除此之外，在内部控制和调节方案方面需要借鉴其他企业并听取相关管理专家建议，总结出执行的具体途径和方法，帮助员工提高工作与执行效率，加快房地产开发企业的内部控制管理改善进程，还可以借助互联网分享发现问题、做出决策和执行方案的小技巧和经验，完善内部控制监督体系。
3.4加强防范和控制风险，落实企业内部控制措施
不同的风险应对策略对应不同的内部控制措施。加强供应商认证和工程招标管理，完善采购材料和设备验收流程，完善合同管理和付款流程；重要合同严格执行集体决策制度、招标和订立合同时，严格执行相关关系人员回避制度。无论是公司自己销售还是委托第三方销售平台销售，都必须制定统一的销售定价政策、折扣政策。关系户预留房屋纳入销售总表控制，一律签订正规的销售合同。加强对采购业务的会计系统控制，严格核对合同、发票、完工进度等资料，加强账务核对和相关财务数据分析，旨在发现虚假合同等舞弊行为或苗头线索，严格对各审批环节的复核，发挥财务付款环节的监控作用。严格遵守项目所在地房地产销售和合同备案规定，建立统一的退房、换房政策，建立统一的工程款抵购房款政策，堵塞政策漏洞，杜绝舞弊行为的发生。缴纳订金或保证金，所有款项一律入账，严禁款项进入非公司账户。
结语
在房地产开发企业的内部控制管理方面，应该根据房地产开发企业的实际情况，进一步优化完善房地产开发企业内部控制环境，进一步完善房地产开发企业的风险评估制度，强化内部控制活动执行，加大内部监督管理力度，进而确保房地产开发企业内部控制切实发挥作用，促进提高房地产企业的整体管理水平。
参考文献
[1]马哲.论商业地产企业的内部控制策略[J].中小企业管理与科技(中旬刊),2015.
[2]田宝存.房地产企业内部控制体系建设思考[J].财经界(学术版),2016.
论文作者:尚金倩
论文发表刊物:《建筑实践》2019年第38卷第13期
论文发表时间:2019/12/3
标签：内部控制论文; 房地产开发企业论文; 企业论文; 体系论文; 项目论文; 成本论文; 风险论文; 《建筑实践》2019年第38卷第13期论文;