基于计量模型的不动产价格影响因素研究
山西财经大学金融学院 宋璇
摘 要： 改革开放以来，我国不断深化金融体制改革，逐渐建立了专业化的金融投资机构，如证券交易所、保险公司、基金公司等。在这种背景下，各种金融产品也层出不穷，如股票、债券、基金等，加之人们的生活水平不断提高，闲置资本不断增加，人们的投资欲望也不断增强。不动产作为投资项目中专业化水平不高的一种，更是吸引了大批投资者。
关键词： 计量模型 不动产价格
不动产在人们生活和社会经济中的重要地位，不动产行业成为我国经济的支柱产业，对国内生产及经济发展有举足轻重的作用。但是近年来部分地区不动产价格持续增长，增长幅度甚至超过经济总体水平与其他大多数行业的产品及服务的增长。不动产价格的如此剧烈增长给社会普通工薪阶层造成了巨大的住房压力，很多普通老百姓根本没有能力支付昂贵的房价，这对社会稳定和谐发展产生了不利影响。当前，不动产价格问题也成为了一个人们广泛关注的经济及社会问题。
本文从以计量模型为基础，选出影响不动产价格的经济因素，通过建立模型分析其相关影响程度，并提出适当的政策建议。
1 数据分析
本文通过参考统计年鉴，选取1992—2016年的各个变量相关数据，如表1所示，其中，price为商品房平均销售价格(元/平方米）；income为城镇居民人均可支配收入（元）；cpi为居民消费价格指数；supply为狭义货币供应量M1（亿元）；pgdp为人均实际GDP（元）。
《西厢记》中的崔莺莺和张生因追求婚姻自由而与老夫人构成正面、公开的冲突，展开礼教束缚与反束缚的斗争；《牡丹亭》中的杜丽娘因人性的觉醒而渴慕爱情，渴慕与强烈的爱情是内心的，所以并不构成她与封建家长之间正面、公开的冲突，矛盾的展开是在情与理之间。杜丽娘死后，更不受理性的约束了，她没放弃生前的愿望，游魂到处飘荡寻觅梦中之人。
表1 1992—2016年房屋销售价格、居民消费价格指数等数据
运用EVIEWS分别做解释变量price与被解释变量income、cpi、supply、pgdp的散点分布。根据散点可以看出，各变量随时间变化均呈上升趋势，各影响因素都随着房屋价格price上升而增加，且近似具有线性关系。
《中国居民膳食指南2016》中建议，孕中期每天增加能量300千卡，孕晚期每天增加450千卡。孕妇通过饮食摄入能量，又通过基础代谢、身体活动、胎儿生长发育等途径消耗能量。为了确保胎儿发育以及附属的胎盘、羊水和子宫的正常增长，孕期应摄入比孕前更多的能量，以维持必要的体重增长。
2 模型建立
2.1 平稳性检验
基于各因素与房屋销售价格的散点图，为了分析所选取的变量对不动产价格的影响，本文选择利用最小二乘法（OLS）建立多元线性回归模型。首先，应对各变量数据进行平稳性检验。
本文使用unit root检验法对数据进行平稳性检验。unit root是表示序列非平稳的一种方式，即一种具有高度持续性的时间序列，unit root是对变量序列平稳性检验的一种转化形式。unit root检验通常用DF检验法，它的模型为：
甲洛洛思量再三，还是觉得第二个办法可行，唯一的担心就是那个丁主任的同伙会不会狗急跳墙，杀我灭口，可那瘦瘦小小的身板，看了也不是什么有能耐的家伙，再说自己手里提着斧头，也不怕他们赤手空拳。
不含常数项和时间趋势项：
仅包含常数项：
既包含常数项又包含时间趋势：
式中的
为随机误差项，此检验的原假设为
，通过对
估计量的t统计量值与软件给出的临界值作比较，或计算出p值根据p值的大小对原假设作出取舍。如果拒绝原假设说明
羞序列平稳，否则，对
的差分
序列继续进行上述检验。
设关于房屋价格price的协整模型为：
结果表明，四个解释变量与被解释变量的0阶差分在5%的显著性水平下都不能拒绝存在单位根的假设，因此均为非平稳序列。其中，price的一阶差分t值在1%的显著性水平下可拒绝原假设，即price序列数据为一阶单整的。同理，由上表数据可得知income、cpi、pgdp、supply的二阶差分的t值在1%的显著性水平下可拒绝原假设，即其余序列数据都为二阶单整的。
电气工程行业有着自身的特殊性，要将质量标准放在第一位，严格按照规范去执行，不能出现任何的差错。如果过程中存在安全隐患，不仅影响到正常运转，还会对人员生命财产安全造成威胁，带来不可挽回的损失，后果是非常严重的。所以要坚持质量原则，及时发现施工中的隐患，消灭在源头上，减少不确定因素影响，在规定时间内完成任务，有利于提高效率和质量。要发挥出监管作用，对于出现问题及时解决，防止进一步扩大影响，降低工程质量水平。确保工程质量需要从多个方面去做，才能真正意义上做到万无一失，满足电力生产的要求。
2.2 协整模型及其检验
根据协整模型理论，如果两个序列存在协整关系，那么这两个序列必须具有相同的单整阶数。由分析数据可知，对原变量进行形式变化后，price、Δlogincome、Δcpi、Δlogpgdp、logsupply的一阶差分在1%的显著性水平下小于临界值，可拒绝原假设，即它们同为一阶单整序列，因此可建立协整模型。
面对金融扶贫工作，农业银行要树立自身形象，打通金融造福地方的道路，争取更多优质资源。在提高金融扶贫工作积极性的基础上，提高精准扶贫的水平。
根据得到的回归结果可知，协整模型的残差滞后一期项在误差修正模型中的系数为负值，这表明上述所建模型为真实的协整模型，反映了被解释变量price与解释变量Δlogincome、Δlogpgdp以及logsupply的长期均衡关系。
对协整模型建立误差修正模型如下，进一步检验其真实性。
我们很快就领到了准考证，走进了考场，那里面简直像个菜市场，到处都是人，吵吵闹闹，出出进进。过了一会儿，老师让我们进去。爸爸一而再三地叮嘱说：“记得写自己名字。”我点点头，拿着笔和准考证走了。
由上述回归结果可知，可决系数
以及修正的可决系数都接近于1，表明模型的拟合优度很高。在0.05%的显著性水平下，Δlogpgdp、logsupply的t统计量值通过了显著性检验，但Δlogincome与Δcpi的p值分别为0.6757和0.1347，明显大于0.05，所以结果不显著。以上表明所建模型存在误差，需要进行修正。
四个自变量的相关系数可以进行计算。由此可知，Δlogincome与Δcpi和Δlogpgdp的相关程度较高，存在着多重共线性问题，需要剔除一些变量。由于Δcpi与被解释变量相关程度不高，我们选择将其剔除。剔除后再进行回归，结果如表2所示。
表2 解释变量的相关程度
对估计的残差进行平稳性检验。在不包含常数项和时间趋势项，滞后期数为5的检验形式下，得到该残差序列的t值为-2.46618，存在单位根的p值为0.0162，表明在5%的显著性水平下拒绝原假设，回归模型的残差为平稳序列。
从这一回归结果可以看出，在剔除掉变量Δcpi后，
为0.934627，修正的
为0.924821，这表明模型的拟合效果很好。F值为95.31251远大于临界值，因此通过了F检验，而且各解释变量的t值均超过临界值，p值都小于0.05，通过了显著性检验。所以可得出多元协整模型：
对于现代化的社会来讲人们已经离不开电的使用了，人们的日常生产生活都与电有不可分割的联系，如果没有电人类社会将陷入不可预知的恐慌，同时人类的发展将陷入很长时间的发展断层。日常生活中，电视电器需要电才能运行，电交通运输、农业生产需要电才能进行，就说我们最日常的煮饭做菜也是需要点才能进行的，人类所有的机器生产没有一个可以离开电独立运行的。电的使用使得人类文明提升更大的一个档次，但是对于电的使用需要做好最基本的安全防护，做到合理用电、安全用电。
有大理想的人筑一堵墙圈一大块地，建一个国家；有小理想的人筑一堵墙把一个城市围起来；平凡之人在城里筑一堵墙盖几间房过平常日子。
用EVIEWS软件最小二乘法（OLS）估计模型参数，方程估计的结果写为：
3 结语
不动产的价格与城镇居民可支配收入、货币供应量、人均实际gdp有关。其中，城镇居民可支配收入的增长率及货币供应量对房价有正向的影响，而人均实际gdp的增长率对房价有负向的影响。
针对影响房屋价格的三个影响因素及所建模型给出以下政策建议。
国家调控不动产价格的手段之一是货币政策工具，通过改变货币供应量是实现货币政策目标的重要手段之一。狭义货币供应量的增加，通过居民的财富效应，银行的信贷渠道效应等都会促进对不动产市场的投资，从而影响房价。因此，国家可以通过宏观调控货币供给量来进一步调控房价。
人均个人可支配收入是人均收入去掉个人所得税之后，剩余的可用于个人消费和储蓄的资金量。对于居民生活购房的需求，国家可以加大社会保障力度，通过各种补贴及优惠政策满足人们的住房需求。对于人们对住房投资的需求，一方面可以通过限购等相关政策抑制房价上涨；另一方面加强金融理财产品的发展与推广，引导拥有闲置资本的人们投资于其他领域从而缓解“炒房热”。
经济的发展意味着生产投资等社会生产活动的良好发展以及对不动产市场产品数量及种类的需求量的扩大，在不追求经济快速发展的情况下，保持经济缓慢增长有利于稳定房价。国家可以从宏观角度制定相关政策控制经济增长速度，以稳定房价。
4 研究意义
本文选取的样本数据量较少，导致模型的代表性降低；另外模型在建立过程中有很多其他影响因素尚未考虑，如利率、房屋的购置价格、国家的财政政策等，在这样的情况下，模型的可靠性与稳健性降低。
协整模型表示，城镇居民人均可支配收入的增长率提高一个百分点，商品房屋平均销售价格提高0.2213857元/平方米。由于房屋具有一般商品的特性，其价格受供求相互的影响，当居民可支配收入提高时，不论是出于对生活水平的需求还是对固定资产投资的需求，都会增加对不动产的需求，即居民可支配收入与房价正相关。模型中的变量为居民可支配收入的增长率，说明居民可支配收入增长的幅度较大时房价的上涨幅度也较大。
从模型中还可以看出，货币供应量变动一个百分点，商品房屋平均销售价格提高18.2674元/平方米。根据货币数量论，货币供给量与货币流通速度的乘积等于名义收入，而名义收入等于价格水平与实际产出量的乘积，当货币流通速度不变时，货币供给量的增加会引起价格水平的升高。而房价也会受到这种机制的影响，但是不动产不同于其他普通的商品，其价格还受到很多其他因素的影响，货币供应量在小幅变动的情况下对房价的影响不大如果一个国家货币超发，引起通货膨胀，房价便会同普通商品一样剧烈上涨。
模型中值得注意的是第三个变量，回归结果表明人均实际gdp增长率下降一个百分点，商品房屋价格提高218.9508元/平方米。gdp是一国在一段时期内所生产的全部最终产品及劳务的市场价值。从总产出的角度来说，实际产出增长，对房屋的供给就会增加，那么实际产出增长的速度缓慢时，房屋供给增加的速度就会减缓，从而促使房价的上升。从总收入的角度来说，当收入提高时，人们对消费投资的需求会增加，但收入增速到一定程度时，人们已经满足了生活住房的需求，在投资方面，人们可能会追求其他收益更高的产品而非不动产。两方面都说明了人均实际gdp的增速对不动产价格由负向的影响。
参考文献
[1]王晴，朱家明.基于EVIEWS的我国不动产价格影响因素计量分析[J].洛阳师范学院学报，2017，36(5).
[2]李卓迪.基于Eviews的我国商业地产价格影响因素的实证分析[J].中国商论，2018(12).
[3]张世涵.宏观因素对我国不动产价格影响分析[J].中国不动产，2018(24).
中图分类号： 299.23
文献标识码： A
文章编号： 2096-0298(2019)11(a)-197-02
DOI： 10.19699/j.cnki.issn2096-0298.2019.21.197
标签：计量模型论文; 不动产价格论文; 山西财经大学金融学院论文;