摘要：房地产企业在快速发展的同时，也面临着巨大的融资压力。本文在基于当今互联网金融的背景下，介绍了三种房地产企业的融资新路径，分别是P2P融资模式、众筹融资模式和电商大数据融资模式，并从融资模式的实质、投资者、融资者、抵押担保、融资所需时间、融资成本多个方面对这三种融资模式进行了比较分析，期望为房地产企业选择融资方式，解决融资问题提供参考。最后提出了互联网金融模式下新融资方式应用的保障措施。
关键词：房地产；互联网金融；融资
1引言
近年来，房地产企业快速发展，已成为中国经济中举足轻重的一部分，从GDP、财政、投资等多个方面影响着中国，这也为房地产企业的资金供给提出了更高的要求。由于房地产企业自身资金需求量过大、项目开发时间跨度大、融资渠道有限，很大一部分房地产企业都存在融资困难的问题。借助互联网技术，构建信息科技的融资平台，给房地产企业提供了一种融资思路，可以有效满足其融资需求，缓解其融资困难。
2互联网金融模式下房地产企业的融资新路径
2.1 P2P融资模式
P2P（peer-to-peer lending）是借款方借助互联网平台发布融资信息，包括融资计划，融资需求、抵押物品、担保中介、融资报酬、偿还时间等。有意融资的一方根据自身的能力自由参与竞标。竞标结束后，借款方与竞标成功方在融资平台上签订合约，按规定时间偿还借款金额。整个融资过程都在互联网融资平台上进行，简单快捷，有效降低了资金参与门槛。这种融资方式的优点是成本低、数据量大，互联网可代替人工存储和处理大量融资信息，降低了运行的人力成本和物力成本，提高融资的效率，有效优化资源配置。它的缺点是风险太高。由于互联网平台上信息纷繁复杂，相关管理人员必须具备高水平的专业能力，才能做好风险管控。我国P2P融资模式首次应用是在2005年，此后快速发展，到2017年，我国的互联网融资平台已经有三千多家，有数百万人参与了这种融资方式，融资规模达到了一千五百多亿。
2.2 众筹融资模式
房地产众筹是指房地产企业借助互联网平台，以股权、物业等资本为抵押发布融资需求，包括投资理财性众筹和合作建房型房产众筹。
2.2.1投资理财型众筹
房地产企业可以在满足互联网众筹平台要求的前提下，以开发成型、但还没售出的房地产项目为抵押发布融资需求。为了降低门槛，提高大众参与度，众筹平台要求的抵押项目单位会比较低，通常都是1000元。房地产企业在互联网平台上发布融资需求之后，社会投资人会根据自己的意愿和能力选择合适的项目进行认购。房地产项目被认购后，其所有权被转交到认购方手中，认购方承担其收益和损失。
2.2.2合作建房型房产众筹
区别于投资理财型众筹，合作建房型房地产众筹是以想要购买房屋的人群为对象。需要融资的房地产开发商在互联网众筹平台公布筹资信息，要参与融资的群体最少要购买一套房，购买后支付资金委托房地产企业从事房屋开发，然后可按照自己的意愿向房地产开发上提出改造要求，并享有这个房地产开发项目的知情权，待项目完成后，该房产由相应认购方所有。简而言之，合作建房型房产众筹可类似于购买房产的一方雇用房地产企业开发房产，相比传统的房地产行业省去了房产销售的环节，降低了房地产企业的成本，适用于中小房地产企业。
2.3电商大数据融资模式
电商大数据融资模式是指电商平台建立贷款公司，通过数据挖掘，掌握用户的交易支付及评价信息，界定其信用等级，从而确定是否向其提供融资服务、提供多少的融资服务。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆电商平台借助其可抓取用户过往交易信息的优势，避免了传统融资方式中的信息不对称问题，能够为未来的融资提供有效的参考。比如阿里巴巴提供的花呗服务就是一种电商大数据融资模式。房地产企业可以参照这种方式，开发自己的电商销售平台，积累客户信息，为以后的融资打下基础。
房地产企业若是作为提出融资需求的一方，在这种模式下，它可以先向电商平台提出贷款申请，电商平台根据其以往的经营信息确定其信用等级，评估向其贷款的风险，相应审批其贷款额度。若审批通过，房地产企业就可获得电商平台的贷款，将其投入到自身的经营当中。在这个过程中，其资金运作会受到电商平台的监控，直到期限截止，房地产企业偿清电商企业的贷款。事后，此次贷款记录会被计入平台的数据库中，作为下次信用等级评定的依据。
2.4 互联网金融模式下房地产融资模式的选择
对上述三种互联网金融模式下的房地产企业融资方式进行对比，从而确定其适用范围。
从融资模式的实质来说，P2P模式和电商大数据融资模式都是借助网络融资平台实现的借贷行为，而众筹融资模式实质上是一种销售行为。因此，若是房地产企业有未出售的房地产项目可以通过众筹模式进行融资，若是无未出售项目，则只能采取P2P模式和电商大数据模式进行融资。
从投资者的角度来说，P2P模式的资本参与门槛低，凡是有意愿、有能力的个人或单位都可通过互联网融资平台进行投资，融资方容易获得大量融资，适用于有巨额融资需求的房地产企业。众筹模式主要针对的是社会闲散的有意购房的投资者，参与门槛也较低，吸收的投资者数量较多，有利于房地产项目的宣传，适用于有宣传需求的房地产企业。电商大数据模式实行需要对接到商业银行，一般贷款额度不会太高。
从融资者的角度来说，P2P模式适合所有融资需求的房地产企业，众筹模式只适合有未出售房地产项目的企业，电商大数据模式适用于在电商平台上有交易记录的房地产企业。
从抵押担保的方面来说，P2P模式和众筹模式都不需要抵押担保，而电商大数据模式需要多家企业联名担保才能获得贷款。
综上所述，房地产企业可根据自身的实际情况和需求选择合适的融资模式。
3新融资方式应用的保障措施
为了保障互联网金融和房地产行业的平稳可持续发展，一是互联网平台要在为房地产企业提供融资平台的基础上，有力维护投资人的合法权益，比如向投资人提供全面的房地产企业信息，完善风险控制机制和投资补偿机制；二是市场监管部门净化互联网金融环境，为房地产企业融资和投资者构建一个健康的交易平台，加大监管力度，杜绝金融欺诈等恶性事件。三是政府部门完善相关法律法规，明确责任主体，加大行业管理力度，有效规避潜藏的法律风险。
4结语
由于房地产企业资金密集、回收周期冗长等特点，其通常会面临融资困难、融资成本高的问题。本文以互联网金融模式下的融资模式为研究对象进行研究，试图为房地产企业的融资提供新思路，缓解其融资压力。本文中介绍的三种基于互联网金融模式的融资方式各具优势，希望房地产企业能根据自身的情况选择合适的融资方式缓解融资压力。
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论文作者:孟顺尧
论文发表刊物:《知识-力量》2019年9月34期
论文发表时间:2019/7/23
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