摘要：房地产作为我国一项重要产业，对推动我国国民经济发展具有重要作用。随着我国房地产行业的不断发展，房屋数量不断增加，但是房产预售面积和产权登记面积受各种因素的影响，导致二者产生一定了差异，引发了业主和开发商之间的矛盾，对我国房地产行业以及社会稳定产生了不利影响。因此本文主要探讨了商品房预售面积与产权登记面积差异，旨在为相关工作者提供借鉴。
关键词：商品房；预售面积；产权登记面积；差异
目前我国房产行业的快速发展，对商品房预售面积与产权登记面积之间的差异，受到了更多工作者的广泛重视，因此相关工作者还应加强对引起品房预售面积与产权登记面积之间的差异影响因素，进而使得能够消除这些影响因素，维护业主的合法权益，减少业主和开放商之间的矛盾，促进我国社会的稳定发展。
1商品房预售面积和产权登记面积概述
商品房预售面积是指根据已审核过的施工图，对商品房建筑面积测绘、计算后所获得的建筑面积，而该面积的用途主要有两方面：一方面是开发商的预售审批，另一方面是房地产的销售，对于购房人和开发商签署的买卖合同，约定的就是这个面积，并且购房人需要按照该面积向开发商支付一定的房款。产权登记面积是指对房屋现状进行测绘以及计算出的房屋建筑面积，该面积用途较为广泛，包括土地评估、办理房地产登记以及旧城改造等，该面积就是房产证的面积，需要各地方房地产主管部门登记确权认定。各地方对商品房预售面积以及产权登记面积都具有相关的规定，尽量减少商品房预售面积和产权登记面积的误差，可以有效保护购房者的权益，减少与房产开放商矛盾，有利于房地产行业的稳定发展。
2预售面积与产权登记面积的差异分析
预售面积与产权登记面积差异受测量误差、施工误差等因素影响，会产生一定的差异，而重点是要合理的控制二者差异值，因此下面就对预售面积与产权登记面积的差异出现的原因进行分析，并针对出现的原因提出相应的解决措施，具体内容如下：
2.1人为因素的影响
（1）未进行委托变更测绘
商品房的预售面积需要根据已审核过的报建图进行准确的计算，预售面积计算以后，出具商品预售面积报告书，个别开发商领取以后，由于不满意房屋户型，要进行设计变更，并报告给相关主管部门进行审核，变更审核通过后，对房屋户型进行相应的整改，这样在一定程度上，会影响建筑面积的计算，但是个别开发商未进行变更测绘，这样就导致商品房预售面积与产权登记面积之间存在的差异。
为了解决上述问题，还应根据实际情况，采取有效的措施，加大对设计变更的监管力度，因此可以建立相关主管部门的联动机制，制定严格的变更测绘流程，首先主管部门对设计变更进行审核后，审核通过后，在通知登记中心进行变更备案，备案完成后，再通知测绘院进行变更测绘。在整个流程中，由于需要一定的时间以及金钱，这样就会限制开发商随意变更。
（2）测绘人员的人为因素
房产测量外业中，测绘人员由于不认真等原因，会影响房屋尺寸测绘精确性，内业时，工作人员使用的源数据不真实或者不正确，进而影响最终的结果；预算时，采用与报建图不一致的电子图，会导致房屋面积出现较大的偏差。
所以在房产测量外业中，测绘人员必须保持注意力集中，在对房屋尺寸进行测量时，采用手持式测距仪，并进行两次测量，两次测量误差应在0.005m范围之内，同时在报读尺寸时，必须进行两次报读、两次回读，避免听错以及读错情况的出现。内业量算时，测绘人员应相相关专业人员对建筑设计图形信息进行准确的判断，并合理确定分摊去向问题。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆另外通过奖惩以及责任追究制度的建立，明确测绘人员责任和义务，规范测绘人员的行为，对测绘人员的工作成果进行严格的审核，以此保证测绘工作的精度。
2.2计算规则改变的影响
为了我国房地产行业更好的发展，国家以及各地政府会颁布新的房产测量规范以及法规，这样会引起计算规则发生改变，进而对房产面积的计算会产生影响，使得商品房预售面积与产区登记面积产生差异。所以笔者认为应按照现时规则，对商品房预售面积进行计算，在计算产权登记面积过程中，应尽可能使用原预售方案，尽量减少商品房预售面积与产权面积之间的差异。而且笔者对各地的房产测量计算细则进行对比发现，对于计算方法，各地之间存在较大的差异，所以为了避免这一情况的出现，我国还应尽量细化房产测量规范，使得房产测量计算方法尽量统一。
2.3建筑施工引起的差异
建筑施工引起的差异具体表现在以下几个方面：在整个工程建设过程中，个别开发商随意进行变更，且没有进行变更报建，导致竣工成果与报建不符，经常出现的问题有半封闭阳台进行封闭、复式上层加建房间等等，这样就导致面积计算产生不利影响，使得预售面积与产权登记面积存在差异。
所以为了解决这一情况，可以将整个工程项目划分为5个施工段，完成一个施工段以后，应向相关的主管部门申请规划检验，这五个阶段分别为取得施工顺序到施工放线前、施工放线到施工前、地下结构施工到上部结构施工前、首个标准层结构完成、商品房预售许可证申请之前。相关部门应对各个施工段进行严格的审核，审核通过后，方可进行后续的施工，否则应立即的作出相应的整改，直到审核通过后，同时还应建立执法监察支队，定期对工程施工项目进行检查，及时发现和解决建设项目施工过程中存在的问题，避免开发商随意进行变更，保护广大业主的权益，减少开发商与业主之间的纠纷。
另外为了保证产权登记面积测绘的精度，还应与商品房预售面积进行对比，审核是否二者差异在规定的范围内，如果超过这个范围，应及时的查找二者出现差异的原因，立即进行纠正，如果对于一些重要问题无法确定，则应立即书面上报给总工程师，并召集其他部门的技术人员进行开会讨论，探讨解决问题的办法，在维护业主正当利益的情况下，圆满解决问题。
总结
随着我国社会的不断发展，促进了我国房地产产业的不断繁荣发展，大对推动了我国国民经济发展具有重要作用。而且近年来，我国房屋数量不断增加，业主作为利益体，由于房产预售面积和产权登记面积之间，经常与开发商产生矛盾，对对我国房地产行业以及社会稳定发展产生了不利影响。所以为了解决这一问题，还应重视商品房预售面积与产权登记面积之间存在差异的原因。通过本文发现，其原因包括人为因素、计算规则的改变以及施工引起差异等等，针对这些原因，还应采取科学、合理的措施，在国家规定的规范允许的情况下，消除这些影响因素，维护业主的合法权益，减少业主和开放商之间的矛盾，促进我国房地产行业不断以及社会的稳定。
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论文作者:曾宪彪
论文发表刊物:《基层建设》2018年第23期
论文发表时间:2018/9/18
标签：面积论文; 差异论文; 产权登记论文; 商品房预售论文; 房产论文; 测量论文; 开发商论文; 《基层建设》2018年第23期论文;