宫松
黑龙江省不动产登记中心
摘要：我国已经基本完成计划经济向市场经济的转变。在人们日常生产生活中，不动产占据重要位置，是其不可缺少的一部分内容。人们始终高度重视不动产交易保护以及交易秩序的正常性，在真正开展不动产交易时，必须严格遵循物《物权法》提出的明确规则与标准。《物权法》同样针对不动产登记制度作出规定，这些详细全面的规定是顺利开展不动产交易以及不动产保护公诉的物质基矗但是我们仍旧不能忽略不动产登记制度的重要因素，要结合实际制定恰当合理的完善建议。
关键词：不动产登记；登记制度；完善与优化
不动产登记在《物权法》中占据主要位置，也是相当重要的一项制度。财产权体系并不是针对某一方面或某一物品存在，而是在综合多项内容的基础上形成，其中包括不动产登记。在财产权体系当中，不动产登记同样作为重要的公示手段进行使用。在深入分析不动产权登记制度的基础上，可明确其要点与注意事项，并客观分析制约不动产权登记制度的不足与缺陷。利用恰当措施改善我国不动产登记制度在发展中面临的诸多问题。
一、不动产登记制度现状
1.法律依据不统一
不动产物权登记通常的做法，在实质上是依据民法及物权法；在程序上是依据专门的不动产登记法。而我国不动产物权登记的法律依据主要是单行民事法律、法规，不但散乱，而且内容多、矛盾多。更为严重的是，大量的法律内容仍然是计划经济时代的产物，是作为对经济及不动产实行统一管理、监督控制的配套措施而制定的。不动产登记的法律法规不统一，我国就不可能建立统一的不动产交易市场秩序，尤其是难以统一房地产市场规则，促进流通、繁荣市场的目标更难以实现。
2.种类范围不完善
在确定不动产登记种类是需要考虑多方面内容，最为核心的内容就是登记目的。从功能角度来说，各种登记类型呈现出相互补充，相辅相成的状态。在综合利用各种。登记类型，登记种类的基础上才能构成完整的体系。初始登记、变更登记以及更正登记等，是构成登记类型体系最为重要的几方面内容。还要提高对预告登记、回复登记以及异议登记等内容的重视程度，类型不全面是针对我国现阶段不动产登记种类进行分析后得出的明确结论，着重表现在缺少重要内容方面，例如预告登记以及异议登记等，需要在不断深化与探究的同时，有效完善。
3.无法做到公开化
不动产登记公示制度与多个内容之间都存在直接联系，其中包括信息公开查询制度。也就是说所有不动产登记事项必须保持公开和开放的状态，社会公众是开放的主要对象。登记的功能会在信息得到公示后得以充分发挥，并利用信息公示的方法控制交易成本。在交易失误率不断下降的背景下，登记交易效率会有所提升。在没有得到允许的情况下，土地登记文件资料不得随意提供给第三者，是《土地登记规定》提出的明确需求，也不可做出随意公布的行为。不动产登记部门正是受到土地登记规定的影响，而在信息上呈现出几乎封闭的状态。因此，不动产登记公示制度基本上是一个理论，无法真正落实到实践当中。
二、优化不动产登记制度的策略
1.在法律规定方面做到统一
第一个层次是物权定位，即由全国人大在制定统一的物权法时，依据物权思想及物权法的有关原则，并吸收英美法的优点，确定我国统一的物权模式、登记模式及基本规范等。
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第二个层次是规制登记行为，即仍由全国人大在物权法的基础上，制定一部统一的不动产登记法，以替代现行的各类不动产登记的法规，确立我国不动产登记的性质、效力、规则、程序、登记机关、登记官等内容，构建我围不动产登记制度。
第三个层次是专业层面，由国务院围绕不动产登记法指定相应专业，如房地产、矿产、林业、渔业等的登记条例。
2.不动产登记范围的优化
我国传统经济发展以计划经济体制为主。在计划经济体制的影响下，外围物权法以及物权种类呈现出完全被排斥的状态。长时间发展后，已经绝迹。物权法因改革开放而再次加入到法律队伍中，最突出的就是地上权、典权以及非典型担保等，其中还包括不动产、特殊抵押等多个类型。这些物权在实践与应用过程中不断完善，并形成成熟的体系。通过重新规定后可以将其界定为登记物权。科学技术的应用范围相当广泛，各个行业中都有科学技术的存在。新的物权种类不仅是因为科学技术发展，还是不动产开发利用技术提升后催生出的一个全新种类。需要从法律角度着手，赋予其一定的权力与概念，真正列入登记物权当中。
独立空间群以及空间利用，全都可体现出新物权种类的存在。土地权利配置权力始终处于不断变革与创新的过程当中，极有可能出现全新的土地物权。因改革而出现的土地私有权或者永租地上权等都在其涵盖范围之内，永租地上权以及年租地上权都是准私人所有权，与土地私人所有权之间存在一定的差异，是在逐渐改革中形成。物权法负责确认并进一步登记。需要在充分考量各种物权种类以及登记类型方式后制定并完善物权法。利用科学合理的物权法以及不动产登记法，形成全新的体系与框架。
3.完善内部管理制度
（1）建立测绘与确权一体化的不动产登记体制
通过登记法立法明确不动产登记测绘的性质以及在不动产登记中的地位，终止测绘市场化改革，建立测绘与确权一体化的不动产登记体制；可改革现行面积计算方法，实行以套内建筑面积确认商品房面积，即产权证上只注记套内建筑面积，不注记分摊面积。
（2）建立不动产登记程序制度
一是在不动产登记法中，应统一登记的程序。二是建立登记机关的内部程序。三是受登记机关委托的律师和公证部门各自建立自己的工作程序，形成各自的流程图。四是建立包含所有程序排列的登记全程流程图。
（3）建立不动产登记发证制度
房产和土地要制作统一的房地产权利证书。由于现行土地只能是使用权，故只能以房地产权利证书涵盖。证书所记载的分别是房屋所有权和土地使用权，如果将来改革允许土地私有和进入流通，就可以发房地产所有权证。
结语：不动产物权市场改革正处于不断深化与发展的过程中，这也是依托社会主义市场经济体制取得的明显进步。各级不动产登记机关始终高度重视不动产物权改革工作，并通过专家学者的共同努力，加大探索力度。在改革时，不仅要总结吸收以往的经验与教训，还要结合实际恰当引进先进经验。在发展与完善时必须考虑到我国经济发展现状，加快不动产事业发展与改革速度。
参考文献：
[1]宋皓.我国不动产登记制度的缺陷与完善[J].现代营销(下旬刊),2011(5):128-129.
[2]蒙艳姿.我国不动产登记制度存在的问题及建议浅析[J].中国管理信息化,2016,19(16):210-211.
论文作者:宫松
论文发表刊物:《中国西部科技》2019年第12期
论文发表时间:2019/9/19
标签：不动产论文; 制度论文; 物权论文; 物权法论文; 我国论文; 种类论文; 内容论文; 《中国西部科技》2019年第12期论文;