佛山市三水新达测绘有限公司 528100
摘要：房产测量是一项极为繁杂的测绘方式，可以为房屋建筑管理工作提供相应的服务，但是，需要注意的是，房产测绘预算面积和实测面积常会体现出一定的差异性，应用房产测绘成果质量、政策以及分摊方案等予以全方面的分析，对其实际成因进行探析，最终提出切合实际的解决建议。
关键词：房产测量；预算面积；实测面积；差异性分析；解决方案
房产测量，又可称之为房产测绘，它的主要任务就是要对房屋用地和房屋的实际信息进行统筹，而后为户籍管理、房产交易、房产产权以及户籍管理等提供相应的数据和信息保障，在实际的房产测量过程中，还需要参照我国的相关法律法规，以此为基础，使房产测绘更为精准和科学，将房产测绘作为管理的基础工作，将房产测绘开发分为实测面积测算和预算面积测算两个层面，笔者对房产测量中预算面积和实测面积的差异性进行了相应的分析。
一、对于预算面积和实测面积的概念分析
预算面积测算的概念分析，结合开发商的房屋初步设计图的内容，确定最为适宜的测算方案，对容积率予以计算，对设计图中的内容予进行实时变更，而后参照开发商对消防部门审核和规划部门的要求，使最终的建筑施工图和设计终稿的面积相一致，此后通过房屋等级部门，办理最终的预售证。
实测面积预算的概念分析，在实际的房产竣工之后，要经由建设厅对此项目进行验收，而后安排专业的测量人员进行现场的数据采集工作，对数据进行精准的记录，此后再落实分户图、共有面积分摊、编写技术总结、内业绘制房产分层图、面积采集以及生成表格等工作任务，这些工作环节之后，要安排相关的测绘部门责任进行审核并签字，将其作为法律效力的检测标准，而后提供给房屋等级部门予以备案，以供后期的数据调取需要[1]。
二、对于实测面积和预算面积的差异性诱因分析
购房人员在进行产权证的办理过程中，常会遇到产权证中所记录的面积核购房合同中的面积差异性问题，这里所讲的购房合同面积就是指房屋预算面积，而产权证中所显示的面积，一般都是测绘单位在进行房屋综合验收环节，所记录的房屋面积，所以，实测面积和预算面积不免会产生诸多差异和面积不符的问题。
房屋产权面积中含有共有面积和私有面积两种，如果因为分摊导致的实测和预算面积差，一般都会在共有面积前后差之中予以体现[2]。
其一，预算和实测环节所参照的政策法规内容不同，以福州地区的房产测量为例进行分析，此地域在二零一一年七月，福州市规划局和福州市房屋登记中心，发布了“关于房屋电梯井面积计算的相关事宜和通知”，这则通知中，明确指出单一功能的住宅，其中的电梯不管通过何种方式进行停靠，电梯井都要计入大幢共有面积之中，同时应本着整幢分摊的原则。在执行这一通知之前，这一区域的分摊方案，是将电梯面积计入到电梯停靠楼层，而后实现分摊，这就可见，所参照的政策法规内容不同，预算面积和实测面积也会体现出差异性[3]。
其二，实地部分功能区未能参照设计图纸完成施工任务。从下图1中可知，第二层前室北面的实地和预算中的要求有所不同，预算过程中前室1北侧无门设，另外，第二层区域范围内，也不可参与分摊前室1、电梯1以及楼梯的共有面积之中，但是，实地现状却存在门设，且看二层区域内的办公是应用电梯1、前室1以及楼梯1，同时参照这一比例，对这一部分的共有面积进行分摊，这就会导致二层办公共有面积相应的增加，最终致使电梯1、前室1以及楼梯1的各功能区中的各单位的共有面积都会相应的减小[4]。
其三，项目竣工阶段，诸多设备未能安装到位，住宅房屋所应用的电视机房以及气压罐间等设备如果均未能安装，这就会导致房屋缺乏实际的应用功能，但是，预算环节却参照相关的房屋规划方案，对建筑施工图纸的面积进行精准的计算，默认设备之中安装有相应的设备，预算中的上述设备都会给房屋住宅提供高质量的服务，实现它所应有的功能，由此可见，预算环节和竣工阶段的面积会有一定的差异性，同时它的使用功能也有一定的差距。
其四，幢划分缺乏一致性，导致前后出现面积差。比如，某住宅小区和地下室连为一体，实际的施工中，可将其分为一期和二期，幢号可分为一期和二期地下室，分摊方案可以分为两幢完成设计，但是，预算阶段却将其视为一个系统化的分摊方案，最终致使实测中的单元面积和预算面积有所不同。
三、解决房产测量中预算面积与实测面积差异问题的解决方法
产权面积是购房者和开发商所共同关注的问题之一，这里的产权面积也就是实测面积经由相关产权登记部门的审核之后所确定的面积值，从开发商的角度来说，如果产权面积比实际的销售面积大，并超出3%时，超出的3%属于赠送给购房者，如果产权面积小于实际面积的3%时，那么，这些面积要以双倍的房价退还给购房者，购房者甚至有选择退房的权利。所以，解决房产测量中预算面积与实测面积差异问题显得尤为重要[5]。
其一，基于政策法规内容的变化，导致的分摊方案问题，应当参照旧的政策条款，以此为基础，令实测环节根据旧时的法律条文需要，实现共有面积的分摊。
其二，小区之内的幢号出现变化现象，可以基于地面之上的上连体楼以及地下室等层面，可将一期地下室和二期地下室连接为一体，并完成产权登记工作，在此过程中，可以通过一二期同时登记方式来进行。
其三，相关的监管部门应当将自身的监督和管理优势体现出来，而后做好能把控工作，严格参照规划审批建筑施工图的内容，促使实地和规划审批的施工设计图纸实现一致性，提高测绘产品的质量，强化行业市场监督力度，对测量单位中的软件、人员素质、硬件设施能等进行严格把控。
结束语
综上所述，当前的社会发展背景下，我国房地产事业发展步伐在不断加快，在实际的房产测量工作中，极易出现实测面积和预算面积不一致的情况，这一情况会给开发商带来诸多的困扰，同时还会给购房者带来利益纠纷，因此，要想更好的规避这一问题，就要对引发这一问题的诱因进行全方面分析，而后落实切合实际的解决对策，最大程度的降低产权纠纷事件发生几率，促使我国的房地产行业发展更为高效和稳健。
参考文献
[1] 陈万润.房产测量中预算面积与实测面积差异分析及解决方法[J].福建地质,2014,33(1):75-78.
[2] 饶后和.房产测量中预算面积与实测面积的差异分析及解决方法[J].地球,2016,69(11):221.
[3] 周日圣.房产测量中预测与实测面积差异的分析[J].中国房地产,2012,67(12):425.
[4] 郭军,张伟.关于房产面积实测和预测绘的探讨[J].建筑与预算,2014,19(5):73-75.
[5] 周日圣.房产测量中预测与实测面积差异的分析[J].中国房地产业,2012,67(12):425.
论文作者:梁海鹏
论文发表刊物:《基层建设》2017年第17期
论文发表时间:2017/10/16
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