房地产开发项目经济评价的思考与实践研究
岳井峰YUE Jing-feng
（辽宁建筑职业学院，辽阳111000）
摘要： 本文通过运用技术经济分析的相关理论，以AMD住宅小区工程为对象，通过分析静态评价方法和动态评价方法的优缺点，并对项目的方案进行经济评价，为房地产开发企业和投资者在进行新建项目开发时进行技术经济分析提供了一定的借鉴思路，同时促进我国房地产行业的健康发展。
关键词： 房地产开发项目；经济评价；实践；研究
0 引言
我国的房地产行业经历改革开放数十年的高速发展，已经成为国民经济不可或缺的组成部分，2018年，全年房地产开发投资120264亿元，比上年增长9.5%。其中住宅投资85192亿元，增长13.4%；办公楼投资5996亿元，下降11.3%；商业营业用房投资14177亿元，下降9.4%。通过近年的调控等手段房地产行业发展逐步进入良性发展轨道，房地产开发企业要想取得更好的社会效益和经济效益，必须真正进行开发项目的技术经济评价，为投资企业抓住发展机遇提供技术支持。
1 技术经济评价的目的和意义
技术经济评价是在项目开发前期运用科学的分析方法，对预建项目进行技术经济论证，为项目投资决策提供依据的一种科学方法。主要着眼于微观的财务分析，从企业的角度出发分析项目的收入和支出情况，为企业决策提供依据。由于房地产开发项目投资数额特别巨大，开发建设周期长，影响项目的不确定性因素多，在项目投资前，对项目初步设计方案运用科学的分析方法，对项目的财务可行性和经济合理性进行分析论证，对方案进行比选，进行技术经济评价是十分必要的，以更好的控制投资风险，获得更大的经济效益。
2 房地产开发项目经济评价的主要方法
房地产开发项目经济评价的指标按照是否考虑资金的时间价值，可以分为静态评价指标和动态评价指标。动态分析指标考虑时间因素对资金的影响，如财务净现值、财务内部收益率等；静态分析指标不考虑时间因素对资金的影响，如静态投资回收期等。通过选取指标的不同，可以分为静态评价方法和动态评价方法两种。
2.1 静态评价方法及优缺点
静态评价方法的主要步骤：①通过建筑密度、容积率等规划限制指标，分析预开发地块能够建设的最大建筑面积、可租售面积的比例；②通过调查研究，确定项目规划和设计方案；③开展市场调查，拟定项目的销售策略及租售价格；④估算土地价格和开发成本；⑤计算开发项目的预期利润率、静态投资回收期。
静态评价方法不需要考虑现金流的时间价值，计算方法简便、快速。该方法的主要缺点表现在：没有充分考虑资金的时间价值和资金流动情况，评价的准确性有所降低，主要适用于开发周期较短、资金来源较为单一、投资额不大的项目。
项目投资财务内部收益率均大于行业基准收益率12%，因此本项目方案在财务可以考虑接受。通过比较分析，多层住宅的财务内部收益率最高，因此，选择多层住宅方案是最佳选择。
2.2 动态评价方法及优缺点
动态评价方法的主要步骤：①编制项目的现金流量表；②计算净现值；③计算内部收益率；④计算动态投资回收期等评价指标。
融资前分析主要以动态分析（折现现金流量分析）为主，静态分析（非折现现金流量分析）为辅。
动态评价方法能够如实反映项目现金流的变动情况，可以准确地得出评价结论。但该方法需要精确地估算出开发过程中的相关成本费用，如果做出估算的影响因素多、估算的难度大，就会影响最后的决策，增加评价的风险。主要适用于开发周期长、资金来源的渠道多、投资额较大的房地产开发项目。
3 动静结合的房地产开发项目经济评价实践研究
3.1 项目概况
本项目位于某新城起步区，距离外环线2公里，距离高速公路入口约11公里，距离火车站5公里，距离老城区市级商业中心约5公里，距离新城市级行政中心约1.5公里。项目用地主要为村，地势平坦，场地标高与中华大街标高基本相一致。规划设计要求：规划总用地面积50.72万m2，居住用地面积38.41万m2，容积率≤1.5，绿化率≥30%，建筑密度≤30%，建筑高度不限，规划用途为居住小区，土地使用年限为70年。周边配套设施已基本完善。设计方案规划容积率为1，总建筑面积38.41万m2，住宅建筑面积36.92m2，配套公建建筑面积1.49m2，机动车停车泊位666个。依据项目规划设计要求，在充分考虑项目营销策略的基础上，进行本项目的建筑规划设计，主要有三种方案可供选择：高层住宅小区、多层住宅小区、混合型住宅小区。混合型住宅小区方案由低层联排住宅组团、多层住宅组团和中高层住宅组团组成，其中低层联排住宅组团比例为15%，多层住宅组团比例为65%左右，中高层住宅组团比例为20%。
我家的房屋格局是，南边两间卧室，中间一间客厅，北边厨房和卫生间。也就是说，大姐睡卧室起夜，影响妻子休息，也影响我休息。我跟大姐说，我睡沙发，半夜我不怕吵。我怕大姐睡沙发伸不开脚手不舒服。妻子却果断地说，大姐想睡沙发，就让她睡沙发。
3.2 动态评价方法的运用
③计算FIRR
3.2.1 计算财务净现值（FNPV）
图1 项目现金流量
本房地产投资项目的基准贴现率选取时将同期央行的长期贷款利率上浮1%，取ic=8%。计算混合型住宅所得税前项目投资财务净现值：
3.2.3 计算项目投资回收期（Pt）
粗放到集约的转变。传统出版业的生产方式和盈利模式相对而言，较为粗放，以静态的“种、册、件”作为主要盈利点，以单本图书作为盈利最小单元，通过扩大销量的方式来实现营业收入和利润增长。转型升级视角下的新兴出版，则是要将最小盈利单元进一步细化，以“篇、章、节”甚至是“条目”作为最小销售单位，开展数字化、碎片化、数据化的知识服务。二者之间的关系，好比生猪养殖业和猪肉批发零售业之间的关系：前者是粗放式的、整体打包的销售模式，后者是碎片化、拆分零售的方式，后者的利润空间和精细化程度远远超过前者。
同理，计算出混合型住宅所得税后项目投资财务净现值为17061.25万元，其他方案的财务净现值如表1所示。项目投资财务净现值均大于零，项目方案在财务上可考虑接受。通过比较分析，多层住宅的财务净现值最大，因此，选择多层住宅方案是最佳选择。
FNPV2=-47647.50×（1+33%）-1+24519.68×（1+33%）-2+26331.96 ×（1+33%）-3+20565.86 ×（1+33%）-4+18338.07×（1+33%）-5=-73.78（万元）＜0
表1 财务净现值指标比较
3.2.2 计算财务内部收益率（FIRR）
所得税前项目投资财务内部收益率采用试算法（内插法）来计算出FIRR的近似值，为了保证FIRR的计算精度，i1与i2之间的差值不宜超过2%。
此课题学习问题除了用近似逼近法解答外，还可以构造不等式进行解决.不等式法不仅可以直接解决纯代数不等式问题，也可以通过数形结合将一些几何问题化归为代数不等式问题加以解决.解题过程是从实际问题中找出恰当的数学模型，然后再选择某个不等式进行解决.
①取i1=31%，计算FNPV1
关于脚手架的搭建，我国有明确的国家标准和搭建规范，而且在搭建脚手架的时候应该预先编制搭建方案，但是很多施工单位在进行脚手架的搭建时为了省时省料，直接就进行搭建，不进行精确地计算也不考虑施工要求，缺乏专业性的指导，这样在搭建时就会产生很多问题及隐患，例如脚手架架身的具体荷载能力不明确、没有考虑外部气候如大风天气会对其产生的影响、对脚手架安全稳固性的检验不到位等，这些问题和隐患极易导致脚手架发生倒塌、沉降、变形等事故。
FNPV1=-47647.50×（1+31%）-1+24519.68×（1+31%）-2+26331.96 ×（1+31%）-3+20565.86 ×（1+31%）-4+18338.07×（1+31%）-5=1061.53（万元）＞0
②取i2=33%，计算NPV1
设声纳图像对应极坐标系下的分辨率为Δφ和Δr,那么离散化后声纳图像中的像素I=(i,j)(极坐标系下)对应于映射平面中的区域,即声纳图像中的像素描述的不仅仅是弧线上的目标,而是一个几何体内所有的目标。
本项目选取项目财务净现值、财务内部收益率、投资回收期分析指标，进行方案评价。以混合型住宅为例进行计算，其现金流量图如图1所示。
同理，可以计算出其他各财务内部收益率，如表2所示。
笔者跟随马来西亚木材理事会组织的考察团在2018年10月走访了位于霹雳州的BKB Hevea 地板生产厂、位于雪兰莪的Finesse Moulding 相框生产厂、Weng Meng集团木门生产厂和Hup Chong家具生产厂。这几家工厂虽然是挑选出来的大厂，但是通过考察对马来西亚林业产业有了很多真实的感受。
表2 内部收益率指标比较
Unlike traditional integrators using OTA, the inverterbased integrator is susceptible to clock jitter. The clock jitter is added to the input signal:
FNPV=47647.50×（1+8%）-1+24519.68×（1+8%）-2+26331.96×（1+8%）-3+20565.86×（1+8%）-4+18338.07×（1+8%）-5=25403.88（万元）＞0
项目投资现金流量表中累计净现金流量由负值变为零的时点，即为项目的投资回收期。
“矣”是句中、句末语气词。表示事实的既成状态，着眼于时间变化的过程。[4]200作为古代汉语中常见的语气词，主要表示事实已经发生或将要发生。不见于甲骨文和西周金文，先秦典籍里常见。[4]200在上博楚简三篇中，“矣”用于句末居多，且多用于感叹句。“矣”和“也”是不同的，二者的区别主要是“矣”表示事实的既成状态，着眼于时间变化的过程，而“也”则表示事实的静态，不着眼于时间因素。这说明在先秦时期“矣”和“也”的分工已经很明确了。上博楚简三篇中“矣”出现了19次。主要用法有：
①所得税前项目投资回收期
式中，T——各年累计净现金流量首次为正值或零的年数。
②所得税后项目投资回收期
同理，可以计算出其他项目投资回收期，如表3所示。
表3 项目投资回收期指标比较
项目投资回收期相对开发周期而言较短，表明项目投资回收快，抗风险能力强。通过比较分析，多层住宅的项目投资回收期最短，因此，选择多层住宅方案是最佳选择。
经上述各技术经济指标对比分析，我们发现多层住宅小区的各项指标均优于高层住宅和混合住宅，因此，在该地块上开发多层住宅的经济效益是最大的。
4 结论
通过实际案例的运用，我们发现静态评价方法不需要考虑现金流的时间价值，计算比较简便，但评价的准确性受到影响。动态评价方法能够如实反映项目现金流的变动情况，选择的评价指标更能够反映出项目的盈利能力，可以准确地得出评价结论。在实际项目经济评价中，通常两种方法同时进行，以动态分析为主，静态分析为辅，以期提供更加科学的评价结论。
“分组模块式”排座是一种很实用的排座方式。教师可以根据学生的身高、性别、性格、习惯、特长、爱好、学习能力、人际交往等，将全班分成若干学习小组，每组4～8人，组内每人承担一定的任务，组成一个个不同的学习共同体，以实现差异互补、优势互补、成长互补。在一定时间内，保持小组的稳定，保证充足的自我管理、互相学习的时间和空间。运行一段时间后，可根据实际情况再作部分轮换与调整，给学生适应新学习伙伴的机会，锻炼更高层次的人际交往能力、自我管理能力、互助学习能力等，从而培养学生的合作、探究、创新能力。
参考文献：
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Thinking and Practical Research on Economic Evaluation of Real Estate Development Projects
（Liaoning Jianzhu Vocational College，Liaoyang 111000，China）
Abstract: Based on the theory of technical and economic analysis,taking AMD residential area construction as the object,through the analysis of the advantages and disadvantages of the method of static evaluation and dynamic evaluation method,and economic evaluation of the plan of the project,this paper provides certain reference for technical economic analysis of real estate development companies and investors in the development of a new project,and promotes the healthy development of real estate industry in China.
Key words: property development project；economic evaluation；practice；research
中图分类号： F293.3
文献标识码： A
文章编号： 1006-4311（2019）24-0020-02
作者简介： 岳井峰（1979-），男，辽宁葫芦岛人，辽宁建筑职业学院，质量评价处副处长，副教授，工程师，研究方向为技术经济评价、工程造价管理、教学管理与质量评价。
标签：房地产开发项目论文; 经济评价论文; 实践论文; 研究论文; 辽宁建筑职业学院论文;