【摘要:】本文归纳了不动产登记土地测绘中经常出现的一些问题，通过分析，提出了解决问题的处理方法。
【关键词】宗地测绘；用途；分类；权属
一 、前言
近年来，由于我国经济飞速发展，随着物权法的颁布，不动产统一登记制度的实施。社会对不动产产权越来越重视，不动产登记、变更频繁，而进行不动产进行登记发证，其中重要的一项工作就是对地块进行宗地测量。宗地测量是指以宗地为基本单位，对其位置、面积、权属界线、界址点、建筑物和构筑物、土地利用类型等为内容所进行的地籍测绘工作,最终获得宗地平面图、界址点坐标及面积等数据和资料。因为该资料直接用以不动产发证工作，因此该项工作是政策性、技术性要求都较高的工作。本文从宗地测绘实践出发，并针对宗地发证测绘工作中容易出现问题的环节，简要介绍了一些工作经验，对出现的一些问题进行分析并提出处理的办法。
二、问题分析与处理方法
1、土地用途的确定
由于客观历史原因，多年来，我国土地资源分类标准不统一，土地资源基础数据数出多门、口径不一、数据矛盾，测绘过程中，对于土地用途的确定，往往比较困难，但土地用途在登记中又是非常重要的一项内容，必须慎之又慎，必须以土地审批文件作为依据。
目前我们国家正在使用的《土地利用现状分类》国家标准，于2007年8月10日发布，分类采用一级、二级两个层次的分类体系，共分12个一级类、57个二级类。其中一级类包括：耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地。实际作业过程中，结合土地的规划、国土审批文件和权属依据，如与二级类能吻合的则归类为二级类，无法明确为二级类的，则按较为接近的类别予以确定，并备注地块的实际土地用途。
宗地用地审批为“批发零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地、其他商服用地”中单一土地用途的，按批准用途的二级类确定；对审批没有明确为单一土地用途的，按一级类“商服用地”确定。对原登记为商业用地、商业服务业用地或商服用地的宗地，土地变更时，可以区分二级类用途的，按二级类确权登记；难以区分二级用途的，按一级类“商服用地”确定。
地块内配建德集体宿舍，按地块的批准用途确定，对规划明确为居住用地、且独立划宗的集体宿舍，按“城镇住宅用地”确定，备注实际用地为“集体宿舍”。
2、界线测绘存在误差的解决办法
由于现代测绘技术的提高，在实际的测绘过程中往往会发现地块实测的界址线与原有土地证界线差别较大，有界址点坐标超限的现象，有的与周边相邻地块的发证界线存在重叠和空开现象等，主要有二种情况：
①界址点误差超限，界址线属性无误。这种情况首先调查确认界址线所依附的地物是否变化，如已经变化，则保持原界线不变。如无变化，对本次测绘数据进行复核检测，如复核本次数据无误，根据实际的地物对界址线进行调整，调整好的界线地块总用地面积尽量保持不变。对变化的界线，要求本宗地和相邻宗地权利人对界址确认表进行指界盖章后，方可使用。
界址点精度要求及适用范围
②界址点误差超限，界址线属性与相邻宗地界线属性不一致。这种情况首先由本宗和相邻单位进行现场指界，确定界址线位置，并填写界址确认表，由双方签字盖章。并对现场指界确认的界址线进行实测，并按照新调查的数据出具成果，同时对相邻宗地界址范围也进行变更入库。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆
3、发证地块涉及拆迁征用的情况的解决办法
在宗地测绘调查过程中，发现界址线与周边相邻单位征地项目有重叠的时候，必须认真核查项目实施单位，并调查本宗地是否签订补偿协议和补偿，如以签订补偿协议，则按补偿协议进行退让。如未进行补偿，则要求本宗地权利人出具未补偿的情况说明，并由相邻项目建设主体单位签署意见，然后按原界线确定界址范围。
三、宗地测绘时要重点注意的事项
1、基本原则；权源合法、四至清晰、界址清楚、面积准确、无权属争议。
2、地籍测量与地形测量的区别：地形测量是在工作范围内测量某一个时点的地物、地貌。地籍测量主要反映土地权属的地籍要素，随宗地权属的变更而不断更新，以保证地籍资料的完整性。地物、地貌的高程要素不是地籍测量的重点，地籍测量是测绘与法律、法规的综合应用。
3、地籍图是土地管理的专题图，首先反映行政界线、地籍街坊、界址线、界址点、地类、面积、座落、土地使用者、所有者及土地等级等地籍要素，其次反映与地籍有密切关系的地物、文字注记。
4、日常测绘项目应实测宗地权属界线外30—50米。
5、雨棚与台阶的表示，共存有冲突情况下优先表示台阶。
6、栅栏在有权属界址线通过的情况下，要分清栅栏内、中、外，一般测绘有权属通过这一侧。
7、棚房、简易房的表示采取就低不就高原则，有围墙的应先表示围墙再表示棚房 。
8 、宗地内外的名胜古迹一般要注名称（测绘时要多问）。
9、电线杆、通信杆一般不表示，但高压铁塔要表示，装饰路灯择要表示。
10、征改宗项目中的施工用房，图上表示要注明施工用房。
11、私房测绘时实地要查清宗地内是单户还是是两户以上，便于权属界址表宗地内用户的确认。
12、房屋的层次实地要仔细核查清楚。
13、城区内大街小巷一般有地名，要仔细核对，图上加以标注。
14、铁路、公路等线状宗地的测绘、宗地图上要注明河流、高架立交桥、地下通道等通过线状宗地的面积，以便在土地他项权利中标注
四、结束语
本文对不动产宗地测绘过程中的主要问题进行分析，并提出了相应的处理方法，也是宗地测绘工作中的经验总结，希望能够为读者提供有益的帮助。解决这些问题，更需要有高度的责任心和精湛业务水平。本文中有不当之处望读者予以批评指正。
参考文献：
[1]《不动产登记操作规范（试行）》，2016.5
[2]《浙江省数字地籍调查技术规范》，2008.2
[3]《土地利用现状分类》国家标准，2007.8
[4]杭州市国土资源局关于贯彻执行《土地利用现状分类》国家标准的通知（杭土资2009-145号），2009.7
[5]杭三州市国土资源局培训教材，2009.4
论文作者:阮成成
论文发表刊物:《低碳地产》2016年13期
论文发表时间:2016/11/14
标签：界址论文; 权属论文; 界线论文; 土地论文; 地块论文; 用途论文; 地物论文; 《低碳地产》2016年13期论文;