摘要：建筑行业建设周期长，建设过程中不稳定因素很多，因此是一个高风险的行业，本文阐述了绿色建筑房地产开发过程中存在的风险因素，提出了规避风险的主要策略，为开发商从事绿色建筑开发的风险应对提供了理论依据。
关键词：房地产；风险管理；策略
1绿色建筑风险管理
1.1绿色建筑风险管理概述
对一般项目而言其风险管理的过程是确定风险管理的目标—进行风险因素的识别—风险因素评估—风险因素应对，绿色建筑因其经济效益的全寿命周期性，以及我国当前绿色建筑发展经验较少，相应政策法规不完善等因素，对绿色建筑进行风险因素的分析必须要充分考虑到以上因素。
1.2绿色建筑风险管理的目标
一般来讲，风险管理的最终目标是进行风险应对以减少风险发生的概率和降低风险带来的损失，对建筑工程来讲主要是从进度、安全、质量、资金等四个方面进行控制，一般来讲绿色建筑风险管理的目标可分为以下三个层次：总目标层即为实现绿色建筑全生命周期内的成功，第二、第三为分目标层，是实现绿色建筑总体目标即总目标体系的具体体现，主要包括经济目标、社会目标和环境目标，绿色建筑风险管理的目标不失一般性，即，通过对绿色建筑在开发过程中进行风险因素的识别，分析和应对，降低绿色建筑开发过程中风险发生的概率降低风险带来的损失，绿色建筑的经济目标即是，在项目的全寿命周期内实现绿色建筑经济效益的最大化，包括对质量、进度、工期的控制；绿色建筑的环境目标即是实现绿色建筑长期的生态效益，降低资源能源的消耗；绿色建筑的社会目标即是提高绿色建筑开发商的企业形象，提高公众对绿色建筑的认知和认可程度。
2绿色建筑房地产开发项目工程风险管理策略
一般来说应对风险的办法有一下几种：风险回避、风险控制、风险转移、风险自留、风险利用。风险回避即是，根据风险预测评价，经过权衡利弊得失，采取放弃、终止开发项目，或改变开发条件，以避开风险源地，从根本上消除风险隐患的措施；风险控制即是，在风险事件发生前、发生时及发生后，采取的降低风险发生概率，缩小风险损失程度的措施；风险转移即是指开发商在开发过程中，有意识的将自己不能承担或不愿承担的风险转移给其他经济单位承担所采取的措施；风险自留即是，房地产开发者自己承担风险事件所致损失，在房地产开发中，对一些无法回避，难以控制和转移的风险，或因冒该风险可能获得较大利益时，在不影响开发者根本利益、大局利益的前提下，常采取风险自留措施；风险利用即是，开发商利用人们惧怕风险、追求安全的心里，通过参与确实存在的风险开发活动，依靠自身扎实的风险管理工作，兴利除弊，谋求自身最大利益的行为，下面将结合经验对相应风险应对措施给出建议。
2.1现场人员绿色管理经验不足
应对措施建议：对于开发商而言，若要从事绿色建筑开发，自身对于绿色建筑管理人才的培养至关重要，所以对于此风险建议采取风险自留的措施，同时对单位内部管理人员进行绿色建筑开发管理工作的培训与考核，为企业的长远发展进行人才储备。
2.2不熟悉绿色建筑内容导致项目定位不准确
针对本风险可以采取风险转移的方式以减小风险带来的损失，在进行绿色建筑开发前可以委托经验丰富的咨询机构进行绿色建筑前期项目定位以及后续工程开发的咨询和管理工作，直至绿色建筑星级申报成功。
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2.3对绿色建筑的内涵认识不清导致设计变更
相比一般建筑而言绿色建筑包含内容更加丰富，涉及行业较多，绿色建筑在我国起步又较晚，可借鉴经验较少，绿色建筑开发过程中因不熟悉绿色建筑内涵导致的设计变更时有发生，业主方面要重视对绿色建筑开发人员专业素质的提高，统筹建筑、结构、装修、设备等各工种工作，以减少设计变更，也即是采取风险控制的措施。
2.4设计人员缺少绿色建筑设计经验导致设计成本过高
绿色建筑设计过程中可采取多种手段满足《绿标》的要求，绿色建筑的设计与建造成本一般都较高，但是由于不同的设计人员专业素质与经验积累的不同，设计出来的产品造价可能存在很大的差异，为此，对于开发商而言应在设计之初提出增量成本的可接受范围，在不影响绿色建筑申报的前提下最大限度地降低成本节省开支。
2.5设计不能满足评价标准导致项目评价结果未达到预期的绿色认证等级
目前我国已申报成功的绿色建筑绝大多数为设计标识，如果设计不合理或者可操作性不强，将会严重影响绿色建筑等级的申报工作，对于此风险开发商可以通过选用在业内较有声望的设计单位，也可聘请专家对设计单位设计的图纸进行预审，以评判是否能达到绿色建筑的评定标准。
2.6绿色施工经验不足，绿色施工方案不合理
建筑在建造过程中将会产生大量的固体废弃物，对环境造成不同程度的污染，目前我国施工过程中的过程控制理论还不成熟，绿色施工经验可借鉴的较少，绿色建筑的经济效益必须在全寿命周期的前提下进行评定方有意义，为此，对于此风险业主可以采取风险转移的方法，与施工单位签订绿色施工的合同，要求在项目开发建造的过程中施工方必须达到绿色施工的要求并进行过程控制，以满足绿色建筑评定标准。
2.7施工单位不能正确理解开发商的建筑意图
施工单位不能正确理解开发商绿色建筑的开发意图，思想上麻痹大意加上经验不足，很容易在开发建造的过程中对设计图纸打折执行，或者说在报价的时候没能考虑到施工绿色建筑导致的建造成本的增加，为不致亏损，施工过程中降低材料品质，偷工减料等，导致绿色建筑未能达到评审条件，为此，开发商可以通过风险转移的方式将此风险转移给监理单位，以敦促其实施严格的过程监控，开发商本身也应重视绿色建筑管理人员的培养，做到现场的高效管理。
2.8施工单位缺少具有绿色建筑管理经验的管理人员
绿色建筑开发建造过程中目标是实现绿色施工，重在过程控制，然而我国目前很少有单位具有相关经验，现场施工管理人员的素质直接影响建筑的品质，对绿色建筑而言将直接关乎最终能否通过绿色星级的认证，为此，业主在选用施工单位时一定要考虑到其在业内的口碑，还应在正式施工前对其现场施工管理人员进行相关考核，为绿色建筑的建造过程把好第一关，减小相应风险带来的损失。另外，监理人员缺少绿色建筑管理经验，对于此类风险开发商可以通过组织监理人员进行岗前培训与考核，考核通过并取得相应证书方可进行绿色建筑的施工管理工作，以降低由此带来的风险损失。
2.9政策法规不完善，激励措施不力
对于此类风险，开发商一方面要聘请专业的咨询公司对绿色建筑开发过程以及后续申报工作进行指导，签订相关合同，将风险进行转移，另一方面要积极关注国家和地方对于开发绿色建筑相关的政策以及财政激励措施，采取积极主动的风险应对措施，善于利用风险带来的机遇。
3结语
总之，绿色建筑房地产开发的风险应对目的是为开发商在从事绿色建筑房地产开发的过程中提供风险应对的相关参考，本文根据个人经验，在风险识别得到风险清单并进行风险评估得到影响绿色建筑房地产开发所面临的主要风险因素的基础上，给出了风险应对的策略，以供后续房地产开发借鉴参考。
参考文献
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[3]尹贻林.大型建设项目集成风险管理的实现模式探讨[J].建筑经济，2006，（3）
论文作者:闫庆飞
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第25期
论文发表时间:2018/1/25
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