房地产潜伏长期低迷风险，本文主要内容关键词为：低迷论文,风险论文,房地产论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
由于得到资金面的强力支持， 得到宏观政策面的强力支持（宽松的金融环境和鼓励住房消费的政策），得到地方政府的强力支持，自1999年开始，房地产持续了9年的超强繁荣，目前一些地区房地产泡沫化已经比较明显， 但现在还看不到结束繁荣的转折点。
2006年住宅投资高温不退，房价增幅继续偏高，新一轮房地产宏观调控的效果不明显。主要表现在四个方面：住宅投资增长逆宏观调控逐季上场；除长三角以外的其他地区住宅投资全面加速，房地产热呈区域性扩散态势；房价增幅继续保持高位，且扩散态势明显；房贷等资金来源继续保持过快增长。
中国房地产泡沫是资金驱动型泡沫，房地产泡沫实质是住宅过度投机而形成的住宅增长泡沫。尽管短期看住宅房地产增长仍十分强劲，但市场存在内在调整的要求，房地产供给过剩的压力增大，潜伏着长期低迷和价格明显回落的风险。
住宅增长的中长期走势如何
市场存在内在调整的要求， 房地产供给过剩的压力增大，潜伏着长期低迷和价格明显回落的风险。
——需求增长减速趋势明显。
首先，全国销售面积平均增长率持续下降，已降至1999年的最低点。2006年1～9月，全部商品房销售面积和住宅销售面积分别为35883.3万平方米和 32320.7万元平方米，同比分别增长 10.5%和10.9%，增幅分别比上年同期回落12.5个和12.2个百分点。住宅销售面积在2002～2005年间，分别增长 19.6%、28.9%、13.7%和15.3%，四年平均增幅为了19.4%。销售面积增幅的逐步回落，说明高房价开始对住房需求增长产生抑制作用。在需求减速的情况下房价继续大幅上涨，主要是房地产商操纵供求关系的结果。
其次，销售额增幅也在明显放慢。 1～9月全国商品房销售额为12415.3亿元，同比增长18.0%，比上年同期回落 15.8个百分点，比上年全年增幅低8.9个百分点，2004年增幅为30.0%，即商品房销售额的增长在逐年放慢。其中 1～9月累计住宅销售额为10346.8亿元，同比增长17.8%，比上年同期回落 17.1个百分点，回落幅度更大。
北京、上海、浙江等重点地区销售额 （或销售面积）增幅也在明显下降，说明高房价正在对住房需求产生抑制作用。
——供给将逐步释放，形成供大于求的压力。
供给增长速度快于需求增长速度，房价应是稳中趋降的，但受房地产商对供应量的操纵，短期供给小于需求增长，因而造成房价的不合理上涨。但累积的供给能量迟早会释放，中期看住宅供给将明显大于需求，价格将回落，不仅增幅回落，不少城市绝对房价也会下降，靠地方政府托市所形成的房地产繁荣，也会受到居民购买力的限制和宏观调控政策的限制。
(1)虽然前几年最终住宅供给增长持续地慢于住宅需求增长，但中前端供给增长持续地快于需求增长速度，预示经过一段时间后将出现住宅市场的供大于求局面。中前端供给增长主要是指住宅投资增长和施工面积增长。2001～ 2006年间，住宅投资年均增长26.0%，住宅施工面积年均增长20.5%，而住宅销售面积年均增长18.8%，5年来投资和施工面积增幅比销售面积增幅分别快7.2个和1.7个百分点。
(2)由于存在一定比例的泡沫化需求，实际有效需求增幅比供给增幅更低，泡沫化需求使短期供求相对平衡，甚至出现供不应求，但中长期看泡沫化需求将逐步被挤压，这使住宅投资过剩更为明显。实际的住宅需求增长应包括城市化对住宅的需求、原有城市居民改善住房条件的需求，这部分需求增长应不超过1 5%。而因为高投资将形成高的供给能力，自1998年开始到2006年止，我国住宅投资连续9年保持20%以上的高增长，年递增率为27.7%，即供给增速比需求增速高10个百分点以上。所以，过几年住宅过剩是必然要出现的。
(3)预计未来一段时间住宅需求增幅将会继续下降，主要是当前全国多数地区房价已经偏高，过高的房价将对需求增长产生越来越明显的抑制作用，而供给增长仍然没有放慢的迹象。
以上因素共同作用的结果是：几年以后，住宅市场将出现明显的供大于求的形势，从而导致住宅投资和消费出现较明显的调整。我们预计，中国房地产早则在2008年开始，迟则到2009年，将进入较为低迷的状态。
2007年增长趋势如何
2007年中国住宅投资继续过热，房价继续高位增长，但需求增长将进一步回落。
1.2007年住宅投资将会继续保持2 5%左右的过快增长。主要原因是，在高利润的引诱下，许多企业和个人将盈余不断地投入到房地产。即资金面继续支持房地产的高投资；一些房地产宏观调控政策是长期性政策，短期内仍难对住宅需求和供给的高增长产生明显抑制作用。地方政府会采取各种变通的措施鼓励房地产发展，如以上“文化、休闲博览周”等项目，将房地产项目包装在这些项目上；宏观调控对非房地产领域投资越有效（2006年下半年实际效果比较明显），房地产便越有吸引力，许多行业的新增资金会更加倾向于投资房地产市场；2006年以来人民币升值预期的上升，也明显地刺激了房地产的投资和消费。
当然，也有对房地产投资的限制因素存在，如股票市场会对社会游资产生明显的分流作用。
2.房价将继续保持过快增长，特别是北京、青岛等沿海大城市房价将继续保持过快增长。2007年围绕着奥运会的题材，相关房地产的炒作还将继续。房地产调控政策一直末伤及“过度炒作”的筋骨。抑制住宅需求增长的政策， 如从严征收营业税、征收住宅收入所得税等，是将税负转嫁到下家，对炒房者没有影响，卖房人交税变成了买房人交税， 结果不是抑制了房价，反而是抬高了房价。在人民币升值预期上升及炒房收益预期高的影响下，海外华人及其他外资继续加快向中国房地产的投资流入。
随着各地经济适用房的适度增加和“90平方米70%政策”的逐步落实，会对房地产过快增长产生一定的抑制作用，但作用有限。
3.普通居民对住宅需求的增长将会进一步放慢。房地产过热主要是因为投机需求快速增长，一些高收入群体把住宅作为主要的投资品进行炒作，结果是房价越来越高，导致房价收入比不断上升，2001年全国商品住宅平均销售价格为2016.75元／平方米，2005年上升到 2936.96元／平方米，年均增长9.9%。 2001～2005年间城镇居民可支配收入年均增长也是9.9%。如果单套住宅面积不变，房价收入比并没有上升，但实际情况是单套住宅面积最近几年大幅增加，根据建设部数据，2004年全国住宅单套面积平均为135平方米，而90年代单套住宅面积不过80～90平方米，即由于户型面积明显扩大，导致房价收入比显著上升。2005年全国单套住宅面积超过140平方米，房价收入比为12.6倍，2001年单套面积估计不过100平方米，房价收入比为9.5倍，短短四年房价收入比提高了3.1。
不过，这是全国平均的数值，而且没经过加权平均，实际上大城市的住宅价格上涨速度比全国平均值要快得多， 而且目前的统计数据反映的是新房交易价格，并不反映实际的房价水平，实际的房价增幅被严重低估。因此，房价收入比在许多大城市已经高得十分离谱。以北京为例，140平方米的住宅，按房价 8000元算，需要112万元，而北京居民人均可支配收入17652.95元，房价收入比达20.5倍，考虑到存量二手房的单套面积在90平方米左右，那么房价收入比为13.2倍。如此高的房价收入比下，房市的火爆主要是靠投机需求的增长和一些被动需求的增加，普通居民对住宅需求增长的压力会越来越大，自2005年开始住宅需求的调整就已经开始，只是由于房价在继续大幅增长，从住宅销售额看的需求增长掩盖了实际住宅需求（住宅销售面积增长）的放慢。这种放慢将是中期性的，现在主要是靠投机需求的支撑（对投资房地产高回报的预期），随着供给的不断释放、高房价的继续，需求增长将会受到越来越明显的抑制。明年因普通居民对住宅需求的继续放慢，使得全部住宅需求增长进一步回落，估计住宅销售面积增长不到10%。
近期调控建议
抑制投资过快增长，关键是抑制住宅投资和消费的过快增长。2007年，要继续尽快着手调整对房地产发展的长期产业政策，工业化完成前要长期抑制房地产增长。要从控制房地产投资过快增长入手，消除投资过度的“重要热源”。要尽快改变国家和地方政府对房地产发展的过度刺激政策，目前及今后相当长时间内（工业化完成之前），国家对房地产发展应采取中性甚至适度偏紧的政策，特别是要放弃把房地产作为支柱产业的提法，只有当经济出现大的滑坡时，才可以对房地产采取临时性刺激政策。当前重点是打击市场操纵和违法违规行为，强化对房地产信贷风险的管理及加快完善房地产税收政策，打击房地产投机和公平税负，抑制过度及不规范的投机需求。
货币政策要继续偏紧，同时加大对房地产信贷的调整力度。
进一步完善房地产税收政策。一是严格执行已出台的房地产税收政策，主要是防止税收的转嫁；二是应加快出台住房保有环节的税收政策，即不动产税，可按人均30平方米进行税收减税，超过部分征收保有环节税。
对房地产业征收特别收益税（“暴利税”），降低房地产的利润率。