许世明深圳市建筑设计研究总院有限公司
摘要：近年来，商业综合体类公建项目大量涌现。商业综合体可以给人们带来多功能、全方位的商业购物和休闲生活新体验，其为人们正常生活工作提供了极大的便利，因此具有一定现实时代意义的。本文就商业综合体建筑设计进行了相关研究与分析。
关键词：商业综合体；建筑设计
参考案例工程概况参考案例由一栋19 层的商业办公综合楼（6～19 层主楼为甲级写字楼，1～5 层裙楼为商业）和一栋独立的 22 层公寓式办公楼组成。地下共设3 层，地下一层大部为商业用房，局部为设备用房、自行车库、货物装卸区，地二层和三 层为汽车库、自行车库和设备用房。项目总建筑面积为157947m2，其中办公3 万m2，公寓式办公2 万m2，商业5 万m2，其他为车库、设备等附属用房。
一、总体功能划分及布置方式确定功能比例是综合体建筑设计时首先要面临的问题。一般而言，商业用房的价值高于公寓式办公或酒店式公寓；而公寓式办公或酒店式公寓的价值高于大开间式办公。根据规划条件如容积率、建筑密度、建筑高度、层数限制等，可以大致得出一个工程中商业、办公以及其他功能的比例。
地下室部分一般打折扣计入容积率，所以地下室设商业用房既有商业价值又可少占容积率，值得采用；但同时地下室空间的需求变大，地下室层数可能会增加而提高建筑造价，因而需要根据地段因素进行取舍。
布局上，主楼办公部分宜尽量沿城市道路设置，可以突出建筑形象，同时方便出入。裙房是商业综合体的主体部分，在满足建筑密度指标情况下占地面积宜尽可能大。公寓式办公区尽量沿主体的边缘布局或独立布置。
图1 为广场整体鸟瞰图。
二、商业部分业态划分、布置以及面积比例综合体中的商业部分是整个项目的重心。商业综合体中的业态庞杂，找准市场定位并定出各种业态的比例和分布方式需要高度的前瞻性。综合体商业业态布置的一般原则是：面积需求小、租金水平高的业态布置在低楼层；面积需求大、租金水平低的业态布置在高楼层；购物随机性高、选择时间短的业态布置在低楼层；购物目的性高、选择时间长的业态布置在中高楼层；消费频率高的简餐、食品类布置在地下室；正餐、休闲娱乐类布置在中高楼层相对独立区域；目标客流相近的业态可以布置在一起；超市、建材家居店等进出货量大或货物尺寸大的，需要接近卸货区。不同业态在按区域划分的同时也可一定程度混合，比如餐饮有调节人流的作用，特色的风味小食、甜品等可分散布置，步行街的端部、屋顶平台或下沉广场等开放空间周围也适合布置餐饮业态。
以笔者近期工作的经验来看，餐饮、娱乐休闲类功能的业态占比有提高的趋势；影院一般要设IMAX 厅；一些新兴业态形式如体验店、形象店等模式会更多出现；一般的零售占比会趋于减少。
三、营业厅平面布局商业平面总体布局常见分“大中庭”或“步行街”模式，又有室内与室外之分。广场为典型的大中庭布局。大型商业建筑的营业厅布局应注意如下设计要点：应尽可能让每一家店铺都有朝向中庭或主要步行街的门面，防止出现“死铺”。
中庭宜长，但不宜过宽，中庭长可以多布置面向中庭的店面，而过宽反而导致看不清对面店铺，也浪费空间，一般短边开口十余米即可，再小些也可接受。中庭宜避免直行走道太长，否则顾客可能产生懒得走到另外一端的念头。几个连续的中庭空间效果好。
考虑到人流通畅度以及距离橱窗的视角感受，一边为中庭的通道宽度宜取 4m 左右，两侧都是店铺的通道宽度则宜取 7～8 m。
中庭内要有连接两翼的天桥，既方便人行走，又可丰富内景。
中庭内的自动扶梯上下不一定都对齐，可有意进行一些错位，这样能产生比较丰富的动感效果，同时使得扶梯上的人流视线可扩散，看到更多的店面。面向中庭的观光电梯也能创造活力效果。扶梯、电梯宜错开布置。
因底层店铺价值比较高，沿中庭的 1 层店铺可扩大至 2 层走道下方，但应注意解决好防火卷帘和水电设备安装问题。
普通店铺开间一般取一跨（8～10 m），进深一到两跨（8～17 m）。面积小的店铺比面积大的容易招租；面积特别小的店铺有时很受欢迎。广场将商业部分平面布置成相对窄而长的布局，设计了 3 个连续而转折的中庭，使得空间变化十分丰富，实景见图 2。
图2 广场中庭另外，同一商业综合体，兼有室内外商业步行街的，室外部分人气会比室内差很多，这应该是室内不受日晒雨淋、可享受空调的缘故。但不少开发商还是会设计相当比例的室外独立铺位，其原因主要是迫于资金压力，必须出售一部分物业所致。广场整个工程均为自持，所以采用全室内商业的模式。近期有一些项目采用室内商业但分割销售的模式，为了降低销售总价，将铺位分割得极小，出现了很多不靠中庭的铺位，形成“死铺”，因而不是好的解决办法。
平面设计中，划清公共空间与出让空间的界限十分重要。一般公共空间做统一精装修，出让空间为业主自理装修，应做到租户装修不影响整体设计的完整性。
四、交通流线场地的总体流线布置非常重要。商业建筑的最大特点是其招徕性，交通设计应照顾不同方向的顾客的便捷到来，同时还要尽量做到人车流不交叉、办公商业出入不冲突，且办公主入口要有车行道通达。由于商业建筑室外行人比较多，地下车位多又导致地库坡道出口多，要做到各股流线通达且又少干扰是很不容易的。
地下车库室内交通也是颇有讲究，主车道应明显，停车位区域要易于辨识（可采用不同色彩醒目涂装）。广场因为追求商业平面变化，柱网非常不规整，导致地下车道比较曲折，笔者已经听到多人抱怨在地下室里晕头转向，应该在一个整齐的柱网基础上调整局部柱位满足上部建筑需要（甚至可以考虑柱转换），这样地下室才能通畅。
另外，应重视地下车库到地上营业厅的垂直交通，电梯应位于地下室醒目位置，有条件的设自动扶梯下地下室。
五、建筑造型与结构设计商业综合体项目的结构设计比较复杂，商业的中庭空间、影院中间不能有柱，这样就会出现大跨度、大出挑、大空间的设计，同时为了在造型上出新意，建筑师会做出挑战结构极限的设计。这时作为施工图设计单位需要能从施工难度、工期、造价等多方面分析利弊，供甲方作出合理的选择。解决方案通过结构专业设法克服，方案设计也需放弃一些结构上很难实现的想法，最终形成一个成熟可行的方案。
商业综合体的荷载设计，一般需要比规范取值大一些以满足不同业态的通用性，而超市、厨房等荷载特别大的范围一定要与甲方事前沟通妥当，避免后期加固。
六、影院及超市商业中心必须要有吸引人气的主力店（一般为超市或百货），影院也是带来顾客的重要业态，此两者的共同特点是占据面积大、对土建具体要求多。电影院线公司对影厅的个数、大小、候场面积、小卖部、厕所等有基本的要求；超市连锁公司也同样，对营业厅面积、辅助用房、层高、电梯扶梯、荷载、入口门面以至广告位等都有明确的要求，如果不能满足其基本要求，则很难招租。
七、商业层高大型商业建筑的室内净高以 3 600～3 700 mm 为宜，加上结构需要的高度和设备、装修所需高度，一般而言层高不应小于5 m。另外因为商业建筑的消防疏散宽度计算值很大，所以商业建筑经常采用剪刀楼梯的形式，由于商店建筑的楼梯踏步高度不能超过 160 mm，而一跑楼梯的步数按规范不能大于18 级，因此可计算出采用两跑剪刀楼梯的形式，最大层高不宜超过 5 760 mm；另外因为梯段净高不宜低于 2200 mm，所以层高低于 5000 mm 时楼梯会因半层高太矮而碰头。综上所述笔者认为层高取5500 mm 左右是比较理想的。广场的商业层高为：首层 5700 mm，其他层 5250 mm。
八、下沉广场下沉广场对大型商业中心的意义十分重大。下沉广场在解决通风、采光方面的作用显而易见，更大的优点是在消防疏散上，由于地下商业的疏散宽度规范要求比地面高，而规范对于下沉广场通往室外地坪的楼梯要求是“应不小于进入该下沉广场计算总宽度 30%且不小于任一防火分区的设计疏散总净宽度”，利用好这条规范，把下沉广场设计成多个防火分区进入疏散，可以节省相当数量的楼梯。另外面向下沉广场的店铺有对外的独立门面，可获得价值的提升，广场本身还可作为活动场所。故采用下沉广场是一举多得的设计。广场有两处下沉广场，充分发挥了其应有的作用，见图3。
图3 下沉广场九、货运流线以及卸货区货运流线的设计应做到前后场流线少交叉，但又不应过分浪费通道面积。地上部分的水平向货运流线有混合走道和背走道两种常见形式，广场采用了两者兼有的设计。商业中心的卸货区一般设计在地下室，卸货区如集中在一处，水平向运输距离就会长；而如果将卸货区分散，因为货车需要净高较高，这样地下室车库净高就要高，或者多设货运坡道。广场采用了卸货区集中在一处、货运电梯分散的做法，这样做的优点是地上货运距离较短、地下室只对局部净高有要求，但是地下室卸货区到货梯的流线比较长。
十、建筑造型与泛光照明的结合商业中心一般有比较醒目的建筑造型，同时还需要炫丽的夜景灯光以烘托商业氛围，所以建筑造型上宜结合夜景照明进行设计，在设计过程中为夜景灯的安装做好预留。广场采用了大量的幕墙内置泛光照明的形式，需要在幕墙后部背板上开安装口才能安装灯具；而在施工图设计时未作充分的考虑，部分幕墙后部的实体墙阻挡了灯具的安装。直到施工后期才注意到灯具安装问题，经过节点细化，才把问题解决。另外广告位的照明也需要在施工图阶段考虑好灯光安装的位置，才能把控好建筑最终效果。
十一、消 防消防设计是商业建筑设计的难点。
解决疏散问题一定要选用合理的平面布局。商业中心的平面布局宜为走廊在里圈靠中庭，楼梯在外圈靠外墙，这样楼梯不会占据沿中庭走廊的商铺面，在底层又便于直通室外。由于规范有疏散距离的限制，所以商业建筑不宜设计成长宽都很大的平面，否则会导致疏散距离难以满足规范要求。广场窄而长的布局就非常有利于消防疏散的组织。另外应合理利用好规范允许的手段，如采用剪刀楼梯以减少楼梯数量，借用相邻防火分区进行疏散以平衡不均匀布置的楼梯，设置部分库房以减少疏散总宽度，采用室外天桥或下沉庭院等，尽量压缩辅助面积，增加利用率12 影响观感的设备安排大型公建有相当一部分设备必须设计在室外，如冷却塔、热泵机组、风机、油烟处理设备等，这些设备一般安置在屋面，但商业中心往往还利用屋面作为上人露台，这样如何合理安排设备位置并进行遮挡、美化就成为设计中的重要一环。广场在设计过程中对 5 层上人屋面上的设备位置进行了有意的归并，并通过屋顶绿化的遮掩，挤出了几处较为完整的露台，可供 5 层餐饮部分扩展利用。值得注意的是这些影响美观的设备大多是通风设备，进风与排风设备一般是有距离要求的，所以需要将进风和排风分类集中。如造型能够处理好，宜优先考虑在外墙上直接开百叶通风。
一般商业建筑会采用幕墙饰面，结合部分百页是不难做到的。
结束语城市综合体作为城市发展过程中新兴的一种建筑形态，它不仅需要强调使用功能的合理性、建筑形态的地标性，同时也需要在建筑设计中更多的考虑到人与自然的参与性、协调性，使人们在使用过程中，体验怡人的使用环境。
在今后对商业综合体的研究方向上，我们需要不断研究和创新，以体验式为主题的商业模式正悄悄的走进我们生活中，更好的创造优良的购物环境、更多的考虑使用者真正的心理需求，将会成为商业综合体建筑设计中至关重要的一个环节。
论文作者:许世明
论文发表刊物:《基层建设》2015年5期供稿
论文发表时间:2015/9/28
标签：商业论文; 中庭论文; 综合体论文; 广场论文; 建筑论文; 业态论文; 地下室论文; 《基层建设》2015年5期供稿论文;