房地产市场与泡沫经济的控制，本文主要内容关键词为：泡沫经济论文,房地产市场论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
房地产既是高档消费品又是投资品，是房价与地价的综合；房地产业是股票与金融市场的基础，既负担“居者有其屋”的基本社会职能，又是国民经济基础产业，带动50多个相关产业的发展。在GDP增长中有1/4是房地产业的贡献，房地产泡沫是目前国家宏观调控的重点。本文以经济高速增长与人民币升值压力为背景，参考多种货币与投资理论，对中国房地产形势进行粗浅分析。
一、目前房地产形势与争论
20世纪90年代的住房改革，城市发展及派生拆迁需求，人均收入提高，建筑技术升级，农民进城，消费信贷等金融支持，促使我国房地产需求主体从商业楼宇向住宅转移，从集团购买力向个人转移，2002年以来则迅速从消费品向投资品转移，从国内需求向国际投资者转移。高速发展已经6年，目前则处于关键的转折点。2004年以来国家对于经济的严厉紧缩，对于降低房地产投资速度，改善结构有利，但对于土地的严格控制，反而成为房地产商炒作的借口。关于房地产泡沫的争论持续展开，以金融专家为代表的“泡沫论”提出泡沫严重，谨防房地产要挟整个国内经济。但是总体而言，社会涨价预期极高，2005年初上海市中心旧房子涨到每平米万元以上，还是无人出售，有人甚至估计还要上涨4倍。
乐观派的根据是长期潜在需求。国际比较有“房地产增长大周期”之说。各国人均GDP从800美元到13000美元成长区间，住房消费持续发展，中国已超过1000美元。世界平均城市化水平是50％，发达国家是75％，中国只有38％，每年3000万人进城。城镇居民住房消费占全部消费比重仅10％，人均建筑面积22平方米，2020年达到35平方米，潜在需求有30亿平方米。现实需求是：20％城镇家庭想改善住房，2700万户每户增20平米，就是5.4亿平方米，还有房屋拆迁产生的被动需求。
涨价论者的口号是：“中国房价还要上升20年”。他们提出了系统的理由：目前房价上涨主要原因是地价上涨和商品房档次提高。土地出让价格上涨是国家“招、拍、挂”土地制度短期推动的，属于合理涨价。他们否认房地产业占用了过多的信贷资源，指出商业银行有巨大存贷差，愿意分享房地产开发的高利润。住房抵押贷款违约率低，是商业银行优质业务。发达国家住房总市值有40％按揭，中国绝大部分存量房产所有者不欠银行钱，资产信用是全世界最高的。他们否认货币供给能力支撑不了房地产规模，中国货币不缺，要拓宽的是融资渠道，包括房地产企业上市融资，发行债券，购房者与开发商合伙建房，房地产投资基金及信托投资等，应当允许银行把资金贷给开发商后，把若干项目债权打包在债市卖掉，推行个人抵押贷款证券化，融资渠道多元化和证券化才是化解房地产投资风险根本举措。他们否认房地产供大于求，包括豪宅，市场经济下豪宅是被分割卖掉的。人们卖掉公寓买豪宅，卖掉中低档公寓买高档公寓，卖掉平房买一般公寓，最后是没有住房的外地人买走平房，现在的问题在于存量资源流动性差，二级市场没发育。发达国家房地产交易总额中存量交易占80％，中国增量资源占85％。他们否认开发商追求暴利导致房价虚高，认为投资性住房需求是市场良性需求，发达国家租赁住房的居民占三分之一。
他们进一步否认政府应该为一般工薪阶层解决住宅问题，并且预言2005年会在某一时段出现土地和房地产供应饥荒，供应量持续下降使房价恶性增长。他们呼吁：不要让所有老百姓都买房子，因为没有那么大生产量。供应量很少一定是先满足最富的人。
这样的言论引起社会不满，舆论抨击“房地产大鳄”散布富人优先论。金融专家易宪容，尹中立等批评开发商操纵舆论，指出当人们看法趋向一致，就意味着市场垄断，或出现“羊群效应”，个人理性导致社会非理性。房地产特点是：土地资金劳动力基本上非市场化，商品房销售完全市场化，定价不确定，听任房地产开发商主导，炒高房价是轻而易举的。
2005年初，房地产价格继续上升15％—20％。直到4月份国务院出台综合措施，某些地方政府如北京，公开指出北京市房地产商已囤积10年用地，土地供应不紧张，以消除涨价预期。上海市的房价在4月底突然下降14％，表明在政府综合调控下，房地产泡沫初步受到抑制。二手房交易市场将扩大，北京2004年交易39000套，比2003年增加18000套，价格提高了7.6％；2005年可达70000套，每平方米平均3300元。
经济预测具有非常明显的利益导向，我们要指出的是分析方法明显不同。认为有泡沫的主要是金融专家，认为没有泡沫的主要从商品供求关系和成本角度分析。更为深刻的分歧延伸到马克思经济学与西方经济学的分歧，古典经济学与新自由主义经济学的分歧，中国经济学主流与非主流派对于市场经济均衡与非均衡的不同假设。我们将有所涉猎，以求把讨论引向深入。
二、关于房地产泡沫的经济学观点
（一）新古典经济学
完全竞争市场经济可实现瓦尔拉斯一般均衡，整个社会资源配置达到帕雷托最优状态，进而实现社会整体福利最大化。但这是有严格假设的，联系房地产业，存在的缺陷是：
第一，信息不对称。房地产价格等于其重置价格（或各期租金收益之现值之和），并受供求关系影响。过度炒作导致投资者高估或低估房地产投资未来收益。房地产是资本密集型产业，信息不对称给银行带来严重的逆向选择。具有风险偏好倾向、信誉差、经营状况不佳的投资者最可能获得贷款。
第二，道德风险与预算软约束。房地产开发商和商业银行负责人在法律不完善情况下，可以通过回扣获取个人非法收入。如果大批房产积压.房地产商宣布破产，亦没有严格的法律惩罚。将商品房收归银行，只能低价出售，损失是银行的。依靠消费信贷的居民盲目扩大购房面积，没有严格的还款计划，对未来的收入预期过于乐观。银行盲目推崇“大而不倒”理念，追求资产规模扩张和市场份额扩大，忽视对借款企业或个人的事前资信审查、项目盈利评估和贷款跟踪调查，低估投资项目的潜在风险。银行对风险大的投资一旦成功好处独享；贷款失败只承担小部分损失，更大范围损失还是要由政府和社会承担。预期房地产高收益率是金融失控的关键因素。
第三，寡头垄断或垄断竞争。房地产业垄断程度很高，2002年北京市房地产开发企业958家。27家被调查的企业只有1家愿开展公开价格竞争，2家承认和其它企业共同定价，16家自己定价或按成本定价，近乎合谋定价；7家企业对不同地区、不同收入水平人群制定不同价格，类似完全垄断市场中企业划分市场，并进行价格歧视。
第四，供给约束。房地产业是从事不动产开发投资与经营的行业，不动产指土地及其上面建筑物。土地是房地产活动载体，属稀缺产品，有限不可再生资源，产权约束不明，价格很低，转让使用浪费，低成本占用。在资本劳动力和土地三要素中，土地供给弹性最小，近乎垂直曲线。房地产供给弹性较小，需求弹性较大，建设周期长，房地产企业有天然提高价格的倾向。在经济持续增长时期，商品房的均衡价格会持续上升，这种上升往往是依靠投资于房地产套利活动实现的。
第五，政府干预的水平。包括城市规划、土地政策、利率税收政策业，政府直接投资。干预失灵包括效率低下浪费严重，制度约束缺失，被利益集团“俘获”为其特殊利益服务，共同“寻租”等。干预过多指房地产主管部门多、规章制度繁杂，干预过少指征地制度不公开透明、对土地补偿不到位，中央政府控制不了地方政府的卖地冲动。
（二）经典的房地产Carey（1990）模型
房地产价格取决于：第一，房地产市场的供给。当现有房地产价格高于重置成本，可提高房地产供给数量。但房地产业开发周期长，市场调整过程缓慢；信息不完全和预期偏差，及存量调整过程中极易出现时滞，房地产市场在不均衡状态下运行。第二，投资者保留价格的偏离程度。由投资者所掌握的信息及对市场预期的不一致造成，只有保留价格高于基准价格，市场才会有真正的需求。第三，房地产市场的投资者数量。20世纪80年代，许多国家允许外国投资者进入资本市场，极大刺激房地产价格上涨。第四，投资者可获得的金融资源。人民银行李宏谨对模型进行了检验，结论是：
1.房地产价格与投资者数量成正向变动，与投资者可以获得的金融资源成正向变动，与房地产市场供给数量成反向变动。中国市场上增加一个投资者，房地产价格上升0.15元；增加1亿元贷款，上升0.685元；增加1万平米竣工面积，下降0.32元。贷款对价格的边际影响最大。
2.房地产市场的供给收入弹性小于需求收入弹性，供给约束大于需求约束。收入弹性是1.55，供给弹性是0.75。城镇居民人均可支配收入增加1个百分点，实际供给仅增加0.75个百分点。
3.房地产开发贷款与房地产供给同方向变化，个人住房贷款与房地产市场需求同方向变化。房地产供给贷款弹性系数为0.95，需求贷款弹性系数为0.68，说明银行信贷直接决定供需。
4.低利率政策极大刺激供给需求，利率与房地产市场供求负向变化。名义利率上升1个百分点，房地产需求增长率下降0.97个百分点，供给增长率下降0.64个百分点。1996年以来8次降息，开发企业高负债经营，资产负债率达到75％。利率下调时供给增长无法跟得上需求增长；利率上调时房地产需求下降的速度快于供给下降的速度，对房地产价格构成向下压力。房价回落可能使房地产企业资金链条断裂，引发银行大面积坏账和宏观经济波动，金融风险大量集中于供给方，传导至银行部门。
（三）马克思的地租理论
房价分为性质根本不同的两个部分，地上建筑物的价值是各项购入成本决定的，属于商品价格。地价本质是虚拟资本，按马克思定义属于“没有劳动投入因而没有价值”，但具有价格的特殊商品，地价的性质是“地租资本化”，等于地租除以利息率。绝对地租产生于土地所有权垄断，由土地所有者收取。土地国家所有以后，国家不收或少收地租，地价非常之低。另一种是级差地租，由土地位置和投资的不同而产生。
中国革命将土地变为国有和集体所有，地租极其低廉，这才是改革以来房地产业巨额超级利润的真正来源。土地基础价格与市场价格有极大偏离，在垄断审批条件下，某些开发商以极低的批租条件拿到优良位置的土地开发权，多次转手加价，将地价作虚拟评估，抵押给国家银行套兑资金。政府出卖了土地所有权，却让渡了绝对地租和级差地租，农民被征收了土地却没有得到市场价格，公有土地所有权通过开发向少数私人让渡.而地租则转化为超额开发利润，从而造成房地产业的超高速度发展。
20年以来不通过市场配置的地价流失有多少？把批租土地的数量乘以土地的批租与市场价差，就可以知道。近年来国家取消土地批租改为招拍挂，规范拆迁，整顿房地产企业与市场，鼓励住宅合作社和业主委员会，缩小了房地产业灰色空间，特殊房地产泡沫向一般性泡沫转变，这就是通过囤积地皮，垄断市场和制造涨价预期，继续获得垄断利润。
（四）金融理论中的非均衡论
市场经济在本质上是均衡的还是非均衡的，都是理论假设。美国拉鲁什学派数十年以来一直揭露和警告金融泡沫的蔓延，准确地预言了多次金融危机，但被经济学主流派排斥。直到亚洲金融危机以后，金融理论推翻了有效市场的理性前提，提出垄断操纵，信息不对称，金融噪音，预期误导，羊群效应等诸多理论。但彻底否定市场乌托邦的，是索罗斯的非均衡市场观。
索罗斯认为：市场价格反映投资者对基本面因素的评价，但不只是被动反映。市场价格具有诱导和影响基本面的主动作用。评价失真的“认识偏见”意味着定价错误，还带来对基本面资源配置的扭曲诱导，作为影响价格因素信息再次反馈到市场中来，又引发新的偏见。金融价格是“预期”的反映，预期通过价格反射性同时影响市场供求两方面，破坏了供求独立性。
市场经济的“近似均衡”，指投资者预期与基本面接近，不存在“认识偏差”，此时近似均衡的市场意味着波澜不兴，无显著投资价值，反而不应成为投资者关注重点。“动态不均衡”，指投资者预期与基本面存在较大偏差。投资者不仅要考虑市场根据基本面对预期的纠偏过程，更要注意预期偏差对于基本面的引导和塑造功能，基本面和预期两方面可能互相强化，陷入一种偏向化发展的剧烈变化中。这是对日常波动的背叛而具有历史性意义，变动剧烈性使人意料不及，酝酿出具有标志性意义的历史性事件，投资者要把握的就是这种历史性市场机遇。
动态不均衡中出现基本面巨变，抽掉了市场均衡定价的内在基础，因此有“市场总是错误的”之命题。对于历史事件，人们不可能事前有完美预测，事后解释也不能自诩完全客观（“一切历史都是当代史”）。人们在以往经验基础上建立的各种制度包括市场制度，都有缺陷，市场失灵普遍存在，市场崩溃只是市场失灵的极端形式。对市场机制进行美化并推广到社会各个领域的思想，是一种“市场原教旨主义”。
以索罗斯的“非均衡”理论，可以对房地产市场做出这样的推论：成本与价格不是相互独立的，无论是10亿人的潜在需求，还是各类有效需求，还是地价和建筑材料的成本上升，都不是房价的决定因素；所谓供求平衡的交叉曲线决定均衡价格，只是预期与基本面一致时的相对静态均衡；价格预期一旦形成就可以同时影响供求关系；预期产生于基本面也可以改变基本面，造成剧烈的偏向化发展——先泡沫后崩盘的结果。预期可以人为制造，可以长期脱离并独立于基本面，可以改变基本面，在一定时期主导房地产价格。这大概就是部分经济学家，地产商和媒体联手，不断鼓吹涨价的原因吧。涨价论不需要制造虚假和掩盖真实信息，就可以找出涨价的根据，因为基本面“真实信息”也有虚假性，是可以随错误预期的产生而出现的。
三、房地产泡沫与我们的对策
经济泡沫指资产价格对其基本价值持续性偏离，是由于虚拟需求过度膨胀导致价格水平相对于理论价格非平稳上涨，泡沫源于虚拟需求或投机需求，“买”是为了“卖”赚取差价。
（一）以耐用消费品标准衡量，房价超过大多数人的承受能力。
第一，投资强劲增长。1998—1999年15％，2000年19.5％，2001年25.3％，2002年21.9％，2003年29.7％。房地产投资占固定资产投资比重从1990年5.6％，上升至2001年20.7％。2002年，城镇房地产开发完成投资占GDP的7.55％（国际上一般为3-8％），占固定资产投资17.9％。2003年，城镇房地产开发投资10106亿元，占GDP（116694亿元）8.66％，占固定资产投资18.34％，增长29.7％。据百富勤经济学家称2004年一季度，中国总投资40％流入房地产业和地产服务行业。
第二，局部地区供应结构失调，高档住房、大户型住房、商业用房供应过量，中低价位、中小户型住房供应不足。
第三，空置率居高不下。国际标准是10％，我国商品房屋空置率1999—2003年分别为41.13％、36.48％、34.78％、31.88％和28.46％。
第四，价格持续上升。1998—2002年我国商品房价格涨幅为3.29％、-0.11％、2.88％、2.76％、5.7％。2003年前11个月又增长4.8％。2004年1—11月，全国商品房平均销售价格每平米2759元，上涨12.5％。住宅上涨11.5％，沈阳、南京、重庆居前三位，分别为19.2％、17.7％、15.6％。
第五，收入房价比超出警戒线。住宅价格中位数与居民家庭收入中位之比（收入房价比）合理水平为6∶1。我国是8∶1到15∶1。北京市民户年均收入为3.4万元，一套80平方米住宅50万，房价收入比为11∶1。
第六，保留价格的测算。假定代表性消费者拥有全国城镇居民平均财富和收入，用现有财富和未来收入为购买住房融资。2002年城市居民户均资产22.83万，其中金融资产7.98万，房产10.94万元，其他为耐用消费品和经营性资产。2003年底城镇居民人均可支配收入8472元，户均人口3.1人，每户平均可支配收入26263元。买房100平米27.8万元。这个价格比消费者20或30年按揭的保留价格，分别高43.3％和29.3％。假定消费者用于住房按揭支出每年增长4％（目前城镇居民人均收入年增7％），20或30年按揭可支付23.2万元和28.7万元。前一种实际价格高出保留价格19.8％，后一种略高3.2％。相对于消费者保留价格，目前房价高估20～30％。2003年上海人均可支配收入14867元，是全国水平1.75倍。假定户均资产也是1.75倍，上海中等收入家庭20或30年按揭可支付房价为34万和37.7万，考虑收入增长分别为40.6万和50.3万。按2004年9月上海住宅8200元实际成交均价，四种情况下，实际价格比保留价格高估141.21％、117.5％、102.0％、63.0％。
（二）从投资角度看房地产业，泡沫经济已经发生，正在迅速发展并接近危险区。
支持大城市高房价，并且拉动全国泡沫的，是全国富人和外国投资者的投资和投机需求，投资品价格按资产定价模型，当期价值等于未来现金流的贴现和，资产基本价值与以下因素有关：租金、租金增长速度、投资回报率、房屋残值。
第一，投资比例提高。上海调查25个小区23694户，有26.5％购买者是投资或者投机。更大数量的居民购买新房以后把旧房出租，以房租支付新房贷款，也是投资行为。二手房市场的发展将进一步提高投资比例。投资与投机有区别。投资指买房出租，长期收取房租；投机指买了以后直接出售，赚取差价。两者又是可以互相转化的，成功的投资可以变为投机，如果购买的房子迅速升值，投资者可把房子出手，把多年以后的房租收入一次性贴现为卖房收入。不成功的投机则被动变成投资：买房以后如果跌价，也只能长期出租。
第二，专业投机集团形成。温州炒房团用1500亿联合进行炒房。
第三，外部需求影响。否认房地产泡沫的重要理由，是北京上海的高房价有外部需求支撑，不能使用本地居民的收入房价比。北京市房地产投资的比重是全国的2.5倍，34％个人买家为外籍外地人口；本市居民的比重下滑到17％，但总金额上升了59％。
上海则有大量外资。开放市场和人民币升值预期引发的外国资本流入，两年大约1500亿美元，外资是可以突然撤走的。
各地政府大搞政绩工程、献礼工程；奢靡之风修建楼堂馆所、在北京上海兴建办事处等，这种需求随经济周期和政策变化随时可以减少甚至消失。
第四，租售比。房价与月房租之比，国际标准是100∶1。北京一套80平方米的旧房50万，月房租是2200元，比例达到227∶1，新房可达到300∶1。房价远远超过租金。1998年以来全国租赁价格涨幅年1％，新房出售价格涨幅年7％，背离越来越大。说明买房以后出租，是难以回收的。
第五，房地产业带动金融盲目扩张。我国房地产业80％土地购置和房地产开发资金来自银行信贷。贷款额从1998年3106亿，急速放大至2003年9月的21327亿元。2001年以来，房地产开发贷款保持25％以上高增长，2003年达49％，高于金融机构贷款增速整整28个百分点；房地产开发贷款占全部金融机构贷款的比重，1998—2003年分别为2.34％、2.51％、2.64％、3.11％、3.4％和4.19％；2003年末个人住房贷款余额11779.74亿元，占金融机构贷款余额7.4％。2004年9月末，商业性房地产贷款余额2.5万亿元，同比增长36.1％。
目前，房地产泡沫处于“可维持”状态，这不是我们希望维持，而是说有各种力量力图维持之，泡沫的维持力量，首先是地方政府的发展冲动。其次是房地产商，银行及其背后权力阶层利益。中国经济进入持续高速增长时期，弥漫乐观情绪，对于经济泡沫缺乏切肤之痛。国际资本仍旧看好中国大举进入。一定程度的泡沫存在是可以允许的，但如果任凭利益集团制造涨价预期，让房地产经济“要挟”整个经济，泡沫就可能变得“不可控”。在资本过剩，政府追求增长率，居民缺乏风险意识，急于暴富的中国，泡沫可能被继续吹大，直至崩盘为止。
（三）房地产泡沫的防范对策
第一，深刻认识泡沫经济的根源与危害。
如果垄断力量不断强化市场涨价预期，地方政府和银行继续支持房地产热，国际、投机资本持续进入，或许会出现干预失灵。“预算软约束”似乎并不专属于计划经济。市场经济下的房地产生产者，消费者，银行和地方政府，也没有“硬预算”。个体理性造成集体非理性，危险很大。房地产泡沫的膨胀及其最终崩盘，仍旧有可能出现，危害极其严重，使资产价格发生扭曲、资源配置失衡，银行资金链条断裂，引发金融系统性危机。房地产价格迅速上升和崩裂，对居民财富与消费产生重大不利影响，造成社会整体福利下降。房地产泡沫产生于市场经济的非均衡性，依靠市场力量无法自动克服，国家使用经济杠杆如利率和税收也未必能够控制。因此应该使用包括行政手段在内的综合性措施。
第二，国家宏观调控要深入到房地产结构，解决供给不足和结构失衡问题。提高投资别墅、高档公寓、高档娱乐设施、商厦写字楼的贷款利率，调高个人非自住房的贷款利率，使低息政策向中低收入者倾斜；对高档不动产开征不动产累进税，闲置也要按评估价征税，加大囤积房地产成本。增加经济适用房，保证一定收入水平居民买得起房。
第三，发展房地产金融，加强对按揭贷款风险控制，控制投资性购房，尤其是通过按揭贷款进行的投机性购房；完善信用制度和抵押制度、抵押保险和抵押二级市场。控制消费信贷，提高首付款比例。加息要慎重，中国按揭贷款利率不低；开发性贷款更高，加息可能会使本已紧缺的房地产供应链条出现脱节。
第四，从土地源头入手，保障土地使用结构合理，加快建设有形土地市场，实现国有土地使用权交易的公正公开公平。建立土地信息系统，各城市政府应对所有待出让的土地、现有土地使用结构、规划、评估价格等信息公开，防止圈地炒地谋取暴利；对违规者给予严厉制裁。
第五，人民币升值。
2003年以来在人民币升值预期下，国际游资通过各种渠道进入房地产。2003年末我国外汇储备增加1169亿美元，贸易顺差255.3亿美元，外商直接投资570亿美元，缺口344亿美元；2004年外汇储备余额6099亿美元，增加51.3％，新增2000多亿美元，投机资金大约1500亿美元进入中国。人民币升值幅度应该能够打消升值预期，投机资本即可获利撤离，挤出房地产泡沫，使正常需求支持房地产稳定发展。
第六，利率的提高。
如坚持不升值而提高人民币利率，初期是无效的，在提高到一定程度以后可能造成房地产价格大幅度下降。过去5年，澳大利亚、新西兰、英国、爱尔兰、荷兰、西班牙的实际房地产价格年上升8—12％，美国4％，但是在波士顿、旧金山为10％，房地产价格与平均收入之比达到历史新高，超过1975—2002年均值。全球将购买房产作为投资已经普及，股市崩盘，养老金亏损以后资金涌向房地产。澳大利亚经常出现几千人挤爆讲演大厅的场面。英国30％的人认为，投资房地产是最好的养老手段，只有27％的人选择养老金。70年以来，英国各项资产回报率平均值在税后达到4.5％，而房地产回报率却是负的3.7％。更多的人使用消费信贷投资房地产但房租下降。美国、英国、西班牙扣除维修费以后，房地产回报率只有3—4％，比抵押贷款利率还低。西方国家提高利率将加速房地产泡沫破灭。美国、澳大利亚等国家居民的债务负担接近历史高点。英国，抵押贷款债务负担占居民家庭收入12％，如果利率提高到6.5％，这一比例将上升到15.5％，达到10年以来最高水平。美国已经进入加息周期，人民币利率不可避免随之上升。无论多少人鼓吹房价要持续涨多少年，无论地方政府和房地产集团用多大力量维持房地产价格，利率的提高将决定性地击破房地产泡沫。
与我们的分析相同，中央政府开始使用综合手段抑制房地产泡沫，包括限制贷款和土地，但是限制土地不能降低房地产价格，对已囤积土地的地产商有利，应有计划公开拍卖土地，增加普通商品房的供应以降低房价。应允许成立住宅合作社，由住宅购买者和业主依法行使消费者主权，消除非法中间环节，这是防止房地产泡沫的治本办法。如果政府宏观调控适当的话，升值之后中国房地产市场还有很大发展前景。我们希望的是，不要在等到房地产泡沫进一步膨胀以后，再进行控制。现在就应该进行调整，包括打消预期，控制需求，增加供应，改善结构，使房地产价格首先受到控制不再上升，并且逐步下降，特别要打击房地产的垄断力量，制止他们制造涨价预期，进行土地和价格垄断。
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