摘要：随着城市化建设的不断深入，房地产已逐渐成为我国支柱产业之一。而造价管理与控制不仅影响着项目的经济效益，而且也是承建单位核心竞争要素。在文章中，笔者主要针对近几年提出的全过程造价控制展开论述。分析了传统造价控制手段存在的不足之处，并在此基础上提出了全过程造价控制的具体建议，以供参考。
关键词：房地产；工程造价；全过程控制
引言
通常而言，房地产项目主要以招投标的方式发包，造价预算就成为了竞争中的主要参考依据。尤其是当前建筑行业竞争日益加剧，传统粗放的造价管理办法显然已经难以适应企业的发展需求。部分项目在建设的过程中仅注重施工阶段的造价控制，而忽视了其它更易受到人为因素影响的环节，因此也导致三超现象频繁出现。由此可见，在行业内普及推广全过程造价控制，已经是房地产项目建设的必然趋势。
一、造价全过程控制的内涵及意义
（一）造价全过程控制概述
由于当前经济发展与技术的成熟，房地产项目呈现出大规模、超高层的发展趋势。项目从立项到交付周期较长，使得项目落实与预期的条件难免有些出入。造价管理控制就是要在这种不断变化的情况下，确保实际造价与预算的偏差控制在合理范围。而在以往的造价控制工作中，企业主要通过预结算的方式来进行管理。这就导致承建单位更着重施工阶段的造价控制，而实际上根据行业调查结果显示，施工对造价变动的影响权重大多低于两成。因此，全过程造价控制就是要兼顾每一个环节，有效地确保项目经济效益最大化。
（二）造价全过程控制意义
在改革开放以来的三十余年中，建筑行业取得了长足的进步。无论从行业资金体量抑或是技术人才储备等硬实力，均有着显著提高。但与此相对应的，建筑行业造价管理控制等软实力却相对滞后。如此一来，房地产项目投资建设的经济效益就始终差强人意，严重阻碍了企业的进一步发展。除此之外，业界经过长期实践经验总结出，设计阶段与决策阶段对造价影响可能性也高达75％。而传统管理控制工作中却大多忽视了这一环节，自然就容易影响资金链的运作。所以，在具体项目的造价管理中，就必须采取全过程控制的办法。
二、传统造价管理存在的问题
（一）项目决策不合理
工程的立项规划直接关系到最终的造价成本，但由于国内企业对投资决策不甚重视，导致项目决策不合理的现象普遍存在。比如部分单位为了方便项目申报，在造价过程中有意降低概算。这种做法虽然能够方便规划建设，但后期资金缺口的出现也是不可避免的。抑或是设计环节没有切实参考市场实情，导致整体方案在落实过程中屡屡受阻。在这种情况下就不得不多次出现变更，一方面导致设计费用的不断增加，另一方面也会使工程量相应变化不利于造价的控制。最后值得一提的是，承建单位在房地产项目中还存在铺张浪费的现象。不少非必要的分项或者在设计上追求排场，比如设计面积比立项规划预期大、安装装修远超同行业标准的情况时有发生。总之，现阶段的房地产项目建设中，决策往往具有较大的随意性而损害了经济性原则，这都将给全过程造价造成阻碍。
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（二）设计自主性较强
房地产项目的设计工作一般都外包委派给专门的设计院，而设计单位也通过公平竞标的方式来获取项目。但是笔者发现，目前业界在房地产项目设计中往往更注重技术，而相对弱化了经济性的影响。设计单位在中标之后，也仅对项目图纸的质量负责，最终花费的多寡与设计收入并无直接关联。这就导致项目设计方案脱离了造价管理的控制，设计方案长期得不到优化。不仅如此，部分项目的设计图纸也可能存在质量问题。比如设计的深度没有达到规定的标准，在造价工作中就可能出现漏算或者错算的现象，这也会使最终的造价出现较大的误差。
（三）施工管理太薄弱
施工环节是房地产项目造价控制的重中之重，也会超预算现象发生的重灾区。尽管经过多年的发展，我国建筑施工技术与管理办法相继取得了突破。但总体而言其施工管理水平与行业发展相比不协调，也难以适应当下日益复杂的施工条件。尤其是在大规模的房地产项目中，涉及到的建材、人工与设备较多，在统筹配置方面也给企业提出了不小的挑战。此外，施工过程中还可能存在交叉作业与高空作业的环节。一旦在质量上出现了问题，不仅会影响到后续施工的正常开展，而且还可能造成大面积的返工而增加造价成本。在建材和设备的使用方面，承建单位也缺乏合理的编制方案存在盲目随意的现象。比如在建材的购买上没有关注材料的价格波动，而导致实际值与造价概算的预估值有较大出入等。
三、房地产工程造价全过程控制的策略
（一）立项设计阶段
凡事预则立，要想确保房地产项目造价得到合理控制，在立项设计阶段就必须要合理规划。在立项阶段，管理人员应该结合项目的定位来选址规划，同时对业界过往项目的数据进行调研对比。比如在城镇繁华的地区就应该规划高档住宅或写字楼，而在城乡结合边界则适合开发普通住宅小区。此外还需要对项目的规模、预期投入资金量有一个概算，确保项目建设能得到充足的资金支持。而在项目的设计阶段，也应该创新招投标方式。比如在具体设计项目的外包中，建设单位不仅要结合方案的具体造价，而且也要充分考虑到设计图的合理性。两相结合下才能遴选出更加优质的方案，不仅满足项目建设的需求，而且也实现了经济效益的提高。
（二）施工落实阶段
房地产项目的施工阶段较为复杂，在造价管理控制中需要从每一项工序着手。造价控制人员应该结合项目的具体情况，处理好质量、进度与成本之间的关系。既要满足项目的实际使用需求，也必须尽可能节省不必要的开支。与此同时，在施工过程中应该协调好各工序的落实，确保项目的质量达到相应的建设标准。如此一来，就能够有效减少返工修复也对成本控制有着十分积极地作用。除此之外，项目的签证变更也是十分常见的问题。在施工阶段就需要严格把好关，对具体的问题进行分级控制，从而确保变更花费在合理范围内。若一旦出现了变更项目，则需要设计师与现场管理人员以及监理的共同签字，并妥善保管好相关的凭证作为决算阶段的可靠依据。而建材的采购与使用需要符合质优价廉的特点，且要根据需要合理购置不得出现浪费的现象。
（三）结算审核阶段
结算审核是对项目涉及的经济项目进行清算的工作，一方面能够确保造价的合理性，另一方面也能够发现问题之所在帮助承建单位总结经验。管理人员需要对项目施工图进行仔细的对比，分析施工量、建筑材料等项目是否符合设计的预估。若存在较大的误差值，则要分析原因并扣除相应的支出部分。同时还需要对签证变更的项目进行检查，确保签证单据真实且保存完好。在结算过程中就需要避免早成计价的重复，对于单项内计算过的内容应在单价内及时扣除。此外，管理人员还需要对项目建材费用进行审查，确保建材支出合理。比如建材的差价是否符合规定，购买建材的发票是否保存完好等。通过这种方式，能够在结算阶段控制好项目的总造价，有效提高经济效益。
结语
综上所述，随着房地产项目建设的日益复杂，传统造价管理控制办法已经不合时宜。建设单位应该从设计立项、施工落实以及结算审核等多个入手，实现全过程的造价控制从而使建筑行业取得进一步发展。
参考文献
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[3]姜薪萍.关于房地产开发项目工程造价管理的思考[J].企业经济，2004（07）：32-33.
论文作者:傅武林
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第19期
论文发表时间:2018/11/7
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