摘要：在估价过程中，由于对市场竞争因素的分析不够充分，特别是成本法计算时，可能会导致估价结果会有很大差异，估价结果与其他算法的结果相差较远。这就是说，在市场竞争受到限制的情况下，以成本法来估算价值会受到很大限制。在这种情况下，由于估价对象的建筑形态多样，如何保证重建价格或重置价格的准确性，是房地产评估中应注意的问题。
关键词：房地产；评估；工程造价；运用
引言
房地产评估指的是评估工作人员通过模拟房地产市场价格进而形成一定的应用机制，然后借助于不同种有效的评估方法，模拟房地产市场价格形成过程的工作。房地产评估面临着技术、政策、市场以及市场人员条件等多种来自不同方面因素的影响，很容易造成在房地产评估工作中的结果不准确的情况。
1房地产评估结果影响因素
1.1估价方法
包括成本法，市场比较法，收益法不同的评估方法对房地产市场价格形成过程的模拟有所不同，获得的评估结果也必然存在一定的差异，实际操作一般都选择至少两种评估方法进行比较。而如果选择参数得当，计算方法正确，不同评估方法的评估结果应该接近。
1.2材料价格
1.2.1材料价格时效性
假设一段时间内建筑成本保持不变，该时间段不能太长，会导致材料价格浮动过大；但时间段也不能过短，要有足够时间搜集单位造价指数补充价格指数，所以材料价格时效性的影响比较显著。
1.2.2材料价格可得性
材料价格随时间上下浮动，个别性比较强的房地产建筑，建议选择分部分项供料测量法，依据工程造价对估价对象建筑成本进行评估。一般估价师不选择这种方法，并非该方法不准确，而是需要的材料信息太多，难于搜集整理，需要寻求造价师帮助。而对于标准化较高的评估对象，是可以选择这种方法的，可见材料价格的可得性对评估结果准确性的影响。
2工程造价在房地产评估中的运用
2.1提高房地产评估数据准确性
实际市场施工合同价比评估工程预算价低，一般都是市场竞争导致。普通民用建筑施工技术易于掌握，施工技术难度不高，工期建设规律比较明显，施工强度一般，能够均匀的投入各种施工资源，项目体量一般，不会造成材料价格波动，易于为建筑企业接受。市场竞争激烈，导致市场竞标价比预算控制价低，在房产评估中要充分考虑到市场竞争的影响，造价利润水平、企业管理费用都要积极参考市场实际，但是不要完全依据市场价格。一些工期和进度计划相比缩短很多的项目会产生赶工措施费，用于评估不应考虑，高技术要求项目对企业资质水平要求很高，施工中会产生额外技术措施费用，评估要考虑到这部分费用。业主资金费用到位迟缓，施工方需要垫付，工程费中可能存在垫付的费用以及财务费用，评估中不予考虑。
2.2开发成本
一般来说，开发成本指的是建筑物的重建价格或者重置价格。建筑物的重建价格指的是将原有建筑技术和建筑材料作为估价对象，以估价时点价格水平为依据，重新建造一个与估价对象相同的建筑物正常价格。建筑物的重置价格指的是将估价时点建筑技术和建筑材料作为估价对象，以估价时点价格水平为依据，重新建造一个与估价对象功效相同的建筑物正常价格。从两者的特点来看，重置价格一般适用于年代久远的不能找出与旧建筑物相同建筑材料，或者是因为建筑技术发生变化，导致旧建筑物难以复原，对这些建筑物进行估价则可以使用重置价格。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆重建价格的使用适用于具有特殊保护价值的某些建筑物的价值评估。
2.3工程造价代替成本法
在房地产评估中，成本法在评估工作的内容以及评估程序中同工程造价的评估相类似，有一定的共同之处，但是也存在很多不同的地方。在房地产评估中应用成本法一般以社会化客观成本为依据，而工程造价则是以特定工程在特定条件下为主体计算的施工费用。两者在计算原则上也有很大不同，但是工程造价的应用方式以社会化条件为基础，同时可以对估点时材料的价格进行调整，从而使得获得的最后的工程造价可以作为成本法在房地产评估中的核心根据。但是，在实际的评估工作中，不同类型的工程在合同价中会由于受到特殊条件的约束，使得对于该工程不可以直接进行评估。除此之外，国家也曾大力推广工程造价清单计价模式，在每个工程项目中税金、分部分项工程项目以及措施费用、规费等，都需要在计价清单中明确项目的名称以及数量等单位，工程量清单的计价定额由政府发放，在我国不同地区的定额有一定的差别，目的是适应不同地区的市场条件。当然，也存在一些企业也可以根据自身的发展水平而选择自由企业定额，各省份的定额通常情况下是确定实物工作一般组成量，例如，人工投入的水平以及分项工程实体材料消耗，应该符合社会一般劳动效率、一般技术，这是一种比较平均的、极具代表性的指标。管理费用以及材料价格通常是由投标方自行决定。工程清单计价作为一种社会报价模拟，在竞标时以分项综合单价为依据，工程量是根据不同工程项目的具体情况计算的。
3提高房地产评估数据准确性的方法
3.1充分考虑市场因素
对于同一工程，可能其实际市场施工合同价低于我们以评估为目的的工程预算价，该如何理解?这通常是市场竞争的结果，这种状况一般出现于社会中普通的民用建筑，其施工技术为大家所掌握，施工难度不大，工期符合一般建设规律，不会太抢工期，施工强度适中，施工资源能较均匀投入，项目资金能按时到位，项目体量适中，不会太大或太小而影响工程造价，这样的项目因其条件能为大多数的建筑企业接受，所以市场竞争激烈，基本以造价低者中标胜出，因而其市场中标价往往低于预算控制价，评估时可以考量这些市场因素，适当在造价中的利润水平、企业管理费水平上参考市场行情，但不宜完全按其最终的市场价，还是需要体现评估的一般客观原则。
3.2借助可参考的资料和采用工程造价电算化技术
若想提高房地产评估数据的准确性，除了要充分考虑以上取费标准外，还应该借助可参考的资料和采用工程造价电算化技术。造价计算所需资料可以借助于城建档案资料，一般工程的竣工存档资料可以满足大部分的造价复算需要，这些资料可以借助委托人的帮助进行查阅。现在工程造价电算化已得到较好的发展，原来大量依靠手工计算的工作，现在可以用计算机协助完成，工作效率大为提高，运用软件进行工程量计算已比较简便，对工程量组价计算预算工程造价运用计算机更为便捷，这些技术手段简化了工程造价的计算，大大提高工作效率，应用工程造价为包括房地产评估在内的各项服务提供了便利条件。
结语
工程造价在房地产评估中的运用，能够提高评估结果的准确性，对房地产市场的发展也有重要影响。近年来，工程量清单计价的方法得到推广，工程造价不断进行变革，使工程造价的社会性、实用性更强，与建筑市场的运行情况也更加符合。但在工程造价计算时，应注意工程造价的客观化处理方式，完善建筑市场的成本组成的计算方法。将工程造价运用于建安成本计算中，以工程造价数据作为房地产评估的技术数据，以得出客观性、一般化的建安成本，提高评估结果的准确性和可靠性。
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论文作者:马菁
论文发表刊物:《基层建设》2019年第9期
论文发表时间:2019/6/25
标签：工程造价论文; 房地产评估论文; 成本论文; 价格论文; 市场论文; 建筑物论文; 建筑论文; 《基层建设》2019年第9期论文;