摘要：房地产开发项目是一个相对复杂的系统，房地产项目的开发管理更是一门综合性很强的学科，项目的管理者只有将系统工程的相关理论、观点和方法进行综合运用，才能实现对生产要素的优化配置。因此，必须要对项目管理当中出现的问题加以妥善解决，方能推动房地产项目不断稳步发展。
关键词：房地产开发；项目管理；难点问题；解决对策
目前，房地产企业正逐步从资金密集型走向资金密集型加人才密集型。房地产企业的项目管理，范畴比施工、监理等企业所涉及的内容要广泛，考虑问题要更深入。因此房地产项目管理时常会面临许多难点问题，必须将其加以有效解决，才能够确保房地产开发项目更好发展。
一、房地产开发特点
我国当前绝大多数的房地产开发企业，需要采取的开发方式是综合开发，是由一个开发企业来负责，从投资决策到土地的使用权获取过程，从项目建设到项目的出售、管理阶段，对其实施全过程进行开发的过程。房地产开发的主要特点包括：①区域经济方面，房地产开发的区域差异大，级差收益明显；②行业特征方面，房地产开发具有高度综合性、高度关联性；③投资过程方面，房地产开发具有高投资、高收益、高风险特点；④社会经济活动方面，房地产开发容易受到国家政策的影响，是与法律制度紧密联系的行业。
二、房地产开发项目管理的重要性
（一）保证项目的按期完成
要想保证房地产开发项目的规范化进程和顺利完成，就要对房地产开发项目进行合理的规划和管理，有效的管理是保障房地产开放项目顺利完成的前提。要想做到管理中的科学性和规范性，就要从房地产开发项目的全过程入手进行规划和统筹管理。
（二）保证项目进展的组织性和协调性
为了能够使房地产开发项目更加协调的、有组织的进行，就要从房地产开发项目的管理入手，创造出一个和谐的办公环境，促进房地产项目开发的顺利进行，主要有如下方面：①保证房地产项目的开发中有相应的法律法规作为支持；②管理人员的制度落实到个人；③根据项目开发的实际情况，制定出相应的管理规章制度；④协调各个部门之间、各个部门人员之间的关系，让房地产开发项目在一个和谐的环境中顺利进行。
（三）保证项目效益的最大化
房地产项目的开发和管理目的就是让项目实现效益的最大化。为了能够实现这个目标，在房地产项目开发中，就要做到对项目施工质量的管理和控制，项目的质量保证是项目开发的有利保证。除此之外，还要对项目的施工工期进行管理和控制，让工期在计划时间内完成。这样才能有效的降低施工成本，才能让开发工程中的社会效益得到最大化。
三、房地产开发项目管理的难点
（一）决策缺乏依据
在房地产项目的开发过程中，项目的开发管理在实际中会受到很多因素的影响，开发过程中也会存在很多难题。在房地产开发中的管理者不能对当前的市场情况作出正确的判断，并且在开发时没有对市场做好调研工作。这就会导致决策者在真正的开发过程中作出错误的、没有相对依据的决策。这些问题都是制约开发项目管理的顺利有效进行的重要因素，也是我国目前房地产开发中的一个非常重要的问题。
（二）成本控制
房地产的成本控制也是项目管理中的一个重要难点，成本管理影响着所有有关单位的利益，如果不能正确的对其进行处理，就会让开发方、管理方以及用户产生纠纷。由于很多开发商没有对前期的设计以及成本管理进行有效的策划，导致工程后期的施工进行出现问题。这也是目前我国房地产开放项目管理中的难点所在。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆为了能够有效避免这一问题的产生，房地产项目开发商要针对项目的实际情况，对施工成本进行严格的控制，在不影响房地产开发项目目标完成的情况下，有效控制成本，才能保证项目管理效益的最大化。
（三）项目前期可行性研究不到位
建设单位往往会过多干预并限制设计院的设计工作，许多开发商的项目规划和建筑方案是开发商高层领导包办“设计”的，设计师成了开发商高层手中的一支“笔”。设计师做出的规划和建筑效果的确是完全体现了开发商意图，但产品功能性、系统性和效果的设计失误的责任也由开发商承担。
四、项目管理问题的解决措施
（一）落实房地产开发项目市场调查工作
市场调查对于房地产开发项目具有重要作用，因而这就要求广大地产开发企业应当严格落实项目开发前市场调查工作。房地产开发企业可从以下两方面着手做好市场调查工作：①房地产开发项目市场调查定位要准确，例如所开项目是高端或是改善型定位、购房人群定位在普通工薪阶层或高层白领等，从而在提升所获取调查数据准确性基础上为下阶段可行性报告制定奠定基础；②开发企业获得较为准确的市场调查数据后，根据其从经济合理性研究和技术可行性研究两个方面着手制定出市场可行性报告。以该报告中经济合理性研究为例，开发企业除了应注重对所开发项目投资与回报分析外，更应当组织相关专业人员对项目经济的合理性进行严格论述，以此确保建筑企业实现经济效益最优。
（二）构建完善的建筑质量管理体系
鉴于质量管理体系的重要性，将该体系构建完善就显得十分必要。开发企业可以通过三方面途径实现：①结合具体的房地产开发项目，在遵守国家相关法律法规基础上，根据设计图纸、施工方案针对建设中的每一环节制定出相对应的质量要求以及管理目标，随后将各环节中管理职责落实到具体人员；②由于建筑质量管理体系中实施的主体是各相关责任人，因而该管理体系中还应当针对他们的管理制定出切实有效的考核机制。制定奖惩相结合的工作考核机制，对于考核成绩优良的人员给予适当的奖励，反之则施以扣发绩效或奖金处罚。通过该机制有效提升各级管理人员工作积极性，保障房地产开发项目质量；③完善建筑质量管理体系中的监理制度。监理作为保障房地产开发项目质量的重要手段，因而在构建完善的建筑质量管理体系中该环节的建设必不可少。明确监理领域，即监理单位根据具体的房地产开发项目实施建设全面监理，并针对设计图纸、施工方案中重点建设内容采取施工全过程监理；为避免职权不明、责任不清以及监理工作被干扰等问题，除了监理单位要与开发企业签订职责明确的合同外，双方还可以通过建立有效的沟通交流机制，及时向开发企业反映相关问题。
（三）完善成本管理
房地产开发中，项目的成本管理是非常重要。房地产项目中的成本控制是项目开发利益的重要因素。在房地产项目开发中，项目规模非常大，对于前期的成本投资也非常巨大。因此要做好项目成本的有效管理，就要从房地产项目开发中的每一个环节进行控制，如前期策划阶段的有效控制、工程设计中的有效控制、发包以及项目施工环节的有效控制。只有不断的完善管理控制措施才能让房地产开发项目中的成本得到有效管控，从而提高了开发商的经济效益。
房地产开发项目管理作为房地产开发企业保障建设品质的重要手段，虽然经过多年的发展形成一定的管理模式与方法。然而由于当前房地产开发项目建设规模、体量以及要求等呈现出不断上升之势，这就使得房地产开发企业在其管理中的难点不断增加。如果不及时采取相应解决对策，那么势必会导致企业所开发项目品质无法达到相关要求。
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论文作者:张志朴
论文发表刊物:《基层建设》2017年2期
论文发表时间:2017/4/20
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