对我国房地产实行最高限价理论分析和政策建议，本文主要内容关键词为：对我论文,理论论文,建议论文,国房论文,地产论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
［中图分类号］F293.30 ［文献标识码］A ［文章编号］1000－1549（2011）10－0054－06
一、引言
调控房地产市场是我国2010年的第一个重大经济调控措施。2010年4月开始的“房地产新政”，被称为我国历史上最严厉的房地产调控政策，其主要内容包括提高购房贷款的比例、控制居民购买投资房、舆论引导、清理开发用地、新建廉租房和低价房等。该政策实施一年来，我国房价不但没有下跌，还保持了持续上涨的势头，且涨幅较大，城镇居民对房价普遍持上涨预期，而且房地产对整个物价上涨和社会稳定的影响越来越大。在此背景下，笔者认为，通过限价措施，促进房地产调控政策达到预期目的，将具有特别重要的意义。
二、附加投机需求的均衡模型：一个基本理论分析框架
房地产限价政策，是行政直接干预市场价格的一种措施。根据传统的市场经济理论，价格是发挥资源配置作用的核心所在。一旦实施限价政策，市场机制将被破坏，市场供求关系难以实现，结果将出现需求过大、供给不足、经济萎缩等直接效果；而间接的后果则更为严重，主要表现在腐败盛行、两极分化更加严重等。一般情况下，实行限价政策，尤其是对房地产这种关系国计民生的重要市场实施限价，将是一个值得慎重思考的问题。其基本原理如图1。从图1可知一般的市场理论认为，在最高限制市场价格的情况下，社会将出现产出方面的损失。在没有限价的情况下，市场的均衡点在E点，均衡价格及产量分别是P和Q，而实施最高限价以后，最高限价的价格为
，由于低于P，所以供给将减少到
，而需求将增加到
。该产品的产出将下降Q－
的规模，而供求之间的缺口则扩大为
－的规模。因此，一般情况下，我们不赞同最高限价。这一政策容易扭曲价格、减少产出、扩大供求缺口。
但是，对于房地产这种具有刚性需求和投资需求并存的市场，是否也具有同样适用的原理？我们根据图1的基本原理，对其进行房地产市场的改造，形成具有投机需求市场的均衡分析框架。基本原理是：
图1 最高限价的政策效应分析
图2 房地产行业最高限价的政策效应分析
1.价格下跌
由于实施最高限价的政策，房地产市场的整体价格将由下降为P，而且价格下降的时间极短，政策出台后价格就可以下降到P点上，不必等待市场机制去发挥作用。这是一个显著的优势，因为房地产市场上的影响因素很多，运用经济参数调节房价，往往达不到目标，最高限价则具有高效的特点。
2.经济稳定
对市场实施最高限价，一般都要伴随产出量的下降，从而对经济带来损失。对于我国这样一个就业压力很大的国家来说，在通胀和失业之间，一般是失业的危害要大一些。如果能够控制通胀又不带来经济效率损失，则是最佳的选择。根据图2的原理，实施最高限价后，房价能够控制到合理的水平（P），但又不会降低产出（产出没有变化，始终是），那么，这就是一个非常理想的政策选择了。
3.投机需求消失
控制投机性需求，始终是各国房地产调控的基本出发点。因为，房地产投机的直接后果，就是产生严重的资产泡沫，而资产泡沫是必然要破裂的，资产泡沫破裂的直接后果就是商业银行的不良资产急剧增加进而诱发商业银行大规模破产，最后危及整个经济。根据图2表示的原理，最高限价实施后，房地产泡沫将减少
部分，经济的安全性大为增加。公式（1）可以表示为如下，这表明房地产投机成分消失了，经济的健康程度也增加了：
总需求＝刚性需求 （2）
三、对我国当前房地产市场性质判断的依据
根据图2的原理，笔者认为，在一个投机性房地产市场上，实施最高限价的政策是一个能够及时控制房地产价格上涨的幅度、不影响产出和社会就业、可以降低经济的泡沫以及由此引发经济危机的理想的调控措施。这是对行政手段在宏观调控中的新认识。根据既有的思维惯性，行政手段的运用必将带来经济效率的损失，市场价格因此被扭曲，因此，市场经济体系中一般不赞同过多使用行政手段，即使要使用行政手段，也必须控制在很小的范围之内，以免影响市场的有效运行，而市场则被认为是人类历史上最有效的资源配置形式。
根据本文阐述的最高限价原理，对房地产市场进行限价的前提是市场出现了严重的投机现象，即需要调控的房地产市场是一个投机市场，而且如果不控制，市场的投机问题将进一步严重。那么，我国的房地产市场是否是投机性市场，投机的程度如何呢？这是决定我们是否对房地产市场采取行政性最高限价政策的关键所在。根据公式（1）和图2，笔者设计了判断房地产市场性质的基本指标：
一是刚性需求比例。根据公式（1），如果刚性需求比例高，则房地产市场的泡沫就比较少，反之，如果刚性需求的比例低则房地产市场的泡沫就比较多。为此，笔者设计了两个衡量房地产市场泡沫化的指标，即刚性需求比例和投资性需求比例：
刚性需求比例＝（刚性需求/总需求）×100％ （3）
投资性需求比例＝1－刚性需求比例 （4）
投资性需求比例多大才是属于泡沫市场，这是一个值得探讨的问题，也是一个非常敏感的问题。目前我国正在研究有关住房空置率的调查，而且争议很大，实质就是要探讨我国房地产市场的刚性需求问题，为我国出台新的房地产调控政策提供依据。目前国内还没有一个标准的比例，笔者考虑将这一比例动态化，然后就可以设计出相应的比例，即城镇总的人口与空置房的比例。
二是需求曲线的斜率。从图（2）可知，需求曲线斜率越大，则房地产泡沫越严重，而采取最高限价政策就越合适，这实际上是涉及价格背离的情况和生产者剩余情况两个方面的内容。需求曲线斜率越大，说明房价上涨的速度越快，住房建设的增加速度无法跟上价格的上涨速度，这是说明房地产市场泡沫严重的一个显著指标，而且生产者剩余就越大，今后房价下跌的空间就越大。因此，该需求曲线的斜率可以表示为房价上涨的速度与新增房地产市价的比例。
需求曲线的斜率＝（房价上涨/新增房地产市价）×100％ （5）
这一比例多大为合适？目前国内也没有一个统一的标准。考虑以股市指数、储蓄存款增加率为参考依据。其依据是，房地产资产和股市资产在性质上是一致的，都是居民的投资渠道，投资都是以盈利为目标。房地产市场需求曲线的斜率与股市涨跌的斜率一致时，可以认为房地产市场的泡沫化程度是与市场平均水平一致的；当房地产市场需求曲线的斜率比股市涨跌的斜率大时，可以认为房地产市场的泡沫化程度比市场平均泡沫水平更高；当房地产市场需求曲线的斜率比股市涨跌的斜率小时，可以认为房地产市场的泡沫化程度是比市场平均泡沫水平低。储蓄存款增长率是一个衡量房地产市场泡沫化程度的重要指标，当储蓄存款增长率形成的斜率大于房地产市场需求曲线的斜率时，则流入金融机构的储蓄资金就多于流入房地产市场的资金，反之则流入房地产市场的资金就多于流入金融机构的储蓄资金。
四、对当前我国房地产性质的判断
我国当前房地产市场的性质，到底属于投机性市场还是健康市场？这是确定是否对我国房地产市场实施最高限价的决定性因素。根据我们提出的确定依据，笔者认为，我国房地产市场符合投机性市场的全部指标，因此，应该实施行政性最高限价。
（一）房地产投资性需求比例严重偏高
目前我国尚未对房地产市场的投资需求进行统计调查，因此，我们设计的指标已经房地产投资需求比例指标必须运用其它指标进行动态化分析，方可得出可靠比例。据此，我们将城镇人口的增长速度和城镇房地产投资的增长速度作为一组比较指标，根据最近15年的数据进行分析，计算其离差，然后能够得出投资需求高于刚性需求的大致比例。
房地产投资不仅仅是用于解决新增人口的居住问题，还有改善既有城镇人口的住房的使命，因此：
改善居住的投资的增长速度，目前也没有相关数据，假定其略低于城镇人口的增长速度。根据以上数据，笔者计算出房地产市场的投资性需求的各年数据及累计数据，其图示见图3。分析数据表明，我国房地产投资增幅远远超出了我国人口增长率及我国城镇居民改善居住条件的投资总和，因此，投资性需求很大，是刚性需求的5倍以上。这一数据表明，我国房地产市场的泡沫程度已经很高，累计形成的投资性住房需求更大。根据国家统计局的数据，我国住房的空置率已经很高，2011年6月末全国房地产开发企业商品房待售面积为19182万平方米，这与上述分析的数据在理论上是一致的。
（二）房地产市场的供给曲线的斜率严重偏高
在分析总量指标后，进一步分析我国房地产市场的价格指标，主要包括房价上涨指标、股市指数、储蓄存款增长率三项指标，通过比较，说明房价与其余两个指标的斜率关系。如果房地产市场的价格指数高于两者，则我国房地产市场上的泡沫化程度很高；反之，则我国房地产市场没有泡沫或泡沫很少。
根据以上数据，可以认为，我国房地产市场的投机性已经大于我国股市的投机性。况且我国股市从换手率和价格的波动性两项指标来看，其投机性都是很高的。从这角度说，我国房地产市场已经属于典型的投机性市场，采取行政性最高限价的措施的基本前提条件已经成熟。
五、实施房地产最高限价政策的建议
根据我国当前房地产市场的过度投机和需求曲线斜率过大的状况，我们已经判断我国房地产市场是一个泡沫性市场。在这种市场上，实施行政性最高限价的政策非常适宜。既可以打击房地产商过度炒作房地产市场、降低房地产商的利润空间，又可以大幅度降低房地产价格，增加市场的有效供给，给缺乏住房的人购房创造良好的条件，还能够不影响房地产市场的实际投资情况，对实体经济有利无弊，还能够抑制市场物价的轮番上涨，这一政策的正效用非常显著，而负效用则很少，建议及早实施。
（一）立即实施房地产最高限价政策
我国房地产新政已经实施了一年多，但效果非常有限，全国各城市的房价照样在涨，而且涨幅比较大。以北京为例，2010年以来，北京的房价一直处于上涨的轨道之中，限制房价上涨的各项政策没有收到应有的政策效果。相反，北京目前的房价四环内一些已经超过4万元/平方米，超过世界上某些发达国家城市的水平。不实施限价，实际上很难把我国房价控制下来，全国各地的房价也是如此。因此，实施行政性限价应该成为全国控制房价上涨乃至把房价降低到合理水平的唯一关键而有效的政策。
（二）限价政策应该区分一二三线城市及城市的各个地段
实施房地产最高限价政策，将让我们再一次领略行政手段对经济的强有力的干预。行政手段对经济的强有力干预在我国计划经济时期是习以为常的事，但实施市场经济体制后，已经渐渐远离我国的经济生活，尤其是对房地产市场这种关系到所有公民利益的商品实施限价，则更是一件意义非凡的大事，需要采取有效措施做好，关键是最高限价的价格的科学确定问题。具体价格的确定可以结合市场供求实际和政府的调控目标确定，但是，区分一二三线城市及城市的各个地段进行限价，则是一个基本原则。根据级差地租理论，不同城市和不同地段的地租是不同的，从而形成了级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ，而土地价格又占我国房地产成本的重要部分。根据成本加利润的定价方式，我国一二三线城市及城市的各个地段的房地产价格应该加以严格区分，以便科学定价，这是我国房地产最高限价政策实施能否成功的关键因素之一。
（三）及时调整现有财政金融政策
我国已经出台了一系列的房地产调控政策，尤其是在银行信贷、税收、土地开发等政策等领域，都出台了力度空前的调控政策。这些政策适合在实施行政限价之前的市场运行环境。随着调控手段的根本改变，这些政策也要随之改变。一是金融政策要从微观控制改为宏观紧缩。实施房地产最高限价政策后，必然出现房地产“黑市”，如果不有效解决，将助长黑市交易、腐败盛行、疯狂投机等问题，届时政府将管不胜管。要解决这个问题，必须以紧缩的货币政策为后盾。即在实施房地产限价期间，我国必须实施紧缩的货币政策，以减少社会游资、压缩“黑市”空间，在此基础上，限制首付比例这种措施必须取消，这样方能保障目前的无房户有能力购买住房，以实现“居者有其屋”的改革目的。二是对房地产交易征税的政策可以考虑暂缓出台。目前我国正在研究出台税收政策，以利于控制房地产过度投资，因为税收可以提高交易成本，对投机者是一个很大的打击。但是，实施房地产最高限价政策后，房地产市场的炒作价值将消失了，投资者将被迫退出房地产市场，购房者将主要是中低收入者及无房户，对这个群体继续征税则是不合适的，既不利于培育房地产市场，也不利于打击房地产投机行为。
（四）以全社会平均利润率为标准确定开发商的合理利润空间
我国房地产市场涨价的一个主要助推器就是房地产开发商。根据罗纳德·科斯对企业性质的界定，企业是内生化成本的一个机制。在市场竞争中，企业具有整体提升市场价格的内在动力和现实能力，并以具有垄断和联合垄断的市场主体身份出现，因此，是市场价格上涨的主要推动力量之一。我国房地产市场远不是一个理想化的完全竞争市场，联合垄断的开发商在市场竞争中具有决定性优势，而购房者则在需求刚性规律的支配下，不得不接受开发商的过高定价。在我国实施城镇化的大背景下，大量农民工进城而且需要购房，这更加强了开发商的市场优势。开发商在资金、信息、市场进入等领域都具有优势，因此，能够有效助推房价上涨，而政府的财政和货币政策并没有什么作用，最后必然要采取行政性限价，其原因就在于此。这次房地产调控政策实施以来，有关媒体报道了广州的一些开发用地已经囤积二十多年，可以说是一代人都过去了，升值也已经极为巨大，但开发商还无开发的意愿，还在助推地价上涨，这就是一个明显的例子。因此，实施房地产最高限价的一个前提就是界定房地产开发商的合理利润，这个合理利润原则上就是我国目前的全社会平均利润率。凡是超出的利润，必须通过限价政策压下来，这样，房地产行业也就不是一个暴利行业了，社会实业投资的利润将得到保障，这也有利于消除我国的“产业空心化”问题。
（五）确定合理的土地出让价格
我国房地产价格中，核心成本是土地价格。2009年以来，我国房价持续大幅度上涨，一个重要因素就是土地价格持续攀升，“地王频现”现象就是我国地价持续提升的一个缩影。2010年上半年，我国土地出让收入高达7000亿元，这些土地收入都是直接要进入房价成本的。可见，土地成本直接推高了房价，而房价的上涨，又导致土地价格的继续上涨，形成土地、房价螺旋式轮番上涨的局面。可以认为，控制房价上涨，是一个具有釜底抽薪作用的政策。也是房地产最高限价政策实施成功与否的关键因素之一。因此，在确定一二三线城市和城市各地区合理价格之前，先要对各地块的价格合理估算，先管住政府自身，然后再管住市场价格，这是一个比较有效的办法。这个政策实施的另一个重要后果就是政府角色的转换，即从商人向公共代理人转变。我国地方政府之所以助推地价上涨，就是自身在其中有利益，其身份就是商人角色，因此，在房价上涨的时候地方政府不去遏制地价上涨，相反还成为了推动地价上涨的重要力量。规定合理的土地出让价格后，这个土地价格的推动力量就消失了，地方政府将有可能回归到其合理的角色。
收稿日期：2011－7－16
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