佛山市城市规划勘测设计研究院（佛山市测绘经济发展公司） 广东 佛山 528000
【摘 要】在房产测绘行业中,对共有建筑面积的认定、测算和分摊一直是个难点，也是最容易出现问题和争议的环节。作者根据工作实际，主要讨论和分析了几种共有建筑面积的认定和分摊问题,介绍了其分摊依据，并论述了其解决方法。
【关键词】房产测绘；共有建筑面积；分摊原则；分摊处理
1 引言
房地产的测绘作为我国测绘工作中十分重要的部分之一，不仅有着基础测绘工作的特有的专业技术属性及较高的作业精度，而且有着较强的法律法规属性。房产面积测绘是否精确以及共有分摊面积计算是否合理、科学等关系着每一个产权人的权益和利益，也容易引发问题和争议。因此，有关房产面积的测绘以及共有建筑面积的分摊问题也逐渐得到了应有的重视。在这种背景之下，对房产测绘中共有面积的认定、分摊处理问题进行讨论显得势在必行。
2 综合楼核心筒和楼、电梯间现有的分摊依据
《房产测量规范》(以下简称《规范》)规范中明确了房屋面积计算基本单位为“幢”，分摊计算按住宅、商住和多功能综合楼分别处理，但对综合楼核心筒和楼(电)梯间的详细分摊方法没有做出详细规定。《规范》对可分摊的共有建筑面积处理原则为“谁使用谁分摊”。
《广东省房产面积测算实施细则》(以下简称《广东省细则》)第11.9条规定，只为某一功能区服务的楼梯间、电梯间、管道井等，位于垂直穿越其他功能区的范围应作为不计入分摊面积的共用部位处理。这实际上打破了以往“谁使用谁分摊”统一模式，开启了一项新的分摊模式。
《房屋面积测算技术规程》(以下简称《省规程》)种有关建筑面积的分摊与计算有4.3条和6.12条。条例规定:①房屋内的核心筒和楼(电)梯间是幢内的共有设施。因管理需要，局部功能区或局部楼层不开门(停机)的不影响共有面积的分摊(包括住宅楼中1层～2层复式房)。②地上多功能综合楼内通往各功能区的核心筒(垂直通道)部分应按功能区分隔，纳入各功能区共有面积；当核心筒(垂直通道)局部功能区或局部层次不使用时，应列为地上部分各功能区共有面积；当地下部分为多功能时，可参照执行。由此可见《省规程》仍然遵循“谁使用谁分摊”的原则。比如商、住楼中，一、二层为商业，三层以上为住宅，通往住宅的楼梯间、电梯间在一、二层是不开门的，而对一、二层的楼梯间、电梯间计算时依然分摊给楼上的住宅。
3 综合楼核心筒和楼、电梯间分摊的问题和解决方法
3.1 多功能综合楼核心筒和楼(电)梯间分摊的主要问题
现有的处理方式有2种:①按照“谁使用谁分摊”的计算原则，不开门(停机)楼层的核心筒和楼(电)梯间全部给开门(停机)功能区(层次)分摊；②广东省现行的处理方式是将不开门(停机)楼层的核心筒和楼(电)梯间作为不分摊的共用部位处理，归全体业主所有。目前，在分摊依据和科学合理性上，一些学者对这2种处理方式存在一些争议。下文分别用2种方法分摊计算同一幢简单的商、住楼，分析其差异性。
3.2 案例说明
该商、住楼包含1层商业和10层小高层住宅，住宅户型均相同，平面图如图1、图2所示。1层门厅、楼梯间、电梯井全部为住宅服务，1层商业有专门的临街入户门。
下面分别按照2个不同的方案进行计算。
3.2.1 方案1
1层商业和2层以上住宅分别设为商业和住宅2个功能区，由于2层—11层同，住宅功能区设立一个分摊区。按照“谁使用谁分摊”的计算原则，1层门厅、楼梯间、电梯井、管道井全部由住宅功能区分摊，半墙参与全楼分摊。应用面积计算软件计算的分摊系数和房屋分层分户面积如表1和表2所示。
3.2.2 方案2
1层商业和2层以上住宅分别设为商业和住宅2个功能区，由于2层—11层同，住宅功能区设立1个分摊区，一层商业分为2个分摊区，垂直穿越1层为2层以上服务的楼梯间、电梯井、管道井并和1层商业分别设立2个分摊区，将垂直穿越1层为2层以上服务的楼梯间、电梯井、管道井作为不分摊的共有部位处理。一层门厅由住宅功能区分摊，半墙参与全楼分摊。应用面积计算软件计算的分摊系数和房屋分层分户面积表如表3和表4所示。
3.3 方案对比分析
经过对比不难发现，2个方案的计算结果差异很大。此商、住楼相对简单，共有面积比较少，1层商业没有独立分摊的公用设施，对商业的影响基本没有；但是即便仅仅只有1层存在穿越功能区的楼梯间、电梯井、和管道井对住宅的产权面积的影响都已经非常大。方案1中住宅分户建筑面积平均每户比方案2中要大1个多平方米。可见，若是更加复杂的综合楼，如裙楼有很多层，垂直穿越的核心筒或者楼梯间等设备面积更多，这样用2个方案计算的结果必然差距更大。
3.4 合理性分析
2个方案究竟哪个更科学合理呢?笔者认为，以前我们一直使用“谁使用谁分摊”的计算原则实际上有很大不公平。虽然1层商业的楼梯间、电梯井等确实是为2层以上住宅使用的。但因未开门、停靠，实际上它们在1层占用的建筑面积并未得到实际使用，但为了连通需要又必须存在:如果一味地将它们分摊给楼上住宅使用，实际上是加大了住宅的分摊面积，势必造成住宅分摊系数增大，产权面积增加，也是对产权人权益的损害。因此，应该将“谁使用谁分摊”的计算原则改进为“有效使用的共有面积，谁使用谁分摊”更为合理。对房产幢复杂功能区，局部功能区或局部楼层不开门(停机)的，其垂直穿越的部分应不再分摊给楼上的功能区，而应作为不分摊的共有部位归全体业主所有。
4 结束语
总之，共有建筑面积的分摊处理是房产测绘中比较重要且比较复杂的一项工作，同时也是一个很敏感，并为人们普遍所关心的问题。因此，房产测绘人员在实际工作中，对于共用建筑面积分摊问题，必须从客观实际出发，依据规范，以最严谨的态度，做出最公正的计算结果，并且在实践中不断集思广益，不断探索，为房屋的产权、产籍管理、房地产开发、征收契税、城镇规划建设等提供准确数据和资料，以满足现代化建设的需要。
参考文献：
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[2]夏元燕，杨小霞.对公用建筑面积分摊问题的再思考[J].市场论坛,2008, 2008(1):87-89.
[3]赵娜.房产测绘管理系统中公用建筑面积分摊模型的设计与实现[J].房地产导刊, 2013(9).
论文作者:唐小江
论文发表刊物:《低碳地产》2016年6月第11期
论文发表时间:2016/11/10
标签：住宅论文; 楼梯间论文; 功能论文; 面积论文; 建筑面积论文; 房产论文; 商业论文; 《低碳地产》2016年6月第11期论文;