摘要：目前，我国各地城市改革建设中涉及房屋拆迁的问题越来越 多，矛盾也越来越尖锐。本文对城市拆迁管理问题进行分析，给出相应的对策。
关键词：城市；拆迁管理；问题；对策
引言
拆迁工作涉及老百姓安身之所——房屋，甚至涉及其立命之基——生计能力的延续，因此拆迁安置的妥善与否不仅影响到工程建设 本身，而且影响到社会稳定。
一、我国房屋拆迁管理工作中面临的问题
（1）如何补偿、安置拆迁居民
目前在房屋拆迁中如何补偿、安置拆迁居民遇到的问题主要有：①产权纠纷较多。很多拆迁房屋缺少有效的房产资料或者不够规范，由此引发了较多的房屋产权纠纷。主要表现为公私合营、文化大革命、解放前后的私有房产及无主房产的私产变公产、租赁变拥有、一主变多主等等这些多年遗留下来没有解决的房屋产权问题，当面临拆迁时 必须解决。②观念难以转变。比如由于实行了多年的住房分配制度和终身制度，无形中在人们的头脑中形成了公有住房是终身使用的观念。当面 临拆迁公房时，就要面对产权人和使用人两个业主。③难以协调拆除平房时的补偿面积与拆除面积。平房的出房率要大大高于楼房，如果按照建筑面积补偿时，必然包括公摊面积，这就使得房主的实际使用面积减少。另外，由于房屋拆迁使其新住址的外部环境和所处地段发生变化，被拆迁人不愿意迁至新的地段，使得拆迁增加难 度。④拆迁双方地位的不平等。拆迁方依据政府签发的拆迁许可证、拆迁资质证，拆迁公告，使得被拆迁方只有被动接受拆迁方开出的条件。如果不能接受，只有通过行政或司法裁决的途径予以解决。
（2）拆迁补偿政策执行监控问题难点
①监控审查时效性要求高。根据拆迁事后监控无效性的特点，拆迁强调的是过程监控。监控的时点必须控制在合同草签之后、补偿对象被拆毁之前，增加了控制难度。②拆迁监控管理层次多、跨度大。为保障依法开展拆迁工作，拆迁管理设置了多个管理层次，政府、项 目业主、拆迁项目管理单位、实施单位及其内部各管理层次等，使得拆迁监控审查的层次比较多，意图层层监控审查，实际途径的管理跨度过大，时间跨度过长，重复劳动使得效率降低。③拆迁监控审查缺乏参照依据。如前所述，拆迁评估体系不规范，非房屋部分如何补偿缺乏足够依据，在缺乏既定补偿标准作为参照物的情况下，审查人员同样存在难以判断拆迁工作人员是多补偿还是少补偿的问题。④缺乏有效审查工具和手段。拆迁合同的签订过程虽设立了各级审查，但在缺乏有效的监控审查工具和手段的情况下，动迁员工作失误、主观懈怠、甚至恶意串通作弊等情况实际是很难发现的。监控审查难，加之被拆迁人地位、信息严重不对称，拆迁工作是否合法、规范很大程度上取决于拆迁单位的自觉性与管理水平。拆迁监控难是拆迁问题难解决的核心。
（3）拆迁营业用房的难点
在拆迁营业用房时，传统的实物安置大多采用原地等量或易地等量安置的形式，对补偿面积拆除面积相等的部分结算新旧差价，超过的面积按商品房结算，对于由拆迁导致的营业损失、无形资产损失、拆迁前后土地价值的变化等问题考虑得较少。由于早期的商业用房 大多隶属于国有或集体企业，商业用房的拆迁数量相对较少，补偿安置的帐往往算得较粗，纠纷不太多。但是，随着城市拆迁力度的加大，被拆除房屋中营业用房的比例在逐步提高，私人业主数量在增加，再加上采用货币安置，拆迁后不能在原地安置营业用房时，其补偿价款中还要包括交通条件、基础设施条件、用地面积和形状、服务半径及周边环境、地质和水文条件的变化对营业效益的影响，很难用准确的货币值来衡量，往往使拆迁过程变成调解、裁决、执法的漫长过程。
（4）产权理论上的困惑
由于我国的土地制度与房屋制度的差异，使房价、地价分开体现。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆拆迁人的 目的是获取土地的开发使用权，拆迁者的支出分为三部分，一是为获取土地的使用权而支付的土地转让金或租赁费；二是为拆除地上现有房屋而支付的拆迁补偿费；三是按照原定建设开发方案建造房屋而发生的投资建设支出。但是对于被拆迁人，让出房屋也就意味着让出房犀所连带的土地，因此，被拆迁人往往对安置补偿款的期望值太高，因为在潜意识里，房款中包含着房、地的价值而对于拆迁人来说，在付出土地转让金之后，又要付一笔包括土地因素在内的房屋补偿费，对于拆迁人，等于为土地支付了两次费用。因此，从产权理论上没有理顺经济关系。
二、解决拆迁管理问题难题的对策
2.1 采取适当的方法安置被拆迁户
被拆迂对象的安置不能仅仅采取一种安置方法，允许多种安置去向供被拆迁户选择。当被拆迂户的房屋拆除后，可以采取以下几种安 置途径：①产权调换，就地安置，被拆迁户的新房维持原有的产权关系。②回迂安置。被拆迁户可以一直等到迁回原地安置，回迁后的房 屋继续维持原有的产权关系。③被拆迁户房屋拆迁时，通过货币安置得到补偿款后，可以重新购买商品房或者二手房。④对于家庭困难的被拆迁户，可以提供廉租房，避免由于房屋拆迁出现新的住房困难户。对于这些租住廉租房的被拆迁户，他们的住房管理纳入新体制下的福利住房范围 ⑤货币还迁，定向购房。⑥如果被拆迁户有其它房产可以使用，他们也可以将购买资金用于其他。如果让被拆迁户在上述去 向中选择，被拆迁户应该有较大的回旋余地。
2.2建立有效管理工具与手段
①实现拆迁全过程与实时监控。达到对每一个拆迁合同（被拆 迁物）从调查阶段起就进行严格的管理和实时监控。②建立拆迁问题 预警机制。通过问题预警机制将拆迁问题消除于萌芽阶段，也使得拆迁审查具有针对性和有效性，迫使拆迁工作按照科学的补偿标准与程序执行。③建立科学拆迁补偿量价体系。通过以往补偿（和房产交易）历史数据的不断积累形成庞大的基础数据库，为建立科学的拆迁补偿量价体系提供基础，并在此基础上形成个案补偿价格，使得各种房 屋、附属物的补偿均有标准可依。④实现拆迁资源的最大化利用。将所有拆迁工程作为一个整体来管理，实现资金的统一调配与最佳配置，防止出现资金的局部富余、局部短缺等现象。并将整个城市的房地产作为安置房源，实现安置房“零库存”，提高被拆迁人满意度。
2.3充分发挥拆迁管理部门的主观能动性
拆迁管理部门在拆迁过程应当正确引导拆迁双方当事人执行国家以及地方的拆迁政策法规，协调拆迁双方当事人的利益关系，平衡双方的利益分配，处理纠纷时能够做出公正的裁决。
2.4给予被拆迁者合理的补偿
房屋拆迁对双方当事人来说，可以说是对利益的重大调整。为 此，拆迁人必须给予被拆迁人合理的补偿。一方面要杜绝政府定价，按照有关文件精神，由具备房地产市场评估资质的单位，合理的评估确定被拆迁者的补偿金额。如果拆迁双方当事人对评估结果有异议，可以通过申请专家委员会进行技术鉴定、参加听证会、调解会等途径得到合理解决。当然，拆迁人不能擅自降低补偿标准，补偿金额必须 及时、足额到位，被拆迁人也不能漠视拆迁政策，脱离实际，漫天要价。
三、结束语
总之，拆迁管理应从政府、业主、被拆迁人等当事人利益冲突中寻找最佳的平衡，实现多方满意度的最佳组合。
参考文献：
[1]关于对《城市房屋拆迁管理条例修改的意见和建议》[J].城市房屋拆迁委员会第三专题组.中国房地产.1999（02）
[2]拆迁安置货币化是一种有效模式[J].中国房地产.1999（01）
[3]对当前城市房屋拆迁管理的几点建议[J].龙军.中国房地产.2004（07）
[4]房屋拆迁管理若干问题分析[J].黄松涛.中国房地产.2005（05）
论文作者:周惠芬
论文发表刊物:《基层建设》2018年第21期
论文发表时间:2018/8/13
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