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一、前言
随着高龄化的时代来临，高龄者服务需求持续增多，促使高龄者福利机构及高龄者相关服务日益增加[1]。如何让高龄者在原有小区环境中生活并安享晚年，已成为目前政府及社会所关注的焦点。目前大部分高龄者都倾向持续居住在自己家中养老，而生活小区内外的环境使高龄者生活的感受会有所不同[2]。为此国内许多物业管理企业也开始在探索能够满足高龄者养老服务需求的管理模式。目前现有的物业管理服务项目中，生活与商业支持服务可提供物业代办、咨询行业、事务管理、照顾服务、生活产品及商业服务等[3]。然而如何完善这些物业管理服务项目以有效地满足高龄者相关服务需求乃是物业管理企业迫切需要解决的问题[4]。为此本文就以养老服务为研究实例，深入探讨物业管理与养老服务结合模型。
二、研究方法
为了有效地提高本次研究的效率，确保本次研究的质量，本文写作方面主要是采用了以下几种研究方法：
1、文献参考法
通过图书馆查阅了相关文献及书籍，并在知网、万方、维普等互联网上搜索与本文相关相近的参考资料，对收集到的文献、书籍、杂志、优秀学位论文等进行了仔细的阅读，深入得了解了当前的相关研究及课题的现状，为本次研究的工作开展和相关写作，提供了相应的参考和依据。
2、需求分析法
由于高龄者的养老服务需求较为复杂。本次研究主要是从高龄者养老的实际需求出发，分析如何完善这些物业管理服务项目以有效地满足高龄者相关服务需求，进而提出科学合理的物业管理与养老服务结合模型。
3、理论结合实际研究法
本文以满足养老服务的物业服务作为主要的研究对象，并结合物业管理的相关理论知识对物业管理与养老服务结合模型进行科学合理地设计与实施。在设计过程中参考借鉴了西方发达国家成功事件实施经验来进行改进与完善。
4、定性定量分析法
本文对物业管理以及高龄者养老服务进行深入的研究与分析，并且在定量分析的基础上进行科学的定性分析，这样所得到的结论将会比仅仅只是采用其中一种分析方法显得更为客观科学。
三、高龄者养老需求分析
老人在退休后的生活，其重心由工作场合转移到小区，而原本因为工作或兴趣建立的社会网络也随之中断，并且也改变了老人在社会中所扮演的角色，必须重新面对小区环境，组织日常生活中个人与社会邻里之间的关系，以获得自我认同的价值与肯定。退休后的老人，往往会有休闲活动、学习新事物、社会参与和支持、照顾服务、养生健康等多样化的需求。而在小区中是否可以提供适当的休闲娱乐场所，来满足其生活上的需求，社区支持网络已成为老人是否能成功在地老化(Aginginplace)的重要关键。
在地老化是台湾应对老龄化问题的重要方针政策，指整合既有资源，因地制宜，建成完整的应对体系，以为老年人提供不同需求的服务，使老年人能够持续在自己熟悉的地方愉悦地生活。在地老化政策的实施以社区为基础，配合其他多方面辅助设施而进行，与我国现行的"居家养老"政策相互呼应，大方向是保持一致的。
在全球老龄化的大趋势下，养老问题日渐凸显，我国已面临老龄化社会的严峻挑战，早在2011年国务院《中国老龄事业发展"十二五"规划》已确立了"以居家养老为基础，社区养老为依托，机构养老为支撑"的发展目标，为居家养老配备完善的社区养老体系、改善城市养老环境，是解决社会养老能力不足的重要支撑环节之一。
《"十三五"国家老龄事业发展和养老体系建设规划》中进一步确定了"积极开展应对人口老龄化行动，推动老龄事业全面协调可持续发展，健全养老体系"。
根据相关调研数据显示，老人表示自己健康状况良好的，55～64岁有百分之六十以上；65 岁以上老人有百分之五十以上；55～64岁以上老人生活可以自理时，百分之五十以上老人不愿意使用老人赡养机构、老人公寓、老人住宅或赡养院，而65岁以上有百分之六十以上老人不愿意使用老人赡养机构等；在以往研究中，也发现只有在长者认为自己身体与行动力变差时，才会考虑住进机构式老人住宅或养老院。由此可以看出高龄者还是希望可以在自己熟悉的环境中赡养及在地老化，各国也均向居家式和小区式服务的发展，以实现对老人进行长期照顾目标而前进，以协助老人的日常生活及活动。
如何通过小区照顾服务，使高龄者可以在小区内长期经营自己的生活及成功在地老化，是未来发展之方向，也更加突显物业管理公司相关服务的重要性。每个老人对于自己晚年生活需求会有不同，特别是当大部分老人都倾向持续居住在自己家中的状况下，小区内外的环境使老人生活的感受会有所不同，其需求也会有所不同。而随着老人身心状况的不同，其照顾需求也有所差异，随着高龄人口急速成长，老人服务需求持续增多，促使老人福利机构及高龄者相关服务日益增加。为此目前越来越多的学者开始对物业管理公司所能提供给高龄者相关服务进行深入的研究。
研究表明老人需求的分类可以根据马斯洛(Maslow)的需求层级理论分为以下几种：(1)自我实现的需求(need for self-actualization)；(2)安全的需求(safety and security need)；(3)自尊的需求(esteem need)；(4)归属与爱的需求(belonging and love need)；(5)生理的需求(psychological need)。
福德教授(Forder)关于老年人需求具体的划分为最基本的(1)健康需求(Health needs)、(2)经济需求(Economic demand)、(3)居住需求(Housing demand)和高层次的(4)心理及社会需求(Psychological and social needs)，以求得老人晚年生活目标的满足，以及对老年角色更圆满适应。
我国学者陈立行教授，把老年人需求划分为(1)物质生活(material life)、(2)精神文化生活(Spiritual and Cultural Life)、(3)生命质量(Quality of life)、(4)自身素质(Self quality)、(5)享有的权益与权力(Rights and powers enjoyed)、(6)生活环境(Environment)的六大方面。
四、结合模型构建
1、构建思路
根据上述文中所概括的高龄者养老需求不难推断出，构建一个完善的、可行的养老服务物业管理模型可以从以下几大方面入手：
(1)结合我国的基本国情，减少政府在养老服务中的大包大揽的主导性行为。政府相关部门及机构保障人民群众生命财产安全的同时，在养老服务行业不失监管的情况下，可以让市场经济的大潮来推动物业管理企业、医院康复中心、专业服务机构等强强联手，或以物业管理企业牵头模式，积极参与到养老行业中来，进一步完善和充实智慧社区建设，并通过智慧社区平台实现居家养老、社区医疗和医养结合的大目标。重点建设老年服务信息化平台，使用智能化产品更好的服务于新一代老年人的实际需求，利用互联网的便利性，打造个性定制版的"衣食住行医"服务套餐；一是加速现代化物业管理措施、二是提升医疗服务应对水平、三是推进社区服务人性化关怀。
(2)根据高龄者的养老需求，从基本的健康需求、经济需求、居住需求到高层次的心理及社会需求，提供各种不同类型、不同档次的服务理念，以便不同经济条件的高龄者，都能够按照自身的具体情况来选择相适宜的居家养老服务。
(3)积极地整合不同类型的社会资源，打造一个具有专业管理经验的养老服务体系；真正意义上将养老服务孵化到社区管理，前置到家政服务，为需要照顾需要救助需要康复的高龄者或空巢老人，提供入区进户的快捷高效养老服务，实现老有所依(医)和老有所养。
(4)开放式社区精细化管理是下一阶段的发展趋势，配合智慧社区的快速成长、结合医养结合，将"居家养老"精神发挥到服务保障中来，将老年人服务应用落到实处，生根发芽开花结果，让医疗服务到户、让家政服务到户、让保险服务到户，也是下一阶段物业管理企业服务综合体系的的发展之路，增值方向！(养老服务物业管理模型结构如下图1所示)
2、构建方案
从上文的叙述中可以得知，构建一个完善的养老服务物业管理模型需要具备多方面的条件因素，同时还需要政府、物业管理企业、医院康复中心、专业服务机构与家庭之间，积极地配合合作、共同协作才能够达到良好的结合效应。为此就需要明确地界定养老服务物业管理模型的具体内容，以达到明确分工同力协作的效果。在充分考虑高龄者多元化养老需求的前提下，明确了一个完善的养老服务物业管理模型应该包括以下几大方面的服务内容：(1)贴心的日常生活照料服务；(2)健全而又完善的医疗保健服务；(3)多姿多彩的文化娱乐活动；(4)无时无刻的心理关怀服务；(5)适当的旅居养老服务。
根据上述所界定养老服务物业管理模型的具体内容可以得知，该模型合理的运营方式应该是以政府为主导力量，积极地投入公共资源来完善养老社区的基础建设，以满足养老社区的硬件条件；于此同时养老社区中的物业管理企业也需要根据国家的养老政策以及高龄者实际的养老需求，积极地完善物业管理的运营模式，大力引入一系列的专业服务机构，进一步有效地整合不同类型的社会资源，打造一个具有专业管理经验的养老服务服务圈，以便能够为养老社区中的高龄者提供高质量且多样化的居家养老服务。此外，物业管理企业也需要对养老服务的收费标准进行明确地定义与公示，确保价质相符，以便为养老社区中的高龄者提供高性价比的养老服务理念；借鉴保险行业的成熟运作机制，吸纳保险承保机构开展老年人迫切急需的医养结合保险服务，免除社区养老的后顾之忧。
五、结语
本文从我国养老服务的现状出发，对物业管理与养老服务结合模型进行深入的探讨与研究，设计了一个切实科学合理的养老服务物业管理模型；该模型通过明确界定政府、物业管理企业、医院康复中心、专业服务机构与家庭之间协同工作的创新模式，为高龄者提供贴心的日常生活照料服务，健全而又完善了医疗保健服务，丰富了多姿多彩的文化娱乐活动，强化了无时无刻的心理关怀服务，开展了适当的旅居养老服务等高性价比的养老服务体系。
参考文献：
[1]俞博.基于SERVQUAL模型下浙江省农村社区养老服务质量研究[J].农村经济与科技,2016, 27(5):184-185.
[2]满文萍.基于平衡计分卡模型的社区居家养老服务的绩效评估研究[J].安徽行政学院学报,2017(5).
[3]彭荣.基于MAS的医养结合养老服务系统模型构建研究[J].卫生经济研究,2017(3):50-53.
[4]肖金花,余隋怀,李刚.特大城市可持续养老服务系统模型构建[J].计算机工程与应用,2016, 52(17):1-10.
论文作者:徐高超
论文发表刊物:《科技尚品》2019年第1期
论文发表时间:2019/7/18
标签：高龄论文; 需求论文; 老人论文; 物业管理论文; 模型论文; 社区论文; 社会论文; 《科技尚品》2019年第1期论文;