关键词：房产住宅；精装修；设计管理
1.房产住宅精装修的概念及特点
房地产住宅精装修是指房屋在最终交付业主之前，开发商对楼盘房屋内部进行的装饰装修，比如：吊顶、墙面粉刷、墙地砖铺贴、地板、门窗、橱柜、洁具等整体装饰安装工程。交房入住时，购房者仅需配备部分家用电器和日常生活用品即可，就是通常说的拎包入住模式。
对于精装修楼盘来说，它与传统的毛坯房相比，更符合市场需求，可以一次性解决购房者二次装修的困扰，利于装饰装修质量的整体把控，利于缩短装饰装修的周期。精装修楼盘的装饰装修关系到整个楼盘的销售与交付，装修设计的明确和定位将会对整个装饰装修工程产生重大的影响，因此必须要做好房产住宅的精装修设计管理。
2.房产住宅精装修设计过程的管理
2.1设计方案评审
关于设计方案的评审，可邀请公司各相关部门对设计方案进行审核，反复比选。评审时，尤其要注意在满足室内的使用功能、环保和造型美观等要求的基础上，还要充分考虑提高装修工业化程度、对相应结构和设备等专业方案的合理性，通过设计方案评选，选择最佳设计方案及设计单位后，根据设计目标的明朗程度，在已确定方案设计任务书的基础上，进一步有针对性地明确有关设计要求，并形成书面文字，作为设计过程控制及结果控制的依据。
2.2扩初阶段任务
设计方案定案后的扩初阶段，加强各专业间的协调。精装修设计与土建、机电系统等专业设计密切相关，设计管理人员首先应对总体设计方案进行审核，使其与设计目标相符，然后对各专业设计方案进行审核。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆在对各专业设计方案进行审核比选时，不仅要从技术先进合理性方面审核，还要进行多方案的经济分析，要符合设计目标的要求，各专业之间要相互协调。装修设计作为直接面对客户的最后一关，有效地整合各专业，形成一个统一的整体显得尤其重要，而设计管理的一个重要目标就是实现设计的整体性、一体化。
2.3专项设计阶段
此阶段要加强对各专项深化设计推进情况的检查，如之前提到的空调、地暖、新风系统、消防喷淋、橱柜、洁具等。对于这些，由于专业性较强，室内设计师的图纸深度无法满足，节点的设计必然有所缺陷，专业厂家的介入将使设计更合理化。比如固定衣橱、室内门及门套等部品的安装也不能简单地让普通的装修施工单位来施工、制作，同样应该由专业的家具制造商来完成深化设计和施工安装。这些专项设计越完善，实际施工阶段遇到的阻碍就越少，也将使大批量的施工和采购有统一的标准来实施。
2.4施工图阶段
进入施工图阶段后，管理人员按各自专业分别进行中间检查和监督，主要是分析检查各专业之间设计成果的配套情况：①从室内使用功能、材料设备选型以及施工难易程度等方面综合评价所采用的设计成果；②审查设计依据资料的可靠性、计算数据的正确性、与国家规范及标准的相符性；③落实出图计划，检查设计力量是否切实保证。检查的方式有阶段性验收检查、半成品检查及经常性检查。在整个设计阶段，应对设计文件及图纸进行多次检查。
3.提升房产住宅精装修设计管理水平的策略
3.1合理选择设计单位
选择一家合适的设计单位是做好设计工作的第一步。选择设计单位一般有设计竞标和邀请设计两种方式，设计竞标虽然规范，但是高水准设计公司设计任务多，除非是大型工程或对提升自身知名度有价值的项目，很少参加竞标。
然而激烈的房地产竞争需要高水准的设计公司承担设计任务，这样，房地产公司往往采用邀请的方式直接委托设计。但不管是设计竞标、还是委托设计，都必须强调设计单位的质量自律意识，在图纸设计之前，要求设计单位勘察现场，提供相关的建筑施工图、结构施工图、消防设备施工图，让设计人员对设计空间有充分的了解，避免不切实际。
3.2做好设计前的准备工作
在进行设计之前，有关房地产开发商所提供的材料库的产品规格、产品样式、产品品质以及产品安装方式等，精装修设计人员一定要进行深入了解，特别是在确定有关卫生生间和厨房设备的空间尺寸之前，一定要先对这些设备进行排列之后方可确定，这样就可有效避免厨房用具、洁具进场以后因尺寸不符而无法进行正常安装等情况的出现。此外，为有效确保土建施工能达到精装修的要求，在实施土建施工之前，一定要先把精装修设计方案制定出来，这样就不会因装修需要而让土建施工出现较大规模的改变。
3.3推进设计进度
在工程总进度计划中，装修工程的进度受设计进度影响很大，由于装修阶段的设计变动较多，通常很多工程的主体结顶已很久了，还不能完成装修图，极大地影响招标准备和施工单位进场的时间，从而造成工程总进度的滞后。因此，装修住宅的设计方案需在土建施工前确定，以保证土建施工能满足精装修的要求，避免因为装修而导致土建大规模的改动。
通常来说，精装修图纸的设计进度跟不上总控计划，虽有设计院的原因，但很多时候是房地产自身反复调整造成的。从精装修住宅的整个设计流程来看，首先是设计方案效果图，然后依次是平面布置图、吊顶图、立面图。方案效果图决定了装修的效果，平面布置图直接影响着今后的使用功能，因此，在这两个阶段论证和修改的时间比较多，而吊顶图和立面图两个阶段的工作量很大，如果在吊顶图和立面图完成后，再提出调整平面布局，设计修改量是比较大的，将影响整体出图的时间。
3.4做好与各专业设计的协调、沟通工作
装饰设计除了建筑、结构、水、暖、电外，还会牵涉到与智能化、空调、新风、吸尘、地暖等专项设计的交叉配合，譬如装修确定某个房间、某个造型吊顶的标高时，除了需要考虑美观和使用要求外，还要考虑结构高度、设备管路及桥架的走向及布置等各种因素。因此作为建设单位来说，设计协调的工作量很大，在遇到需要多专业解决的问题时，需要及时组织所有相关专业参加讨论，使得各方能清晰地明确意图，以利于设计推进，避免在实际出图过程中，各个设计专业相互推诿，影响设计出图的时间。最终能做到将已定各管线图合并，出具一张能反映所有管线走向图纸。
结束语：总之，在房产住宅精装修项目中，每一个环节都需要设计管理进行有效的把控，才能保证项目成果的最终效果，才能为购房者创造更加合理、更环保、更加舒适的使用空间，精装修中的设计管理已在房地产业起举足轻重的作用，这就要求相关管理人员必须做好房产住宅的设计管理工作，为居民提供精品住宅贡献一份力量。
参考文献
[1]赵大江.论房产住宅精装修设计管理[J].城市建设理论研究. 2015.
[2]周凯.房地产住宅项目精装修管理[J].广东建材.2012.
[3]郭楚.住宅工程项目精装修设计管理[J].新材料新装饰.2014.
论文作者:柯慧鋆
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第27期
论文发表时间:2018/2/27
标签：精装修论文; 住宅论文; 设计方案论文; 阶段论文; 土建论文; 房产论文; 装修论文; 《建筑学研究前沿》2017年第27期论文;