关键词：房地产；开发项目；全过程；成本控制
引言
从现实角度出发来看，房地产开发项目全过程成本控制本身所涉及各专业分项知识点较多，往往既要根据具体信息制定项目方成本规划，还要对规划机制中各项指标落实进行实时分析比对，确保各部门之间形成良好的协作沟通来确保最终房地产开发项目全过程成本控制质量能够完全得以体现。
一、房地产开发项目的特征分析
1、投资金额高且开发时间长
房地产开发项目往往都是大型建筑，这便必然决定其前期便需要大量资金支持，类似商场、小区等房地产开发项目动辄至少几千万起步，随着时代发展几亿元投资的房地产开发项目也会越来越多。而与之同步的即使相应房地产开发项目规模相对较小，但由于其所涉及方面相对较多，一般建筑少的房地产开发项目也需要至少2-3年时间才能完成，规模较大的项目从开发到投运整个时间线甚至会在达到十年以上。因此房地产开发项目所表现出的投资金额高、开发时间长特征较为明显，这便导致其无论过程控制还是成本管理整体较之常规建筑开发项目难度更大[1]。
2、项目风险相对较大
房地产开发项目的高投入必然决定其具备一定的高回报体质，但由于其本身开发周期较长，整个开大过程所涉及各项专业事项较多较杂，都会使得其在设计招投标设计或者建筑施工等各阶段中发生计划之外的事情，加之房地产企业必然会受到市场各方竞争；因此其整体所具有的项目风险大的特征也极为突出，比如常见的财务风险，意外风险、供求风险等，都会使其最终开发效果无法达到预期，严重拉低最终项目成品质量安全。
二、房地产开发项目的全过程成本控制策略
1、实时设定项目立项阶段成本管控要点
结合上文对房地产开发项目特征分析，在实际进行房地产开发项目全过程成本控制时，必须结合其项目特点和开发流程合理设定相应成本控制策略，才能保障对应项目最终所呈现效果完全达到预期要求。比如在项目立项阶段，对其进行成本管控时必须明确其核心是对项目成本的测算和经济性评价工作，这个过程中相应房地产开发商必须注重对开发期间所存在的成本进行实时结合分析，以此对后续项目总成本控制提供有利参考依据，具体操作要点则按照以开发管理为中心对项目基本情况及土地信息等进行测算数据展示，之后设计中部门必须以此为前提拟建项目各项规划指标值，即建筑面积、绿化面等，最终再由营销方进行开大周期悠久市场定位、售价等设定，确保房地产开发项目大体思路的明晰性，为房地产开发项目的全过程成本控制策略打下良好基础。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆
2、优化项目策划阶段成本控制
项目策划阶段作为其全过程成本控制的重要组成内容，优化项目策划阶段成本控制是极为必要的，该阶段成本控制核心在于选择并确定性价比最佳产品并制定产品目标与发展计划，具体成本控制优化工作便必须按照以目标成本为基本导向的模式构建对应方案，在此前提下对项目成本进行实时分解与合约规划设定，针对项目主要材料设备进行初步选型定板，再建立专项成本调研以及材料设备专题研究，最终协调好运营、财务、营销等各部门之间的工作，保障目标成本的管控能够完全得以体现[2]。
3、项目设计及发包环节成本控制标准
进入项目设计阶段时，对其成本控制必须以制定经济合理的设计方案标准等形式，突出项目所需资源的专业合理性，针对材料设备选型以及施工图纸品质做全方位的校验记录，确保该阶段成本概算准确性。相应开发商可按照招投标方式直接选择专业设计单位来使该阶段成本控制实效性得到显著提升；而财务管理部门则必须结合实际情况对项目企业定编情况进行实时分析，配合可行性研究报告计算得出开发周期并对主要材料设备做实时选型再进一步控制成本价格，以此使项目设计环节成本控制标准价值充分得到发挥。
而发包阶段成本控制重点则是以通过市场竞争找出合适价格和单位以及构建完备的合同来体现；其作为房地产开发项目全过程成本控制重要组成内容，在实践期间必须第一时间明确采购方式与其他相关方案的识破性，突出制定和招标模式、图纸研究、文件编制等工作专业性和规范行，保障合同超范围及发包人要求约定、技术材料标准、合同边界等条款必须达标，继而使房地产开发项目全过程成本控制实效性得到显著提升。
4、施工及竣工阶段成本控制方法
施工阶段成本控制重点在于施工过程中对各分项合约的实时管理把控，比如对变更、签证、支付等方面的全面把控，在实践期间先要充分利用相关信息化系统与台账月报等数据对整个房地产工程项目动态做全方位的成本监控。注重现场签证以及设计变更的管理实效性，加强施工材料和施工设备的价格核对，相应专业成本管理人员必须周期性的到施工现场做全方位监督检查，做好相关记录基础上针对工程预结算等方面进行实时管控，细分阶段做近期成本管控并适度启用外部造价咨询方，明确成本管理方向并且注重工程纠纷、索赔、反索赔等处理措施设置，以此保障施工阶段成本管理能够拿按照预期开展进行。
竣工阶段成本控制则着重关注结算和索赔，专业按照相关规章完成结算审查工作，结合项目本身情况做经验总结，对比设计阶段、施工阶段各既定目标成本完成情况，得出实际成本与目标成本差异原因。加强索赔处理保障资金充分得道利用，成本失控的状况发生[3]。
5、加强合同及采购管控降低项目风险成本
房地产开发项目的全过程成本控制的顺利开展和推进，则必须加强合同及采购方面管控，以降低房地产项目风险成本的方式，最大限度提升房地产开发项目全过程成本控制专业性和稳定性。此期间针对合同管理部分要突出法律与商务方面的条件制约关系，经济方面则以工程量清单与计量支付做合理划分，技术方面严设规范标准，突出文件设计和图纸制约。
而在采购方面，明确项目采购必须是以采购建筑材料设备为基准，配合雇佣承包商实施工程建设并聘请咨询专家等模式，来为整个开发项目保驾护航。因此必须合理划分并选择战略采购、招标采购、议标采购等内容方式，确保工程采购品质达到预期，以此使房地产项目开发全过程目标成本得到有效控制。
结束语
综上所述，通过对房地产开发项目的全过程和成本控制分析，可以看出在实践期间必须明确从开发到竣工各阶段流程，继而明确各环节成本管控重点，再针对性的设置合理管控措施，才能在降低开发过程风险基础上使最终房地产开发项目经济效益得到一定保障。
参考文献
[1]马静.房地产开发项目设计阶段的成本精细化管理思考与实践[J].上海房地,2018(07):30-31.
[2]谢建明.试析房地产开发项目的全过程成本控制[J].中国国际财经(中英文),2017(13):252-253.
[3]徐虹飞.房地产开发项目全过程工程造价控制[J].中小企业管理与科技(上旬刊),2010(03):184.
论文作者:王春艳
论文发表刊物:《城镇建设》2019年19期
论文发表时间:2019/12/2
标签：开发项目论文; 成本控制论文; 房地产论文; 成本论文; 项目论文; 全过程论文; 阶段论文; 《城镇建设》2019年19期论文;