摘要：随着房地产行业的快速发展和各类商务、公共建筑的建设扩张，建筑高度设备化、集成化已经成为趋势。作为业主的委托管理者，物业中工程管理的重要性逐渐显露出来，本文就物业工程管理中需要考虑的几个方面和问题作了简要的分析和探讨。
关键词：工程管理；职责；制度
引言
随着经济的发展和城市化的建设，城市中的公共建筑、住宅建筑以及商务中心建筑等各种建筑产品越来越丰富，同时在这些建筑中也增加了更多的功能，包括智能系统以及机电设备等。随着建筑产品的系统化和设备化发展，使得物业也面临着更大的挑战，其不再只负责区域内的环境卫生，同时还需要加强对物业工程的管理，进而为业主提供一个更加舒适和安全的环境。
一、物业工程管理的职责分析
物业在工程管理上与我们传统的工程管理存在一定的差距，所以首先需要明确物业工程管理的职责。物业与业主在签订合同时，就需要明确物业的职责，同时对如果出现问题业主与物业各自需要承担哪些责任进行明确。从物业方面来说，其必须要能够与各方的管理者划分好岗位职责，同时认真的履行职责。接下来将对物业需要履行的职责进行阐述。
首先，电气系统的维护。建筑内的电气系统是物业需要管理和维护的范围，物业需要通过定期的检查来保证电气设备完好，防止因为出现电气设备故障造成业主生活的不便，或者因为未及时维护造成更大的维修成本。同时物业还需要负责巡视变配电室，采取值班制度，保证变配电室的运行始终处于安全、稳定的状态。此外，物业还需要加强对建筑内的制冷机组、用电设备以及空调等电器电源的维护。建筑内的电梯、照明系统等也是物业管理和维修的范围，同时针对一些特殊的电气如电梯，物业还需要建立原始档案及维修档案等，方便这些电气的管理。最后，除了这些物业职责内的电气管理外，物业还需要负责业主提出的一些物业可接受的有偿服务。
其次，暖通空调以及给排水工程管理。建筑内的供暖、制冷设备系统需要定期的维护和保养，物业需要保证这些设备的正常运行；同时锅炉设备以及空调的检修也是物业维护的范围，如果发现这些设备存在问题，物业必须要上报到相关部门，并做好紧急处理工作；同时物业还需要根据机房以及锅炉房的保养制度，定期对这些场所进行维修和保养，制定科学的计划，并做好计划的落实；给排水系统以及消防用水系统也需要由物业负责维护和保养，并根据各种保养的具体情况进行记录，包括保养的时间、遇到的问题及维修的情况等；为能保证所述区域各项系统的正常运行，物业必须要根据各个系统的情况，保证其高效率的工作，进而实现节能减耗的目的；此外对于业主提出的相关的有偿服务也需要由物业负责。
再次，物业还需要负责弱电专业的工作。包括建筑的安防系统以及自控系统等方面的安全维护，同时对于一般性的故障进行及时的维修，并参与一些设备的检修和保养工作；根据设备的实际情况制定合理的维修保养计划，并根据相关规定按时完成；此外，还需要根据设备的具体情况，制定设备的维修、更新及技术改造等方面的计划，并对这些弱电系统定期开展增效以及改造工作。
最后，物业需要负责对建筑相关的综合维修工作。比如建筑内的开水炉、卫生洁具等，需要定期的进行保养和维修；污水井等各种排水井也属于物业的维修和整改范围；同时建筑结构的门窗、天花板等都需要物业的定期维修和整改；此外建筑的简单设备的维修和调整也划归到物业的职责范围内，包括业主提供的综合维修方面的有偿服务。
二、人员培训以及管理制度的建立
2.1 人员培训
物业工程管理与物业传统的工作管理存在很大的区别，要求更具专业化，工程管理人员必须要具有较高的观察力、判断力、分析力及沟通能力，同时还需具备专业的建筑、建筑设备、管理等方面的基础知识，这也要求物业在招聘人才的过程中需要能保持专业性和技术性。
物业的利润相对于其他行业来说比较低，所以在人才的招聘上往往不会选择高职称的技术人员，进而有效的节约成本。但是现代建筑的智能化比较普遍，因此在建筑围护中要求维修人员具有较高的技术水平。如果维修人员的能力不足将会对设备的维护和处理造成巨大的安全隐患，甚至会导致业主的人身伤害，所以物业还需要能够认识到当前人才的重要性，加强对人才队伍的建设。在人才招聘后上岗前，还需要请各种设备的供应商以及厂家等对产品的维护和保养问题等进行培训和指导，从而使得物业管理人员以及技术人员能够熟悉和掌握这些系统的操作流程，使其更好的完成相应的工作，保证业主生活的便利性。
2.2 加强管理制度的完善
物业的工作比较多而杂，所以必须要有一个科学的制度管理。首先在常规维护保养方面，在设备的维护和保养中必须要能够根据保养规则以及相应的作业手册进行，同时工程管理人员还需要制定完善的保养计划，并在工作中认真的贯彻和执行；保证保养以及维修记录完整；在正常系统的维修和保养中，如果需要关闭一些系统而影响到业主的生活活动，必须要提前通知业主，并注明维修和保养的时间，从而使业主能够做好准备，防止对业主的生活造成困扰。
对于一些需要紧急维修的情况，在发现需要紧急维修的故障时，需要及时上报相关的主管人员，主管人员在接到报告后立即安排相应的技术人员进行抢修。如果在抢修和维护中会影响到业主的生活和对相应设备的使用，需要马上发出紧急通知，尽可能的减小对业主的影响；如果所发生故障的设备和器械在保修期内，要及时通知厂商进行保养；在紧急维修后，还需要针对具体的维修情况做好书面记录，并对故障出现的原因、处理方法、结果等进行上报，同时将材料形成档案进行归档，以备上级的检查或者做为以后维修的指导。
三、物业工程管理主要内容
1、前期介入：从项目规划设计开始，物业公司就需从物业后期管理角度出发提出修改建议，如垃圾房的位置、地上地下车流人流动线、各机电系统的防雷设计等。并随时跟进施工过程（尤其是防水、门窗、管线预埋等的隐蔽工程）；
2、房屋本体的交接验收：包括从开发商手中接收房屋和交给业主两个方面的内容；
3、公区设备设施的交接验收：如小区内道路、给排水、休闲设施、标示标牌、供配电、周界围墙等等；
4、工程整改：包括户内整改和公区整改两大部分。对于部分技术含量低、投入小的整改，可由物业公司工程部直接实施完成，其它的就需要协调和跟进相关方处理。对于无法通过整改来解决的问题，则要通过其它工程管理手段尽量减少此问题对物业管理和业主的影响；
5、供配电、给排水、发电机、消防、电梯、安防等机电系统的运行管理。可以简单概括为六个字：巡检、维修、保养；
6、道路、房屋本体、避雷系统等维修管理。此处主要指除去机电系统外的其它所有设施。也可简单概括为六个字：巡检、维修、保养；
7、分包方、整改方、及其它施工单位的监管。此处主要指对消防、电梯分包方、负责整改遗留问题的原施工方、后期引进的整改施工单位、电信移动等后期进场的施工方的监管；
8、装修管理。如装修方案的审核、装修现场的防火管理、私搭乱建的控制、装修工人及装修材料的出入路线和行为规范管理等，
9、工程人员的管理、培训和考核；月度培训，半年及年度考核等。
10、户内维修和有偿服务；
11、各项管理制度的建立和执行。
12、质量记录。
以上为物业工程所涉及到主要内容，在实际工作中会因小区的实际情况及业态区别而有所不同，但核心内容不变。同时，也因为园区的不同而导致工程管理的难点和重点不同，这需要区别对待。如高层住宅，设备设施较多，管理的重点和难点在设备运行，别墅因设备很少，管理的重点就在园区总平和周界防护，商业因白天营业需求，设备设施维修保养一般都安排在夜间进行。
结束语
随着建筑的智能化、设备化发展，物业的管理范围越来越大，对物业的管理能力要求也越来越高，物业不仅要负责管理区域内的卫生、环境等情况，同时还需负责工程管理工作。这就要求物业管理人员必须要具备更高的应急能力、管理能力同时具备一定的建筑、设备管理知识。进而保证物业的建筑以及相应的设施都能够满足业主的需求，为业主提供一个安全、舒适的生活和工作环境。
参考文献：
[1]程保峰.浅谈物业工程管理[J].企业科技与发展，2016
[2]林佳.浅谈物业管理前期介入与工程质量管理监督[J].工程技术（全文版），2016
论文作者:曾学华
论文发表刊物:《基层建设》2019年第18期
论文发表时间:2019/9/21
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