王凌
中铁城市投资集团发展有限公司 四川成都 610000
摘要：“十三五”期间，福州面临着国家级新区、自贸试验区、海上丝绸之路核心区、生态文明先行示范区“四区叠加”和平潭综合实验区“一区毗邻”的独特发展机遇，福州市根据城市轨道交通建设的现状，分析当前筹集地铁建设资金面临的实际问题，针对福州市城市轨道交通5号线工程，采取“轨道+物业”投融资的方式进行了科学的论证与探讨。
关键词：城市轨道交通；物业综合开发；投融资方式；方案研究
引言：根据《福州市交通运输发展“十三五”规划》，福州面临着国家级新区、自贸试验区、海上丝绸之路核心区、生态文明先行示范区“四区叠加”和平潭综合实验区“一区毗邻”的独特发展机遇，在2016-2020年规划期之间，将继续推进城市轨道交通建设，重点抓好城市轨道交通一期建设规划项目（1号线、2号线）续建工作，新开工建设城市轨道交通第二期建设规划项目，建设4号线一期工程、5号线一期工程和6号线，总长度89.3公里。到2020年前后，城市轨道交通主框架基本建成，形成5条运营线路、总长147.5公里的轨道交通网络。以下将对福州市城市轨道交通5号线工程“轨道+物业”投融资的方案进行探讨。
1 筹集地铁建设资金面临的困难
1.1城市经济和财政状况及轨道交通运输投资
“十二五”期间至今，福州GDP保持稳步增长，2016年福州GDP达到了6050亿元、财政收入为599亿元，并保持较高的增长水平。然而与其它地铁城市如南京（GDP：10450亿元）、武汉（GDP：11756亿元）相比一定差距，支撑地铁建设的财力仍有不足。
2012年至2017年间，福州用于综合交通运输投资平均财政预算安排67.2亿元/年、实际完成54.3亿元/年。2017年起，福州地铁进入投资高峰期，平均达173.3亿元/年（其中2017年53亿），占市级财政预算收入的45%，平均增长158%。资本金投入按280亿计算占GDP0.8%，高于全国0.3%-0.75%的平均水平，且期限错配，资本金投入集中在“十三五”前期。
1.2轨道交通运营补贴
2017年福州本级一般公共预算交通运输支出12.4亿，其中地铁1号线运营亏损预计2亿元，占用一般财政预算支出16%。2021年后5条地铁线路同时运营，运营亏损将超过10亿，增长幅度超过80%，财政预算支出压力较大。
1.3银行机构存贷款及政府债务
近年来，国家控制地方债务增长措施严厉，银行贷款参与轨道建设贷款的门槛相对提高，且需要市政府兜底偿还。2015年，福州全市债务566.7亿，限额660亿，受政策影响，提高杠杆率受到限制。
未来福州地铁建设主要由财政负担将受限制，压力沉重，必须提前谋划地铁4、5号线建设投融资方案，从政府负债为主向地铁公司负债为主转变。
2 地铁建设投融资思路
2.1采用“轨道+物业”的模式
以TOD发展理念为指导，采用“轨道+物业”的模式，以上盖物业及土地资源筹集资金和预期收益融资，力争实现各条线自身财务平衡和可持续发展，具体措施包括：
（1）市区范围地铁场、段、站上盖物业由地铁公司投资开发，区、县土发中心按地铁建设及土地开发时序完成土地拆迁和收储，由国土部门协议出让给地铁公司，取得土地权证后根据地块情况采取多种模式开发或转让，增大地铁资产规模和盈利能力以利于融资；
（2）地铁公司和沿线五区成立合作公司，负责核定的地铁沿线TOD综合开发规划范围内土地项目开发，收益按比例分配；
（3）闽侯县、长乐市、马尾境内核定的地铁沿线TOD综合开发规划范围内土地项目（含场、段、站上盖物业），由地铁公司和该县、市成立合作公司负责开发，收益按比例分配，县（市）区所得开发收益用于境内地铁建设和运营补贴；
2.2成立轨道交通建设发展专项基金封闭运行
资金来源主要包括：
申请中央和省级建设资金支持；
市政府专项资金；
落实市政府[2017]7号文专题会议纪要精神，按年度提出各县（市）区需承担的地铁建设和运营补贴分摊费用，由区县年度财政预算安排进入专项基金；
制定地铁建设和运营相关税收减免及税收返还政策，主要包括所得税（含从业人员个人所得税）、土地增值税、营业税等纳入专项基金；
地铁沿线500米和地铁场、段、站TOD开发规划范围土地出让拍卖溢价收益的一定比例纳入专项基金。
2.3拓宽市场融资渠道，通过采用PPP等模式吸引社会资本进入
轨道交通基础设施建设领域，积极开展PPP项目的识别和评估论证，组织编制5、4号线PPP项目实施方案，推进项目立项、入库和落地。
3 以5号线“轨道+物业”为例投融资方案探讨
3.1 5号线建设工程概况
3.1.1工程概况
线路长度：全长26.8km，全为地下线，平均站间距1.33km；
车站个数：21座，全为地下站，平均站间距1.34km。设换乘站5座，分别为洪塘路站（与4号线换乘），金山站（与2号线换乘），凤山路站（与3号线换乘），螺洲镇站（与4号线换乘）以及福州南站（与1号线换乘）。设主变电站2座。
场段设置：金山停车场、樟岚车辆段；
图3-1 5号线建设工程平面示意图
3.1.2沿线土地资源
沿线土地资源丰富，经调查摸底，在初步可更新改造范围的基础上，参考已征项目范围，同时扣除规划范围内的公共管理与公共服务设施、市政基础设施、绿地等非经营性用地，初步划定可更新改造用地面积约1000公顷，其中经排查可开发用地初步预计180公顷。
3.2 5号线工程建设目标
（1）以TOD发展理念为指导，采用“轨道+物业”的模式，以上盖物业及土地资源筹集资金和预期收益融资，减轻市财政压力，力争实现5号线自身财务平衡和可持续发展。
（2）在总结2号线土建BT和机电PPP的基础上，深化轨道交通行业特许经营机制，进一步拓宽融资渠道，引进社会资本，实现轨道交通可持续发展。
（3）探索轨道交通企业市场经营机制，提升轨道交通运营效率和服务水平。
3.3投融资模式
3.3.1 5号线投融资模式的提出
（1）市政府负债模式
项目总投资的25%共53.25亿作为资本金由市财政承担，资本金以外的建设资金159.75亿由地铁公司以自有资源和预期收益利用银行贷款、BT、企业债、股权融资、融资租赁等方式筹集。运营缺口由市财政负责补贴。
（2）PPP模式
推行“轨道+物业”和特许经营的机制，引入社会资本，按照双方股权比例为40%：60%、项目资本金和债务资金比例为25%：75%，项目资本金21.3亿由市财政承担、社会投资人31.95亿资本金自筹，资本金以外的资金由项目公司负责融资。对项目建设和30年运营全成本分析测算并配置土地筹集建设和运营补贴、不足部分由市财政补贴，项目独立封闭运行。
3.4站场上盖物业及沿线土地开发
3.4.1土地资源摸排情况
1）沿线土地资源情况
经调查摸底，可开发用地300米范围内12公顷、300-500米约29公顷、共计41公顷；金华路站与金山停车场片区可开发土地55公顷；螺洲片区72公顷；帝封江地块12公顷；总计180公顷。
图3-2近期建议启动地块
（1）金华路站与金山停车场情况
①停车场规划情况
金山停车场为半地下停车场，规划进行上盖物业开发。建设规划选址方案宽约248m，长约990m，占地面积约27.23公顷。现状主要为厂房企业，规划为工业用地。
停车场设两处出入口与外部道路相连，主出入口与金洲北路接通，次出入口与北侧金塘路接通，对外交通便利。
图3-3
②调整后土地价值情况
地铁5号线金华路站与金山停车场位于金山工业集中区，目前，工业区内大部分企业生产基地均迁往周边县（市），现有厂房基本出租改为其它用途。利于进行车站与停车场的上盖综合开发，突出其公共交通枢纽功能，打造成以居住、商服、办公为主的新片区，并完善教育配套。对于现有的企业根据其纳税情况与诚信记录进行分类分档，在承诺纳税保持不降低的前提下，以总部经济政策同意其按优惠价格就地回购商业办公物业。这样既可提升金山区域的生活品质，又确保仓山区总体税收不降低，同时还提高了土地利用率，在获得土地开发收益的同时，又为地铁培育大量客流。
后期可以将金山停车场附近剩余的约28公顷可开发用地一并进行整体改造，形成金山新的城市功能片区，建设金山企业总部经济汇集区，集商务、商业、居住为一体的“城市中央生活区”。
③综合开发方案
图3-4
金山停车场拟配套30班小学一所，规划住宅38万m2、商务办公9.7万m2、商业服务2万m2，经济技术指标如下：
表3-1
项目用地面积（公顷）总建筑面积（万m2）容积率可销售面积（万m2）
金山停车场27.262.31.8855.8
计划分两期在2019年、2020年出让或开发，以目前土地出让价格水平计算，可实现土地出让收益约60亿。
分期占地面积（公顷）建筑面积（万m2）2017年（亿元）2018年（亿元）2019年（亿元）2020年（亿元）2021年（亿元）
一期15.335.735
二期11.926.625
（2）螺洲片区
①规划情况
螺洲片区位于南台岛义序片区东南及福州东部新城南站片区，以居住用地、公共服务设施用地、商业用地、混合功能用地为主导功能，规划科更新改造经营性用地109.57公顷，平均容积率2.2，其中设计村庄的地块面积36.2公顷。
②调整后土地价值情况
③综合开发方案
在1号线、4号线、5号线交叉汇集的螺洲片区，地铁站点密集，可开发利用土地约72公顷，有利于构建“轨道+文化休闲生活区”的地铁小镇，建设会展商务区的周边生活配套。
对区域215公顷范围土地分类调整优化方案如下：
可开发利用土地72公顷经济技术指标如下：
计划分五期在2017年至2021年出让或开发，以目前土地出让价格水平计算，可实现土地出让收益约110亿。
（3）帝封江地块
帝封江地块中5号线欢（欢乐谷站）螺（螺洲站）区间隧道穿过的地块，根据《福州轨道交通场站及周边土地综合开发利用的实施意见（暂行）》的相关规定，参照新店车辆基地上盖开发地块的做法，统筹安排隧道施工与上盖建设。地块11公顷，初步规划建筑面积21万m2，预计土地出让收益22亿。
2）地铁5号线土地开发主体
沿线500米范围内41公顷土地按照城市建设发展分批次收储、出让，由有收储资质的单位进行实施。
螺洲及金山片区、帝封江地块整体打造，由地铁公司统一规划、建设与经营，按照地铁建设时间表分批次开发。
3.4.2实现途径及开发时序
实现途径主要是：
1） 1.传统工可和设计优化，
2.土地规划调整优化，并对土地资源进行预控；
3.根据5号线工可总投资和客流量预测，进行5号线资金缺口测算，以确定需土地开发弥补建设和运营亏损资金缺口的具体数额，提出涉及闽侯、长乐、马尾等县（市）区的资金拼盘、土地收储资金分摊和收益方案；
4.确定土地规模、地块选址、规划条件等，由市、区土发中心完成立项、收储；
5.按市政府有关政策，符合划拨、协议出让条件的土地出让给地铁公司或合作公司；其他土地按招拍挂方式出让给社会投资人、土地招拍挂溢价收益纳入建设专项基金；
2）土地开发时序：
根据十三五福州地铁建设规划，5号线预计2017年开工，2021年试运营，静态总投资213亿元，分年度建设投资表如下：
单位：亿元
5号线2017年2018年2019年2020年2021年
计划投资226606560
根据建设投资计划，初步规划土地分期出让计划如下：
分期地块
位置占地面积
（公顷）建筑面积
（万平方米）2017年（亿元）2018年
（亿元）2019年
（亿元）2020年
（亿元）2021年
（亿元）
一期螺洲
地块7.215.412
二期18.038.625
三期18.038.627
四期15.934.024
五期13.027.822
六期金山停车场地块15.335.735
七期11.926.625
八期帝封江112122
预计收益192
3.5 5号线财务可行性分析
3.5.1轨道运营分析
根据项目可行性研究报告，按初期、近期、远期对耗电量、客流预测、票价和非票务收入进行分析，运营成本包括职工薪酬、动力费、车辆修理费、管理费、其他费用等，其中折旧摊销依据会计准则分不同投融资模式核算。
根据1号线运营情况估算，在不计折旧摊销的情况下线路运营初期每年亏损约2亿元。
3.5.2主要财务指标假设
1）资本金和债务融资比例按照25%：75%设置，资本金53.25亿元，债务资金159.75亿。
2）为使项目投资回报达到资本市场对资金回报率的一般要求，全部投资财务内部收益率税后为5.5%--6.5%左右，资本金财务内部收益率税后为8%左右，以保证项目具备市场化运作条件。
3）税费的计算按照现有政策执行。
4）项目债务融资根据不同资金组合，综合利息率按照7%计算。
3.5.3现金流量分析及资金筹措
1）建设期投资计划和资金筹措平衡
建设期投资计划和资金筹措平衡表（亿元）
自然年2017年2018年2019年2020年2021年
计算年12345
一、初始建设投资资金筹措226606560
1.1、资本金26.2514.51614.5
1.2、贷款（不含建设期利息）0.0018.8243.3746.743.37
1.3、建设期利息0.000.932.133.32.13
1.4、总投资226606560
1.5、分年投资计划比例0.09%12.21%28.17%30.52%28.17%
二、更新改造及追加投资资金筹措0.000.000.000.000.00
2.1、更新改造资金筹措0.000.000.000.000.00
2.2、追加投资资金筹措0.000.000.000.000.00
项目资金筹措合计226606560
2）政府投资和PPP模式比较
比较两种模式，如政府全额投资在建设期资金需求61.74亿，运营期还本付息财政支出258亿，平均每年10.32亿元。采用PPP模式政府建设期资金需求21.3亿，运营期每年支付缺口补贴13.42亿元。5号线在2016年至2021年间通过轨道+物业的思路可以筹集资金192亿元，富余的资金可以为下一轮地铁建设筹集资本金、覆盖两2-3条线路的投资建设。
4 结束语
根据《福州市交通运输发展“十三五”规划》，福州面临着国家级新区、自贸试验区、海上丝绸之路核心区、生态文明先行示范区“四区叠加”和平潭综合实验区“一区毗邻”的独特发展机遇，先分析了当前筹集地铁建设资金面临的困难，然后针对福州市城市轨道交通5号线工程，采取“轨道+物业”投融资的方式，对福州市城市轨道交通5号线工程投融资方案进行了科学的论证与探讨。
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论文作者:王凌
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2019年1期
论文发表时间:2019/5/5
标签：亿元论文; 地铁论文; 金山论文; 资金论文; 福州论文; 轨道交通论文; 土地论文; 《建筑学研究前沿》2019年1期论文;