摘要：最近，网上流传的有关碧桂园连发三文加速“高周转””的文章火了，其中“当天内出图（通宵）”刺激了无数人的眼球，这一事件在网上引起轩然大波，同时将“高周转”这个词推向大众视野。其实高周转模式一直都有，很多房地产企业都奉行高周转，只是碧桂园把它写进红头文件里，成为了众矢之的。本文就高周转、住宅标准化等问题结合自己的实践经验展开论述，分析高周转模式产生的时代背景以及住宅标准化的利弊等问题。
关键词：高周转；住宅标准化
最近本人在工作中接触到一个房企，项目启动之初就动员：本项目要快，计划拿地后N个月开工，N+3个月实现内部收益平衡，N+6个月交房。如此快的节奏，大有追赶碧桂园的势头。
一、为什么房产公司急于高周转拿地建住宅呢？大致有以下几点原因
（1）加快资金的周转，提高资金的使用效率从而提高利润率。在目前房地产利润不高的的大环境下，只有通过高周转、快速的开发建设并销售，才能减少成本，获取最大利润，并投入到下一个项目的开发盈利中，形成资金的滚动。
（2）快速占有市场，谁能够用最短的时间完成对购房者的承诺，让他们住进新房里，谁就会获得更多的青睐。另一方面，周转的速度很快，成了房产公司开发建设能力、资金能力的象征。
（3）政府调控政策收紧，营销成本和建设成本加高，高周转或许会成为很多房产公司自救的一个方式，否则有可能会倒闭或被收购。
二、那么如何实现高周转？
很多房企已经找到了法宝，那就是住宅产品的标准化。百度搜索标准化的定义是“为了在一定范围内获得最佳秩序，对现实问题或潜在问题制定共同使用和重复使用的条款的活动。”用在规划设计上就是住宅产品定型，重复使用，实现快速出图，缩短设计时间，相同时间做更多个项目。推行产品标准化可以实现高效运营、快速周转，最终降低成本、提高内部收益。项目的标准化程度越高周转速度会越快，好的标准化对应的是高效率、高周转、高利润。
房地产企业管理的标准化，首先是产品的标准化。很多大中型房地产企业，也逐渐形成了公司内部的产品系列和多条产品线，比如万科的TOP系列、GOLDEN系列、城市系列，恒大的华府系列、金碧天下系列、恒大绿洲系列，金地的城市海景系列、格林系列、特色精品系列等。根据每个地块的定位采用它对应产品线的标准化，在不同城市的不同项目上批量地复制。
我参与的这个项目开发商提供了他们公司制定的三套标准化图集，以户型和交通核、外立面标准为主，分为大都会系列、现代系列和新中式系列，每个系列对应不同的建筑风格。每套标准化图集内容涵盖了常规小区规划中涉及到的主要物业类型，包含住宅、沿街商业、售楼处以及入口大堂，小区门房等。住宅又分11层以下1电梯的小高层户型，18层以下2电梯中高层户型和百米以下2楼梯2电梯大高层户型。主要是把核心筒固化，户型只涵盖了少数面积段，很多户型都需要再调整。沿街商业就是常规一拖二商铺的标准段以及转角模块，售楼处也是标准尺寸的模块。入口也有标注的模式，在使用的过程中，尽量套用现成的图，如果没有现成的就拿最接近的模块去改。每个系列的图纸均包含上述物业类型的效果图、单体平立剖、门窗大样、节点详图、材料部品、立面导则等。入口门头，屋顶退台等重点部位的处理均已考虑清楚，图纸的深度和成熟度很高，基本具有典型性和普适性，如果能直接运用，后期的招投标、采购、施工也会非常快。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆
除了标准化图集之外，开发商还提供他们的设计指引企业标准，内容从设计理念到规划层级到建筑形体再到各种设计细节都有明确的规定，需严格执行。比如对小区的规划层级做出明确的规定，要求进入小区必须要有空间的过渡，从社区前场到社区门厅，接社区客厅，再进入组团空间，然后到达邻里空间，经宅前空间最后进入单元门厅，层层递进，还要强调空间的轴线关系和礼仪感的塑造。在技术方面对出小区道路宽度，道路与建筑的距离，覆土层厚度，地库层高等明确了要求；微观上对房间的面宽进深，电梯厅的尺寸，门窗的模数化都有很详细的规定。
如果有需要修改标准化模块的情况，都需要遵循公司的企业标准，所有的设计成果均需要向甲方总部汇报，总部会对标准完成情况进行检查并逐条打分，达到一定分值才算合格，才能进行下一阶段的工作，否者就要重来。
三、住宅标准化的认识
通过这个项目的实践，我对标准化有了更深的认识，总结起来有如下几点：
（1）产品定型，将经过市场验证过的户型、立面等做成标准模块。分为是交通核模块，单个户型模块，入口门头模块等。
（2）房地产的产品标准化是模块化的标准化，所谓的标准化复制，也指的是模块的复制，期望达到完全复制是不可能的：首先没有两个地块是完全相同的，即使能做到单体复制，规划、景观也会有所不同；其次不同项目的客群需求也存在差异，没有哪两个项目的户型配比是完全一样的；然后标准化产品本身也需要不断的发展演变，也并非一成不变的。
（3）产品标准化是为了提高效率、更快的促进各方达成共识，但并不能替代设计院的设计工作，它只是帮助设计院更快更准的聚焦产品，更好的完成设计任务的手段。
（4）产品设计标准化的目的通过标准化手段对图纸实现技术管控。一种是制定技术标准，即企业设计规范，通过设计要求和审图进行控制；另一种是制定定型的图纸，即企业的标准图集，设计直接选用套图进行控制。
（5）产品设计标准化需要严格执行，才能保证成果的有效实施。
有的人认为住宅标准化是住宅产业化发展到一定高度的标志，标准化有这么多的好处，对房产公司生存发展有利，但是也有很多设计师反对标准化。有一些设计师认为当下国内一些房产公司在全国到处复制相同的楼盘，使得不同城市都长着一样的面孔，丧失了个性，导致人们失去了地方归属感和认同感；住宅不应该仅是居住的机器，还应该是居住的艺术品；设计创新不应该设置框架，人们的生活也不应该被标准化。而现阶段大多企业提供的菜单化式的设计给人提供的选择十分有限，导致目前千城一面的景象。
四、标准化存在的问题及改进措施
标准化还存在一些问题，还有很多需改进的地方，主要矛盾集中在标准化与多样化的矛盾。标准化在运用过程当中遇到这样的问题，在某一个城市运用非常合适，但是换到另一个城市的时候，由于气候的不同，地方规范的变化，当地人生活习惯的不同，甚至是城市风貌的差别，都会出现水土不服的情况，导致标准化户型或立面无法直接套用，因此需要在标准化原型基础上做变形方案，解决掉不同区域适应性的问题。因此需要建立一个反馈机制，到底什么样的户型当地客户更满意，通过对标准化户型库进行修正和补充，实现产品的不断更新换代。要随时将验证成功的创新产品转化为成熟产品和标准化产品，不断对标准库进行优化完善。
标准化并非一成不变，城市在不断发展，随着标准化的不断进步，同样可以获得标准化基础上的多样化。标准化发展到一定程度之后，在尊重不同城市的自然环境、生活习惯和文化审美基础上，必然会走向精细化，来满足人民群众日益增长的个性化的需求。
总结：高周转背景下的住宅标准化尽管提高了设计质量和速度，减少了设计错误和变更，但是还存在一些问题。作为房产公司的服务方，建筑师能做到的就是配合甲方快速推进项目，保质保量地将标准化的内容落实到位。对标准化中不合理的地方加以完善、改进，建筑师需要在兼顾标准化和多样化的基础上做得更好，这样的标准化才能适应时代发展进步。
参考文献：
[1]黄子君.住宅建筑标准化设计的作用及措施探究[J].建筑工程与技术设计2016（12）：865.
[2]赵宝森.住宅标准化设计[J].深圳土木与建筑，2015（3）：30-31
[3]卢益.浅谈房地产企业的标准化建设[J]中国信息化，2013（07）：199-221.
论文作者:张水斌
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第14期
论文发表时间:2018/10/17
标签：住宅论文; 系列论文; 户型论文; 产品论文; 项目论文; 模块论文; 标准论文; 《建筑学研究前沿》2018年第14期论文;